투자에 대한 생각
줄거리 / 느낀 점
- 심층적으로 생각하라
투자의 목적은 평균이 아니라 평균 이상의 수익을 내는 것.
옳은 판단을 하는 것은 성공 투자를 위한 필요조건이지 충분조건이 아니다. 다른 투자자들보다 더 옳은 판단, 즉 남들과 ‘다르게’ 생각해야 한다.
- 2차적 사고
평균 이상의 투자 성과를 거두기 위해서는 평범한 투자자와는 달라야 한다. 즉, 다른 투자자들보다 더 현명하게 사고해야 한다. 즉 남들과 다르면서 남들보다 더 나아야 한다. 이것이 2차적 사고다.
>> 임보를 쓸 때도 항상 더 깊게 생각해야 하는 이유가 바로 이런 2차적 사고. ‘여긴 입지가 좋아서 사람들이 좋아하겠다’는 1차적 사고. ‘가치는 이런데, 가격은 이렇고, 환금성이나 수익률은 어떨까? 리스크는 없을까?’ 더 깊게 들어가는 2차적 사고라 생각함.
- 시장의 효율성
비효율적 시장에서 잘 매수하는 것은 성공적인 투자를 위한 필요조건이다.
>> 사람들이 효율적이라고 생각하는 시장이 아니라 비효율적이라 생각하는. 즉, 가치 대비 저렴한 자산을 취득하는 것이 성공적인 투자라고 볼 수 있는걸까?
- 가치란 무엇인가?
투자의 기본 규칙. ‘싸게 사서 비싸게 팔라’ 비싼 것과 싼 것을 구분할 수 있는 것은 가치파악.
가치투자자는 현재 가치 대비 가격이 싸기에 매수.
성장투자자는 좋은 가치로 보이는 자산을 적당한 가격에 매수.
>> 위성자산과 코어자산으로 생각해볼 수 있겠다. 가치투자는 현재 가치 대비 저렴한 물건을 매수해 보유하고 매도하는 것. 성장투자는 장기적 보유 자산을 싸지 않아도 적당한 가격에 매수하여 오래 보유하고 있는 것이라 생각한다.
가치보다 더 싸게 산다고 해서 당장 내일부터 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 즉 가치에 대한 확고한 신념이 있어야만 수익이 발생하지 않는 기간을 버텨낼 수 있다.
>> 매수만이 투자의 끝은 아니다. 결국 비싸게 팔 수 있을 때까지 잘 보유하는 것이 매우 중요하다. 지금 싸게 산다고 해서(물론 사면서 돈을 벌지만) 제대로 보유하지 못하면 성공적인 투자라 보기 어렵다.
- 가격과 가치
가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야 한다.
>> 너무 비싸게 매수하지 않고 충분히 싸게 매수한다. 비교평가를 여러가지 방면으로 좀 더 해보자.
기업의 가치는 얼마나 될까? 이 한마디로 가치투자의 핵심을 요약할 수 있다.
>> 가치가 좋은 건 알겠다. 그래서 가격은? 가격은 결국 가치에 수렴하게 되어 있다. 가치 대비 가격이 싸다면 매수하고, 싸지 않다면 매수하지 않는다. 항상 가치를 판단했다면 가격을 확인하면서 가치 대비 저렴한지 생각해야 한다.
- 리스크
리스크가 높은 투자는 높은 수익을 보장하지 않는다.
>> 공급 리스크나 잔금리스크가 크다고 무조건 수익이 높은 것은 아니다. 그저 단지 위험한 투자일 뿐. 거기서 수익이 많이 난다면 그건 위험한 투자가 아니다.
가치의 안정성과 신뢰성, 가격과 가치의 관계를 토대로 리스크에 대한 판단하기.
>> 가치를 명확하게 알고 잃지 않는 투자라면, 다음으로는 가격을 보고 리스크에 대해 생각해보기. 가치 좋은 단지라도 비싸게 사면 리스크가 될 수 있다!
투자 리스크는 대체로 상황이 발생하기 전에는 눈에 보이지 않는다.
>> 부동산에서 리스크는 무엇일까? 그것을 최소한으로 줄이기 위해 예측하고 관리하는 방법은? 잔금리스크 말고도 공급에 대한 것도 있겠다.
- 리스크 인식
특정 자산에 너무 큰 금액을 지불했다는 건 리스크. 활황에 가격이 비싸다는 것을 인식한다.
>> 지금은 상승장 초반. 이전 하락장에서 시작했을 때는 절대적으로 저평가된 시장이었기에 가치가 좋은 단지들도 많이 저렴했고 투자하기 좋았다. 하지만 지금은 상승장 초반이며 활황으로 가는 중이라 사람들의 매수세가 강해지고 있다. 이런 상황에서 투자 리스크를 인식하고 나만의 기준의 가지고 추격매수하지 않는 절제를 보이기도 해야 한다.
