안녕하세요, 똑똑한소리입니다.🐥
먼저 좋은 강의를 선물해주신 유디님께 감사의 말씀 전달드립니다.
1_시장
26년 7월 서울수도권 시장은 어디에 위치했는지 '저평가 지수'를 가지고 설명해주셨습니다.
요약하면 아래와 같습니다.
- 현재 부동산 상승기 중후반
- 상급지는 비싼 구간 (5.9 대책 나온 직후에 비해 소폭 하락)
- 그외 대부분 지역은 아직 저렴한 구간
- 현재 보고있는 지역의 매물가격이 지난 15년 중 어느 수준인지 아는 것이 중요
- 하지만 앞으로 오를지 내릴지 아무도 모르기 때문에 *전고점 대비 하락률* or *직전 실거래가 대비 호가*와 같은 지표로 가격을 판단하는 것은 합리적이지 않음
- 가격은 전고 대비 얼마나 오르고 내렸는지, 전저 대비 얼마나 올랐는지 2가지로 판단
- 결국, 중요한 건 가격보다 가치이며 가치 있는(=우상향하는) 자산이라면 가격의 위치를 알고 적극적으로 매수를 검토해도 좋을 것
2_기준
- 저환수원리에 따라 평가해야 하며, 5가지 중 1가지라도 충족하지 못한다면 투자하지 않습니다.
- 각 항목의 핵심만 요약하면 아래와 같습니다.
- 저평가: <전고가 더 높다=가치가 더 크다> 공식은 매번 성립하지 않음, 저평가 여부를 판단할 때 가장 중요한 건 입지평가
- 환금성: 내가 고민하는 단지는 나중에 매도할 때 남들도 살지 말지 고민함, 내가 갈아타고 싶을 때 하지 못하는 상황을 만들지 않기 위해서 환금성이 좋은 자산을 선택할 것
- 수익성: 예전과 달리 수익률을 판단 및 관리하기 어려워지고 있음, 수익은 율/액의 관점보다는 내 투자금 내에 최선의 단지를 선택하여 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 관점이 더 중요
- 원금보존성: 현재는 전세가율 보다 23년 초의 전저점으로 판단하는 게 더 합리적
- 리스크: 잔금리스크가 없는지 확인(전세 대기자가 있는지 주전으로 맞출 수 있는 물건인지 체크), 대출 지양(내 소득수준 파악)
3_기준을 적용한 투자사례 & 목표 달성 플랜
유디님의 투자사례를 통해 느꼈던 바는 [기회는 노력한 사람에게 찾아온다]는 것입니다.
나의 상황에서 최선의 선택을 해나가면 언젠가는 서울수도권에 투자할 기회가 찾아오고, 상급지 앞마당을 넓혀가고 매물임장을 열심히 하면 예상치 못한 기회가 또 찾아옴을 사례를 통해 배웠습니다.
당장 투자할 수 있을 때 평소보다 더 몰입해서 하게 되는 건 자연스러운 현상입니다. 그럼에도 언제든 투자할 수 있다는 마음가짐으로 매 지역에 몰입하여 기회를 얻어내겠습니다.
또 최선의 선택을 거쳐 목표 지점까지 가는 동안에, 항상 “확연히 좋은가”에 대한 질문을 저에게 계속 던지겠습니다.
