안녕 하세요.
실전 36기 5조 Zzhang이라고 합니다.
이번 1주차 에는 권 유디님의 7월 현재 수도권 시장에 관한 전반적인 시장 흐름 및
“저환수원리” 원칙을 기준으로 한 투자 적용 사례에서 10억 달성 로드맵까지
서울 및 수도권 시장 투자에 필요한 최소한 이론 및 기준에 관해
다시 한번 생각해 볼 수 있는 기회를 준 강의였는데요.
요즘 들어 부동산에 관한 세금과 대출 규제의 잦은 변화로
도대체 저 같은 초보자는 너무 어렵다 투자 과연 내가 제대로 할 수 있을까..
너무 복잡하고 잘 모르겠고 도대체 어떻게 하라는 건지 기준 잡기가 힘들었는데,
유디님께서 아주 명확하게 지금 시장에서 투자 판단 기준을 명확히 잡아 주셨습니다.
지금 수도권은 상승장 중후반의 특징을 가지고 있기 때문에,
(규제는 많고 거래가 적어서 매물이 적은 상황.. 지방과 비교해서 설명해 주심)
지금은 추가 매수보다는 무주택이신 분들의 내집마련이나 똘똘한 한채로 갈아타기 좋은 시기라고 하셨습니다.
지금 시장에서 매수,매도와 투자에 관한 기준도 자세히 설명을 해 주셨는데요.
매수:
일단 가격 판단 기준은 직전 실거래 대비 호가가 아닌 “저점 대비 상승폭” 으로 한다.
의사결정순서는 입지평가기준→ 전고점 대비 하락폭이 큰 것→ 전저대비 상승폭이 낮은 것→실거래가와 호가차이가 많이 없는 순으로 한다.
=> 적용할 점: 작년까지만 해도 “저평가 기준”으로 전고 대비 하락폭 기준으로 많이 보라고 하셨는데요.
지금은 매매가가 전고를 뚫은 단지가 많다 보니 크게 의미가 없고,
전저 대비 상승폭이 낮은 것으로 선택을 하라고 하셨습니다.
(물론 입지평가에서 가치가 뛰어난 물건 중에 “저평가”된 단지를 먼저 고르고 난 다음 순서이겠죠..)
앞으로 시세 트레킹 후 매물 우선 순위를 고를때 알려주신 순서대로 적용하여 선택하도록 하겠습니다.
매도:
공실로 만들수 있는 조건이라면 금융 비용은 기꺼이 지불하는것이 좋음
고민될때는 비용절감이 아닌 "리스크를 제거하는 방향"으로선택
적극적으로 임하는 부동산 사장님과 주기적으로 소통
투자자만 매수할 수 있는 물건은 수요에서 한계가 있음 (세입자가 껴있는)
=> 적용할 점: 작은 금융 비용을 아끼려다 세입자를 껴안고 투자자만 매수할 수 있는 물건을 만들어
빠른 매도가 힘들었다는 유디님의 실제 사례를 예를 들어 설명을 해 주셨는데요.
저도 지금 당장은 아니지만 지금부터 매도를 준비해야 하는 상황이라
유디님께서 복기한 내용은 저도 참고로 하여 좀 더 빠른 매도에 신경 쓰도록 하겠습니다.
투자기준:
“저환수원리"원칙에 맞춰 투자하되 “어느것 하나 소홀되는게 없이” 5가지 원칙이 모두 충족되어야 한다.
물건이 각 기준에 맞는지 꼼꼼히 검토를 한 뒤, 향후 어떤 일이 생길지 예상한 뒤에 투자한다.
투자자 상황에 따라 각 기준의 중요도가 달라질 수 있다.
=> 적용할 점: 저평가 단지를 뽑은 후 반드시 “저환수원리”에 대비해보고,
향후 이 단지를 선택했을 때 어떤 리스크가 발생할 수 있을지 미리 생각을 한 다음,
본인에 관한 매타인지를 하고 투자 기준 중요도를 생각해 보고 투자 우선 순위를 정하자!
그리고, 10억 달성 로드맵도 실전 시나리오를 몇 개를 적용하여,
각 시나리오별로 투자 방향성과 판단 기준에 관한 설명을 해 주셨는데요.
저에게 해당하는 시나리오를 참고로 해서 방향을 잡아보려 합니다.
저 같은 경우는 “0”호기가 있고 지금 당장은 아니더라도
1년 안에 수도권 또는 지방으로 갈아타기할 계획을 가지고 있습니다.
알려주신 기본적인 투자 원칙과 기준에 따라 투자 우선 순위를 정하겠으며,
앞으로 시장 상황이 어떻게 바뀔지는 모르겠지만 향후 갈아타기를 위해
지금보다 좋은 상급지의 “앞마당”은 계속 늘려가도록 하겠습니다.
지금이 매수하기 좋은 시장이니 가능하면 기회를 놓치지 않고
시장 상황 계속 예의주시하며 꾸준한 투자 공부 이어나가도록 하겠습니다.
규제와 여러가지 복잡한 시장 상황이지만,
이런 상황에서의 어떤 투자 기준을 가지고 해 나가야 하는지
앞으로의 방향성과 투자 기준 자세히 설명해 주셔서 감사합니다 유디 튜터님!
이번 강의 준비하느라 고생 많으셨습니다~!!