- 리스크 제어
훌륭한 투자자는 거두어들인 수익에 상응하는 것보다 적은 리스크를 부담해야 한다.
>> 내가 매수하는 자산의 수익을 어느 정도 예상하고 그보다 적은 리스크를 본다. 중소도시의 가치 좋은 단지가 가격이 저렴하다. 저렴한 이유는 공급이 많아서이다. 그렇다면 공급이라는 리스크를 안고 투자했을 때 그보다 더 많은 수익을 얻을 수 있는가? 기회비용 측면도 적용할 수 있겠다.
장기적인 투자 성공으로 가는 길은 공격적인 투자보다는 리스크 제어에 있다.
>> 잃지 않는 투자. 즉, 리스크를 제어해야 할 중대한 원칙이다. 많이 벌지 못하더라도 잃지 않는 것에 집중한다면 장기적인 게임에서 이길 수 있다.
- 부정적 영향과 맞서라
비효율성, 잘못된 가격이나 인식이 우수한 실적을 낼 수 있는 잠재적 기회
>> 투자는 사람이 하는 것. 부동산도 마찬가지. 폭등장이 끝나면 분명 하락장이 올 것을 대비하고 대중과 다른 방향을 가야하는 것이 투자자.
>> 모두 투자에 관심이 없는 하락장에 공격적으로 매수할 수 있게 그릇을 키워야 한다. 공포에 사서 탐욕에 팔 수 있는 그런 사람이 되기!
- 인내심을 가지고 기회를 기다리기
인내심을 가지고 기회를 기다리는 것이 최고의 전략이 되는 경우가 많다.
>> 폭등하는 시장, 패닉바잉이 일어나는 시장에서는 오히려 기회가 없다. 부동산도 적용할 수 있을까? 지금처럼 상승장 초반에 매수세가 아직은 적을 때도 기회를 기다리는 것이 나은가? 아니면 공격적으로 투자 물건을 찾는 것이 낫지 않나? 오히려 지금 시장에서 상대적으로 기회를 많이 주는 지방에 투자하는 것이 옳은가?
- 우리가 어디에 있는지 파악하라
우리가 주기의 어디쯤 있는지 알 수 있다 해도, 다음에 무슨 일이 생길지 정확히 알 수 있는 것은 아니다. 그러나 현재 위치를 알면 미래에 일어날 일들, 무엇을 할 수 있을지 통찰할 수 있는 기회. 그것이 우리가 바랄 수 있는 전부다.
>> 현재 대한민국 부동산은 상승장 초반을 향해 달려가고 있다. 그와 달리 지방은 아직 하락장인 곳이 많다. 이렇게 주기는 다를 수 있고 계속 변화하고 있다. 현재 수도권과 지방에서 투자했다면 내가 가진 자산의 현 위치를 알고 어떤 일이 일어날지, 리스크는 무엇인지 준비할 수 있다.
- 방어적으로 투자하라
공격적으로 득점을 추구하는 투자자는 수익을 올리지 못할 것이라는 결론. 대신 점수를 잃지 않으려는 노력을 해야 한다는 것.
>> 덜 벌더라도 잃지 않는 투자를 꾸준히 해야 하는데 부동산에서도 이러한 전략이 통할까? 가끔 망각하는 것이 월부에서 하는 아파트 전세 레버리지 투자는 부동산 투자에서도 굉장히 보수적으로 잃지 않는 투자를 추구하는 방향성이기 때문에 극도로 방어적으로 투자한다고 볼 수 있겠다.
기억하고 싶은 문구
- 아무리 저가의 자산이라도 앞다투어 가격을 올릴 만반의 준비가 되어 있는 투자자들이 수천 명이나 있음에도 불구하고, 저가 매수의 기회가 존재해야 하는 이유는 무엇인가?
- 리스크에 비해 수익이 매우 높다면 보이지 않는 리스크를 간과하고 있는 것은 아닌가?
- 자산을 팔려는 사람이 당신에게 초과 수익을 제공할 수 있는 가격에 왜 자산을 내놓으려 하겠는가?
- 자산을 매각하는 사람보다 당신이 정말로 그 자산에 대해 더 많이 알고 있는가?
- 정말 괜찮은 제안이라면 왜 다른 누군가가 이미 채가지 않았는가?
