안녕하세요 월부 여러분
여러 멘토님들을 따라가고 싶은 따간입니다.
오늘은 동료분의 질문으로부터 시작된 궁금증으로
제가 먼저 공부해보고 그 내용을 요약해서 전해드리려 하는데요!!
우리가 투자 가능한 물건들을 검토할 때 보통 세낀 물건들도 금액만 괜찮다면
전세 셋팅의 부담이 없어 적극적으로 검토하는 경우가 많은데요
이렇게 전세안고 매매 물건을 보고 연락을 해보면
부사님들이 한참 이야기를 하다가
“법인 임차인데 아주 좋아~ 계속 쭉 눌러앉아서 보유하기도 좋아”
라는 말씀을 종종 해주십니다.
그냥 임차인 말고 법인 임차인, 혹시 어떤 점이 좋고 안 좋은지 알고 계신가요?
저 역시 1호기 인테리어 후 다시 세입자를 구할 때
부동산 사장님이 법인세입자를 고려해보는것은 어떠냐고 넌지시 권해서
그때 공부해둔 기억이 납니다. 바로 레츠기릿 해보겠습니다.
법인 세입자, 어떤 점이 좋을까?
1. 임대료 인상의 제한이 없습니다.
법인 세입자의 경우 전세금의 5% 상한이 적용되지 않는다는 사실, 아시나요?
만약 시장 상황에 따라 전세가가 급등한다면 임대인 입장에서는
2년만에 전세금 인상분을 통해 재투자를 노려볼 수 있겠습니다.
저처럼 소액 투자자에게는 꽤 매력적인 대안이겠죠?
2. 전세 만기시 재계약 가능성이 높습니다.
보통 법인 세입자의 경우 회사가 사택으로 제공하는 경우가 많아
수요가 꾸준한 편입니다. 이 법인 임차인의 강점은 특히
전세가가 하락할 우려가 있을때 검토해볼 수도 있는데요!!
전세 시세가 2-3천만원 떨어져서 역전세가 예상되어도
법인 임차인의 경우 담당자의 재량 or 약간의 시세차익이 나도
그 금액 그대로 계약이 이어지는 경우가 많습니다.
3. 추후 매도시 리스크를 줄일 수 있습니다.
법인 전세의 경우 계약은 2년단위로만 유지가 되며
계약갱신청구권을 사용할 수 없어 임대인 입장에서는 빠른 시세차익 실현이 용이합니다.
한 지방중소도시의 대장급 단지를 가져왔는데요!
만약 20.1월무렵 사이클상 완연한 저점 구간에 법인임차인을 들여 2년 계약을 했다고 가정할 때
법인 임차인의 경우 2년 만기가 도래하는 빨간색 지점에서 매도를 즉시 결정할 수 있습니다.
지방은 상대적으로 사이클이 빠르고 매도타이밍을 놓칠 경우
시세 상승분을 고스란히 반납하는 경우도 많기에
만약 임차인이 매도에 동의하지 않고,
거주를 희망하며 계약갱신청구권을 행사한다면
다음과 같이 아쉬운 상황이 올 수도 있습니다.
<세입자의 전세 2년 만기 후 갱신권 사용으로 수익실현을 놓치는 경우>
법인 임차인의 장점을 이용한다면 2년안에 빠른 시세차익을 누리며 매도를 결정할 수 있습니다.
법인 담당자 입장에서는 새로운 집을 구하면 되는 일이며,
매도한다고 통보할 시 담당자와 원할한 협의만 거친다면
매도에 큰 문제없이 수익실현이 가능하다는 점이 두드러진 특징입니다.
<법인물건 가정시 갱신청구권 없음으로 매도 용이>
법인 세입자, 무조건 좋은점만 있을까? 주의사항
저의 1호기 인테리어 이후 세입자를 구할 때
매수 부동산 사장님의 법인임차인 전세 권유를 완곡하게 거절했던 경험이 있습니다.
그때 거절했던 이유는 다음과 같습니다.
1.추후 보유과정에서 집 보여주기 협조 어려울 수 있음.
법인 임차인의 경우 임대인 및 부동산에 협조해야 할 이유가 별로 없습니다.
어차피 회사에서 제공하는 법인 사택이고 내 보증금도 들어가있지 않은 집에
부서이동 시기가 되면 내 짐만 챙겨서 나가버리면 그만이거든요
따라서 실질적으로 집을 점유하고 있는 법인 세입자(과장님? 부장님? 등)는
집을 매도하거나 수리해야 하는 상황 발생시 원활한 협조가 힘들때가 많습니다.
사실 생각해보면 나한테 딱히 이득도 안되는데 … 굳이 협조할 이유가 없긴 합니다(서운…)
그게 곧 투자자인 우리에게는 리스크가 될 수도 있다는 점 기억해주시면 되겠습니다.
2. 관리소홀 및 곰팡이, 악취… 등 관리소홀 이슈
법인 임차인의 경우 내 집이 아닌 만큼, 또 추후 나갈때 직접 임대인과 대면할 일이 없기에
집을 깨끗하게 사용하는 경우가 흔하진 않습니다.
특히 현장직 일을 하시는 분들의 사택이나
위생습관이 보통 사람들과 다른 분이 임차인으로 들어온다면…
새로운 전세를 맞추거나 매도할 때 악취, 곰팡이 등 비선호요인으로
매수자들의 관심에서 멀어질 수 있습니다.
