https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003992302?sid=101
기사 요약
배경
정부의 내년도 세제 개편안이 비거주 공동명의 1주택자에게 다주택자와 동일한 종부세 기준을 적용함에 따라, 장기간 절세 공식으로 통용되던 부부 공동명의가 오히려 단독명의보다 세 부담을 급증시키고 납세자 혼란을 초래하는 역설적 상황의 발생
핵심 내용
공동명의 종부세 개편안의 주요 내용 및 차별적 적용
- 단독명의 1주택자 공제액은 12억원에서 14억원으로 상향되는 반면, 비거주 공동명의 1주택자의 부부 합산 공제액은 기존 18억원에서 8억원으로 급감
- 실거주하지 않고 전·월세를 준 공동명의 1주택자의 경우, 변경된 산식 적용으로 인해 1인당 기본공제액이 9억원에서 4억원으로 축소
- 2028년부터 조정대상지역 내 공동명의 부부는 실거주하더라도 다주택자와 동일한 80%의 공정시장가액비율을 적용받아 단독명의(70%) 대비 불이익 발생
제도적 모순 및 납세자 혼란 가중
- 지방세인 재산세는 단독·공동 소유 모두 동일한 공정시장가액비율(43~45%)을 적용하는 반면, 국세인 종부세는 공동 소유를 1주택자로 인정하지 않는 제도적 불일치 존재
- 실거주 여부, 보유 기간, 연령 등에 따라 단독명의 신청 유리 여부가 달라져 종부세 계산 방식의 극단적 복잡화 초래
- 세제 개편으로 인한 세무 대리인 의존도 심화 및 공동명의 보유자들의 대규모 혼란 예상
집을's 생각
지금까지 부부 공동명의는 대표적인 절세 방법으로 활용되어 왔습니다. 각 명의자에게 지분을 분산시켜 누진세율 부담을 낮추고, 양도소득세와 종합부동산세 등에서 각각 공제 혜택을 받을 수 있었기 때문입니다.
특히 종부세는 인별 과세를 원칙으로 하기 때문에 한 사람 앞으로 몰아두는 것보다 부부가 지분을 절반씩 나눠 갖는 편이 공제 한도를 두 배로 활용하는 유용한 방법이었습니다. 그래서 결혼과 동시에 혹은 주택할 때 공동명의로 진행하였습니다.
그런데 이번 세제 개편안으로 인해 이 오랜 공식이 깨질 것으로 보입니다. 비거주 공동명의 1주택자를 1가구 2주택자로 보면서 다주택자와 동일한 종부세 기준을 적용하기로 결정되면서 절세를 위해 선택했던 공동명의가 오히려 단독명의보다 세 부담을 늘어나게 되었습니다.
오죽하면 우스갯소리로 외동딸이라도 아빠 딸, 엄마 딸로 나누어 1가구 2자녀 다둥이 부모로 인정해 달라는 이야기까지 나올 정도입니다.
의도에 대해서 생각해봤습니다. 실거주가 아닌 비거주에 대해서만 다주택으로 보는 것을 보면서 비거주 주택을 시장에 내놓게 하려는 의도가 아닐까 싶습니다. 공동명의를 하면 지분이 나뉘면서 각각 공제를 받아 더 높은 가치의 주택을 보유할 수 있는데 이런 매물을 시장에 출회시키기 위해 공동명의의 공제 혜택을 축소하는 방식을 택한 것으로 보입니다.
실제로 최근 1년간의 부동산 세제는 실거주 중심으로 재편되어 왔습니다. 직접 살지 않으면서 보유한 집에는 더 무거운 부담을 지우고, 이를 통해 매물을 유도하거나 최소한 투자 목적의 보유를 억제하겠다는 방향입니다. 이번 개편 역시 이러한 흐름의 연장선이라 생각합니다.
지금 당장은 비거주 대상인 데다 공제액 자체가 높기 때문에 서울이나 고가 주택 보유자가 아니라면 남의 일처럼 느껴지기 쉽습니다. 하지만 그동안의 흐름을 보면 마냥 남의 일로 치부하기는 어렵습니다. 기존에는 다주택자에게만 징벌적 과세가 이루어졌지만, 이제는 초고가 주택 보유자와 비거주 1주택자까지 그리고 공동 명의까지 그 대상이 확대되었습니다.
과세의 경계선이 다주택에서 초고가와 비거주로 조금씩 옮겨오고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 규제의 문턱은 언제나 처음에는 소수를 겨냥하지만 다음 차례가 어떤 주택 보유자가 될지 알 수 없습니다. 이렇듯 범위가 넓어지는 것을 보지 못하면 끓는 물 속에 개구리가 될 뿐입니다.
여기에 더해 작년 10월부터는 토지거래허가구역으로 묶이면서 증명과 허가 없이는 이주할 자유마저 제한되었습니다. 이제는 너무 익숙해져 별다른 이상함조차 느끼지 못하지만 이렇게 주거를 둘러싼 규제가 늘어나는 상황 속에서 내 집을 가지고 지키고 업그레이드 해가는 과정들이 점점 어려워지고 있습니다.
