안녕하세요. 월부의 응원단장 우지공입니다.
월부학교도 어느덧 절반의 시간이 지났습니다. 이번에는 지지튜터님께서 비교평가에 대한 강의를 나눠주셨습니다.
현재 시장에서 수도권 비규제 지역에 투자를 해야 하는 경우, 매도까지 생각해야 하는 가치를 지닌 단지들이라 지방과는 어떻게 비교해야 할지 막막했던 게 사실입니다. 그런 저희들의 고민을 잘 아시는 지지튜터님께서 지방과 수도권의 비교평가에 대해 강의해주셨습니다.
긴 시간 동안 함께 저희들의 고민을 풀어주셔서 감사합니다.
1. 지방과 수도권 비교평가가 필요한 이유
최근 구리, 동탄, 기흥 등의 지역들이 추가로 규제에 묶이면서, 현재 투자 가능한 지역은 매도가 필요한 보통가치 이하의 지역과 단지들입니다.
그러다 보니 저평가 구간에서 매수한 뒤 매도까지 해야 하는 매매관점의 투자가 되었고, 이 부분은 자연스럽게 지방투자와도 비교해봐야 하는 시기가 되었습니다.
지방은 지역마다 사이클이 다양하기 때문에, "비슷한 투자금이면 무조건 수도권!"이라는 접근보다는 지방에서 선호도가 좋은 단지, 혹은 공급이 줄어드는 지역에 투자해 수도권보다 더 좋은 결과를 낸 경우도 있었습니다.
그렇기에 얼마 남지 않은 수도권 비규제 지역에 조급한 마음을 갖기보다는, 수도권 vs 지방이라는 프레임에서 벗어나 단지 대 단지로 비교해서 내 포트폴리오상 무엇이 더 나은지 고민해보는 과정이 필요하다는 걸 알게 되었습니다.
2. 비교평가의 원칙
투자를 이어오면서 비교평가에 대한 강의를 줄곧 들어왔지만, 이렇게 명확하게 정리해주신 건 처음이었던 것 같습니다.
- 가격고정, 가치비교
- 가치고정, 가격비교
이 두 가지 비교평가 방법은 결국 "무엇이 더 좋은지"를 알아가는 과정일 뿐, 비교평가 자체만으로 의사결정을 내리는 것은 아니라는 말씀이 특히 와닿았습니다.
지금 투자하는 대상에 대한 이해를 조금 더 더해보면, 돈을 더 많이 버는 수익의 관점이 아니라 지역 내에서 선호도가 얼마나 좋은지, 그래서 다음 스텝으로 얼마나 환금이 잘 되는지를 보는 관점이 좋았습니다. 조금 더 멀리 내다보는 시야가 필요하다는 걸 느꼈습니다.
그 관점에서,
땅의 입지 + 생활권 선호도 + 단지 상품성 = 지역 내 선호도
내가 선택한 단지를 대체할 수 있는 단지들은 무엇이 있는지, 그 독점성에 대해서도 생각해보게 되었습니다.
- 지역 내 선호도가 환금성을 결정한다 → 얼마나 버는지보다 지역 내 선호 순위를 확인하는 것이 우선
생활권은 4가지로 나눠보고, 도시 규모가 크다면 조금 더 크게 생활권을 정리한 뒤, 그 안에서 단지의 선호도를 다시 매겨보며 내가 보고 있는 단지가 고가치 / 보통가치 / 저가치 중 어디에 속하는지를 먼저 판단하는 과정이 필요했습니다.
수도권과 지방 비교평가의 핵심은 결국 현재 가격 수준과 지역의 선호도를 알아가는 과정에 있으며, 내가 선택할 수 있는 장점과 단점을 함께 알아가는 것이었습니다.
3. 의사결정 3요소: 공급 · 분위기 · 우선순위
| 요소 | 내용 |
|---|---|
| 공급 | 수도권은 단기 입주물량이 적어 상대적으로 덜 중요. 지방은 3년 치 입주물량이 가격에 직접 반영되므로 여전히 중요하게 체크해야 함 |
| 분위기 | 수도권은 규제·풍선효과로 선호도 순서대로 가격이 흐름 → 시장 분위기 파악이 핵심 |
| 우선순위 | 전세가율만으로 판단하는 것은 금지(소액투자는 시점이 중요). 전세가·분위기·공급을 함께 봐서 선호도 순위를 결정해야 함. 독점성(그 단지만의 강점)을 찾는 것도 우선순위 판단에 포함됨 |
수도권이냐 지방이냐를 먼저 정해놓고 들어가는 게 아니라, 단지와 단지를 놓고 선호도와 환금성의 관점에서 비교하는 법을 배운 시간이었습니다. 얼마 남지 않은 수도권 비규제 지역에 조급해하기보다, 오늘 배운 원칙대로 차근차근 비교해보려 합니다.
긴 시간 함께해주신 지지튜터님, 감사합니다.