추후 새 임차인을 들이기 위해서는 벽지 및 도배, 입주청소 등 비용이 추가 발생할 수 있구요
실제 지방광역시에서 매물임장을 진행할때
법인 임차인으로 두 명, 세 명 같이 거주하시는 분들의 집을 본 적이 있는데요
먹다 남은 음식물 찌꺼기, 욕실에는 관리소홀로 인해 천장곳곳에
곰팡이가 곳곳에 피어있는 모습을 보며 흠칫했던 기억이 납니다.
당장 잔금을 쳐야 해서 세입자를 가려받을 처지가 아니라면 법인 임차인, 충분히 좋은 선택이 될 수 있습니다.
하지만 이처럼 단점 또한 있기에 편익과 비용을 고려해서 선택하는 지혜가 필요하겠습니다.
3. 전전세 문제
법인 세입자는 들어올 때 전세권 설정을 요구하며 들어오는데요
이는 곧 거주자와 임차 계약인이 다르기에 발생하는 문제이고
전세권 설정 자체가 임차인이 제3자에게 다시 전세를 줄 수 있기에
이에 유의해야 합니다.
만약 제대로 알아보지 않고 계약한 법인이
알고 보면 불법적인 일을 하는 대부업체이거나 불건전한 업체일 경우
임대를 준 소중한 내 집에서 어떤 일이 벌어질지 알 수 없습니다.
하지만 이 문제는 대부분 특약으로 방어 가능하기에 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.
법인 세입자, 계약시 주의사항은 뭐가 있을까?
법인 임차인의 경우 계약자와 실제 거주자가 다르기에
반드시 챙기셔야 하는 포인트가 있습니다.
바로 계약담당자(법인전세 실무 담당) 연락처와
실제 거주자(법인 임차인, 점유자)의 연락처 모두를 받아두셔야 한다는 점인데요
이렇게 하지 않으면 단순한 연락조차 법인 담당자를 통해 해야 하기에
시간이 불필요하게 낭비되며, 원활한 소통이 어려울 수 있습니다.
만약 법인전세를 검토하신다면 잊지 말고 담당자에게 요청해서
실제 점유자(회사 직원)의 연락처도 챙겨주시기~ 잊지 마세요!
법인 세입자 물건을 만약 매수한다면? 특약은?!
상황을 가정해 보겠습니다.
매매: 4.0억
전세: 3.4억(법인세입자, 26.12.30. 만기)
이 상황에서 일반적인 매수 절차는 다음과 같습니다.
- 매수인(나) → 매도인에게 계약금 4000만원 송금.
- 보통 1~2주이내 잔금일을 잡으며 승계 조건으로 차액 2천만원 지급.
- 잔금일 당일 법인 업무담당자가 함께 동석, 도장을 찍는 것으로 마무리.
하지만 법인 임차인이라면 개인간 승계가 아니기에 위험한 부분이 생깁니다.
★법인의 결재 구조는 보통
실무사 → 해당부서 팀장 → 재무/회계팀 → 법인의 최종 승인
과정을 거쳐서 이루어지기에 현장에서 당일 법인 담당자가 출석하는 것만으로는 매수가 불가능합니다.
따라서 매수 과정에서 아래와 같은 매매특약이 반드시 필요합니다.
[법인 임차인 전세 승계 관련 특약]
- 본 매매계약은 현 법인 임차인의 임대차보증금 금 0억원을 매수인이 승계하는 조건이며, 매매대금에서 위 임대차보증금을 공제하여 잔금을 정산한다.
- 현 법인 임차인은 매매 잔금일을 기준으로 매수인과 보증금 0억원, 임대차기간 2년의 신규 임대차계약서를 작성하는 것으로 하며, 매도인은 계약 체결에 필요한 법인 임차인과의 협의 및 절차에 적극 협조한다.
- 본 매매계약은 현 법인 임차인이 매수인과 보증금 0억원 및 임대차기간 2년 조건의 신규 임대차계약을 체결하는 것을 전제로 한다. 법인 임차인의 신규 임대차계약에 필요한 내부승인은 잔금일 ~일 전(3-4일정도 잡아주는게 좋습니다)까지 완료하여 매수인에게 확인되어야 한다.
- 위 기한까지 법인의 내부승인이 완료되지 않거나 법인 임차인의 사정으로 보증금 승계 또는 위 조건의 신규 임대차계약 체결이 불가능한 경우, 매수인은 잔금 지급을 유보하거나 본 매매계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인은 매수인이 지급한 계약금 전액을 즉시 반환하며, 매수인에게 계약불이행에 따른 위약금 또는 손해배상 책임을 묻지 않는다. (사전 협의 필요 / 법인담당자, 매도인)
- 현 임차인 명의의 전세권설정등기가 있는 경우 기존 전세권의 유지·변경·말소 및 재설정 방법은 잔금일 이전까지 확정하며, 필요한 경우 매도인은 관련 절차 및 서류 제공에 협조한다.
- 매도인은 잔금일까지 현 임대차계약 및 보증금에 관한 사항을 사실대로 고지하고, 매수인의 동의 없이 임대차 조건을 변경하거나 보증금을 반환·증감하지 않는다.
이외에도 중요한 특약 사항들은 전세권 설정과 관련된 특약이 있는데요!!
전세권 설정과 관련된 내용도 꼭 넣어야하니, 아래 칼럼을 참고해보시면 좋겠습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/2542550
법인 전세의 특징을 이해하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
다음에는 더 유익한 글로 또 찾아뵙겠습니다.
뿅
