안녕하세요.
기세로 달려가는 럭키데이입니다.
이번에 저희 7반의 든든한 갱지지 튜터님의 수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓기 강의 오프라인 가지 못해 정말 속상했네요. 이번 8월 계획하면서 원온원때 튜터님께서 지역을 넓혀서 보고 앞마당으로 넓혀서 보라고 하셨는데 , 오늘 강의를 듣고 이번 투자 결론에 적용해보려고 합니다.
강의 핵심
1. 지금 시장은 19년과 비슷하다
2019년 당시 서울은 규제·상승 피로도가 누적된 반면 지방은 저평가 구간이었고, 실제로 수도권보다 지방 투자 수익이 1억 더 컸던 예시!!!
수도권이 무조건 우월한 게 아니라 가치 있는 걸 싸게 사는 게 핵심이다!!
2. 저환수원리 + 가치 3단계
- 고가치: 강남 1시간 이내, 광역시 부촌 (수요 많고 공급 제한)
- 보통가치: 강남 1시간 이상, 지방 신축 (대체 가능)
저가치: 경기외곽·지방 구축
3. 비교평가 2단계
- 1단계(가격): 평단가 체급 맞추기 → 지방 광역시 대장 = 서울 2급지 구축, 지방 중소도시 대장 = 서울 4~5급지 구축 수준으로 가격이 겹침
2단계(가치): "지역 내 선호도"가 곧 환금성. 좁게 보면 후순위여도, 도시 전체로 넓게 보면 위치가 중간일 수 있음
지역 안에서 먼저 선호도를 판단하고, 그 안에서 생활권(대장/선호/가성비/후순위) 나누고 단지 순으로 좁혀야 함
기억하기!!
수도권에 남은 기회를 주는 단지를 찾아볼것!!
지방과 비교하기 이전에 수도권 안에서 최선인지 비교할것!!
그리고 수도권 전체적으로 상대적 저평가를 따져볼것!!
4. 헷갈리는 판단 기준 3가지
- 강남 1시간권이라고 무조건 선호도 낮은 것도 매수해도 되는 게 아님 — 하급 단지는 전세가 상승이 약해 하락 방어력도 약함
- 강남 1시간권 밖이라도 교통 개선(GTX 등) 예정지는 예외적으로 볼 수 있지만, 교통 개선이 없다면 지방과 동일한 기준(환경)으로 판단
- "이미 올라서 부담스럽다"는 느낌이 들 때는 지방과 비교하기 전에 수도권 안에서 상대적 저평가부터 확인
깨-적
이번 강의를 듣고 제일 크게 바뀐 건 "수도권이냐 지방이냐"라는 이분법 자체가 잘못된 질문이었다는 걸 깨달은 거예요. 저도 모르게 "그래도 수도권이 낫지 않을까"라는 막연한 전제를 깔고 물건을 찾고 있었는데, 튜터님 말씀처럼 가격을 먼저 체급 맞춰 비교하고, 그 다음 지역 내 선호도로 가치를 판단하는 순서가 명확히 잡히니 훨씬 냉정하게 볼 수 있을 것 같습니다.
특히 부산의 예시가 인상 깊었어요. 좁게 보면 후순위 생활권이지만, 도시 전체로 시야를 넓히면 위치가 완전히 달라 보인다는 것 , 저도 제 임장지를 좁은 생활권 단위로만 판단하고 있었던 건 아닌지 돌아보게 됐습니다.
앞으로는 임장지 하나만 보지 않고, 제 앞마당부터 도시 전체 단위로 시야를 넓혀서 대장/선호/가성비/후순위 생활권을 나눠보고, 그 안에서 진짜 저평가된 단지를 찾는 연습을 해보겠습니다. 무엇보다 "비교평가는 투자 결정이 아니라 확신을 갖기 위한 과정"이라는 말씀을 계속 되새기며, 조급하게 결론 내리지 않고 꾸준히 비교해보겠습니다. 감사합니다!!