- 간과해서는 안 되는 사실이 있다. 위험한 투자일수록 더 높은 수익을 기대할 수 있다면, 그 투자는 더 위험하게 여기지 않는다는 것이다. 결국 사람들은 매우 중요한 교훈을 얻게 된다. 세상에 공짜 점심은 없다는 것을,
- 호황은 우리에게 쓸모없는 교훈만 준다. 투자는 쉬운 것이고, 당신은 투자의 비밀을 알고 있으며, 리스크에 대해서는 걱정할 필요가 없다고 말한다. 그렇기에 가장 값진 교훈은 불황에서 얻을 수 있다.
- 즉 "당신이 이룬 성공의 비결은 무엇인가?" 하는 것이다. 이에 대한 나의 대답은 간단하다. 바로 효과적인 투자철학이다. 40년이 넘는 세월 동안 갈고닦아온, 문화와 가치를 공유하는 매 우 숙련된 개인들에 의해 양심적으로 시행되어온 우리만의 투자철학이다.
- 가치투자자들은 주식의 현재가치가 현재 가격에 비해 높다는 확신에서 주식을 매수한다(내재가치가 미래에 크게 성장할 것 같지 않아도 매수한다).
- 성장투자자들이 주식을 사는 이유는 가치가 미래에 빠르게 성장하여 상당히 높게 평가될 것이라고 믿기 때문이다(주식의 현재가치가 현재 가격에 비해 낮더라도 매수한다).
- 가치투자를 하기로 결심하고 증권이나 자산의 내재가치를 분석한다면, 다음으로 중요한 것은 그 자산을 계속 보유하는 것이다.
- 많은 사람들이 자신이 매수한 주식의 가격이 오를 수록 더 큰 애착을 느끼는 경향이 있다. 그리고 가격이 떨어지면 애착도 줄면서 매수를 왜 했는지 후회하기 시작한다.
- 진지하게 수익을 추구한다면 보다 더 실재하는 것을 기반으로 해야 한다. 내 생각에 그 실재하는 것들 중에 가장 훌륭한 후보가 바로 내재가치이다. 내재가치의 정확한 평가는 지속적이고, 이성적이며, 잠재적으로 수익을 낼 수 있는 투자를 위해 꼭 필요한 기본 요소이다.
- 가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야 한다. 너무 비싸게 매입하고도 나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며, 충분히 싸게 매입하고도 좋은 투자가 아닐 만큼 나쁜 자산은 없다는 것이 거듭 증명된 바 있다.
- 기업의 가치는 얼마나 될까? 결국 이 한마디로 가치투자의 핵심을 요약 할 수 있다. 기업의 철학이 좋아서라거나, 사업이 좋아서 주식을 사는 것만으로는 충분하지 않다. 합리적인 가격(싸면 더 좋고)에 사야만 한다.
- 어쩔 수 없이 매도하는 사람에게서 매수하는 것은 최고의 상황이지만, 반대로 어쩔 수 없이 매도하는 사람이 되는 것은 최악의 상황이다. 그러므로 최악의 시기에도 상황을 잘 정리하여 주식을 팔지 않고 보유할 수 있어야 한다. 그러기 위해서는 장기 자본과 강한 의지력이 필요하다.
- 주식의 긍정적인 면들이 진짜라고 해도, 가치보다 큰 금액을 지불하면 손실이 발생할 수 있다.
- 가치보다 싸게 사려는 노력이 실패할 때도 있지만, 그것이 우리가 할 수 있는 최선의 선택이다.
- 만약 당신이 더 큰 수익을 올리고 싶다면, 정답은 더 큰 리스크를 부담하는 것이다. 하지만 리스크가 높을수록 수익을 많이 보장하는 것은 절대 아니다. 왜냐고? 이유는 간단하다. 위험한 투자일수록 수익도 확실히 크다면, 이는 확실한 투자이지 위험한 투자가 아니기 때문이다.
- 실력이 출중한 투자자들의 경우 주어진 상황에 어떤 리스크가 존재하는지 짐작할 수 있다. 그들은 주로 가치의 안정성과 신뢰성, 그리고 가격과 가치의 관계를 토대로 리스크에 대한 판단을 한다. 물론 다른 것도 고려하겠지만, 대부분 이 두 가지에 포함되기 때문이다.
- 어떤 일(이 상황에서 는 손실)이 과거에 일어났다고 해서 미래에도 일어날 것이라는 의미는 아니며, 어떤 일이 과거에 일어나지 않았다고 해서 미래에도 일어날 가능성이 없음을 의미하지 않는다는 것이다.
발제문
싸게 사서 비싸게 팔아라. 투자의 절대 규칙입니다. 싸게 사는(매수) 것과 비싸게 파는(매도) 것도 중요하지만 비싸지는 과정. 즉, 보유도 굉장히 중요하다고 저자는 말합니다.
부동산 투자에서 보유하는 것은 어떤 것을 의미할까요?
