월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 서울시 영등포구 양평동 5가 한신휴플러스
- 위치 : 서울시 영등포구 양평동 5가
- 연식: 96년도로 31년차
- 세대수 : 1215세대
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 위치
*수도권에서 땅의 가치를 판단하기 위해 한강, 강남까지 거리를 잽니다.
*카카오맵-거리재기 기능 → 지역 대표역이나 랜드마크 아파트부터 한강, 강남역까지의 직선거리를 잽니다.
- 강남까지 직선거리 : 12.23km
- 한강까지 직선거리 : 500m
2. 교통
*카카오맵 길찾기 기능 → 구별 대표역에서부터 각 역까지의 소요시간과 환승횟수를 적습니다.
- 강남역까지 소요시간: 46분 (9호선 선유도역 / 환승없음 도보 각 6분 10분)
- 시청역까지 소요시간: 30분 (9호선 선유도역 / 2호선 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 13분 (9호선 선유도역 / 환승 없음)
나와 배우자 직장까지 소요시간: 남편 근처 셔틀로 도보 10분내, 아내 30분내외 (9호선 선유도역 / 1호선 1회 환승)
3. 학군
*아실 → 학군에서 해당 지역의 가장 학업성취도가 높은 중학교 3개를 적습니다.
*호갱노노 → 학원가 탭을 통해 해당 지역에 학원가가 있는지, 몇 개 정도인지 확인합니다.
- 중학교 학업성취도: 선유중 82%, 당산서중88% 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 당산초 6분, 선유중12분,
- 학원가 유무 : 학원가 걸어서 5분정도 (목동 학원가 도보 20분)
4. 환경
* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요.
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요.
- 유해시설 여부: 준공업지구로 근처 볼 때는 깔끔해보이지는 않으나 용적율이 현재 400%로 호재 이슈 있음
- 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 반경 3km 안에 이대목동병원, 코스트코코리아, 목동현대 백화점 등 편의시설 많음
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)
*비교평가 엑셀 양식은 1주차 교재/자료 다운로드에서 받으실 수 있습니다.
*첫 앞마당(보고서 작성 지역)이라면 구 내에서 예산에 맞는 단지 3개를 비교해보세요.
*다른 지역 앞마당이 있다면 지역 간 비교평가도 추가로 해볼 수 있습니다.
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 1번 불가능, 2번 불가능, 3번 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] 가능
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] x
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요? 현재 영등포구와 동작구 양천구 단지를 계속 보고 있고, 강서구도 돌아볼 생각
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
힘들고 솔직히 어렵다. 현재 계속 단지 갯수를 늘려가고 있는데 그 사이 없어진 단지가 너무 많아 버리고 버리고 하다보니 그 단지가 그러면 안된다는 걸 알면서도 계속 눈에 아른거리고 그게 제일 좋았던 것 같은 마음은 마음을 다 잡았다가도 또 한번 어려운 마음이 든다.
최대 대출 6억이 가능할거라고 생각해서 시작을 했는데 이번에 내마보를 쓰면서 직접 대출 상담을 진행해보았고
나는 시세에 40% 대출과 방공제 5500만원이 빠져서 그 금액이 다 안된다는 걸 확실히 알게 되었다.
그래서 현재 예산 조정이 좀 더 필요한 상태.
단지임장과 분위기 임장을 통해 인터넷으로만 본거와는 확실히 다르구나를 알게된 시간이었다. 신도림 아파트를 보면서 역세권이 좋은 이유를 알았고 또 근처 마트 등 환경이 참 좋았으나 아쉬웠던 점은 바로 앞쪽에 먹거리집들이 많아 학부모들은 또 어찌보면 저녁에 술먹고 다니는 사람도 많고 해서 좋아하지 않을수도 있겠다 싶었다.
신길동 구축아파트의 경우는 경전철이 10분 거리에 있어 좋기는 하나 경전철의 경우는 한정적인 부분도 있고 결국은 강남과 시청을 갈 때에는 환승이 꼭 필요한 부분이 아쉽기는 하지만 여의도 접근성은 너무 좋았다.
보라매의 경우는 학군 그리고 교통입지도 썩 좋지는 않았으나 근처 병원이 가깝고 우선 가격대가 아직 다른 두곳에 비해 조금은 괜찮은 듯 싶다.
조금 더 가치판단이 필요하다
