https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009104836
기사 요약
배경
정부의 다주택자 보유세 강화 세제개편안 발표 이후 세 부담을 줄이려는 다주택자들의 지방 매물 처분 움직임이 본격화되면서, 수요 기반이 취약한 지방 부동산 시장의 매물 적체 및 침체 장기화 우려가 고조되는 상황
핵심 내용
세제개편안에 따른 다주택자 보유세 부담 강화 구조
- 종합부동산세 과세표준 산정에 적용되는 공정시장가액비율의 2028년까지 80% 단계적 상향에 따른 세 부담 가중
- 다주택자 종부세 기본공제를 기존 일괄 9억 원에서 거주용 주택가액 비율을 반영한 차등 방식으로 개편함에 따른 비거주·임대용 주택 공제액 축소
전국 및 지방 아파트 매물 증가 현황
- 세제개편안 발표 전후(8월 2일~9일) 경북(2.5%), 광주·전남(2.4%), 전북(2.4%) 등 비수도권 지역 중심의 뚜렷한 아파트 매물 증가세
- 서울(2.1%)을 비롯해 전주 완산구(5.6%), 창원 마산합포구(5.2%), 충북 충주시(4.2%) 등 주요 지방 도시 매물의 동반 상승
지방 부동산 시장의 침체 장기화 우려
- 세 부담 경감을 위한 다주택자들의 외곽 지역 매물 우선 정리 및 수도권 핵심지 선호 현상 심화에 따른 양극화 가능성
- 미분양 적체와 수요 부진이 지속되는 지방 시장의 특성상 급증한 매물을 소화할 실수요 부족으로 인한 거래 위축 및 가격 하방 압력 가중
집을's 생각
정부가 세제개편안을 통해 다주택자의 보유세를 강화하겠다고 발표하자 세 부담을 줄이려는 다주택자들이 지방에 보유한 물건부터 서둘러 내놓기 시작했습니다.
발표 직후 비수도권을 중심으로 아파트 매물이 눈에 띄게 늘어났습니다. 수요가 탄탄한 수도권은 남겨두고 지방부터 정리하겠다는 심리가 반영된 결과로 보입니다. 지방이 오랫동안 보합하다 보니 지방은 이제 끝났다는 인식이 퍼져 이러한 흐름은 한층 빨라지고 있습니다.
사실 지방의 시장 여건은 매물 증가를 감당하기가 쉽지 않습니다. 지난 상승장에서 지어진 아파트의 미분양 물량이 여전히 쌓여 있는 지역이 많고, 수요층 자체가 얇은 지방 특성상 매물이 늘어나는 것은 그 자체로 치명적일 수 있기 때문입니다.
선호도가 높은 단지라면 지역 내에서 어느 정도 방어가 되겠지만, 그렇지 못한 단지는 수요와 공급의 원리에 따라 가격 조정을 피하기 어렵습니다. 매수자 입장에서 생각해 보면 당연한 일입니다. 선호도 높은 단지의 매물이 쏟아져 나와 골라 살 수 있고 가격 협상의 여지까지 있는데, 굳이 그다음 순위의 단지를 살 이유가 없기 때문입니다.
하지만 저는 매물이 늘어난다고 해서 급격한 하락으로 이어지지는 않을 것으로 봅니다. 지방은 이미 가격 자체가 충분히 낮은 편입니다. 아파트를 새로 짓는 데 들어가는 건설비가 일종의 하방 지지선 역할을 하기 때문에 가격 경쟁력을 확보하기 위한 소폭의 조정은 있을지언정 큰 폭의 하락까지 밀려 내려갈 여지는 크지 않다고 보고 있습니다.
하방은 어느 정도 막혀 있지만 상방으로는 여지가 많습니다. 지금 서울과 수도권에는 수요가 더 확산될 수 있는 비규제 지역이 아직 남아 있고 주식으로 자금이 많이 가다 보니 그 온기가 지방까지 넓게 번지지 않은 상태입니다. 하지만 풍선 효과라는 것은 커지면 커질수록 지방의 선호 지역 결국 전국으로 퍼져 나가기 마련입니다. 지금의 소강 상태가 영원히 이어지지는 않는다는 뜻입니다.
아래에서 받쳐주는 건설비와 위에서 끌어올리는 풍선 효과가 함께 존재하는 지금이야말로 투자자에게는 오히려 기회일 수 있습니다. 투자자가 아닌 사람들은 이런 상황에서 겁을 먹고 물러서지만 투자자는 자산의 가치를 알기에 다르게 움직입니다.
외부 요인으로 가격이 일시적으로 흔들릴 뿐, 자산이 지닌 본질적인 가치가 훼손된 것은 아니기 때문입니다. 가격과 가치 사이에 벌어진 이 괴리를 읽어내고 활용하는 사람에게, 지금의 지방 시장은 위기가 아니라 기회의 얼굴을 하고 있습니다.
