책 제목 : 대한민국 부동산의 역사
저자 및 출판사 : 홍춘욱 지음/상상스퀘어
읽은 날짜 : 26.08.04
[한양 10리밖을 벗어나지 마라]
- 조선후기 실학자 정약용이 자녀에게 남긴 유언을 소개하려 한다. 그는 전남 강진에서 18년간 귀양살이하면서 목민심서 같은 귀중한 서적을 통해 개혁을 주장했지만 한양으로 돈과 사람이 모여드는 것을 당연하게 여겼다. 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고 만약 한양이 어렵다면 10리밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.
[수도권 주택 공급이 부족하다면 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?]
반도체 통신장비 디스플레이등의 정보 통신 산업은 대표적인 지식산업으로 높은 수준의 지식을 갖춘 근로자와 기업의 적극적인 연구개발이 결합해 강력한 생산성 향상을 지속하는 특성을 갖고 있다. 따라서 각 국은 지식 산업을 육성하기 위해 많은 노력을 기울이는데 이게 참 쉽지가 않다. 지식 근로자들은 높은 소득 수준을 가질뿐만 아니라 꽤 강한 취향을 지니고 있기 때문이다. 여기서 취향이란 문화적인 요소 외에 적은 시간 만으로도 비슷한 연구를 하는 기술자나 학자를 만날 수 있는 고등 교육 기관의 밀집까지 포괄하는 개념이다.
→ 서울 중심의 문화는 쉽게 바뀌긴 어렵긴 하겠다 우수한 인재가 더 서울 수도권에 있다.
- 한국의 서울과 대전은 각각 세계 4위와 17위로 세계 최상위권 클러스터다 따라서 글로벌 정보통신 경기가 호황 국면에 진입할 때 서울 대전 사이에 형성된 경부선 지역을 중심으로 주택 가격이 상승하는 것은 당연한 일이라고 할수 있다. 반도체 가격이 상승함으로 서울 아파트 가격이 반등하며 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺽인다.
1970~80년대에는 수출과 주택공급이 가장 중요한 변수였다면 2000년대 이후에는 지역별 인구이동 금리 변화
품목별 수출 동향등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다.
[왜 2022년말에 서울아파트를 샀나]
2022년 봄부터 시작된 서울등 핵심 지역 주택가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진데다. 래고랜드 사태 때 1400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도
주택가격의 상승을 유발했다.
[중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?]
- 지방정부는 임대주택 건설과 관리에 막대한 재정을 투입해야 한다 막대한 비용이 수반되는 이유는 소유권 부재에 있다. 필자가 모 공공기관에 근무하던 시절 임대 주택 단지를 정기적으로 방문해 방을 청소하고 설거지 했는데 그때마다 악취 때문에 힘들었다. 자기소유가 아니다 본 일부 주민들이 복도에서 볼일을 보고 공용공간을 창고처럼 사용한 탓이다.
- 중국 지도부가 부동산 시장을 되살리기 위해 노력하지 않은 이유는 그럴 필요를 못느꼈기 때문이다. 다시말해 중국 수출이 잘 나가는데 굳이 부동산 시장까지 부양할 필요가 있느냐는 이야기다. 그러나 글로벌 경기 여건에 따라 중국 제품에 대한 수요가 얼마든지 달라질수 있다는 점에서 위험 천만한 일이 아닐수 없다
3. 현재 우리나라는 임대주택 위주의 시장을 펼치고 있는데 단점도 존재함. 관리와 예산 그리고 내수 경제 부분까지
타격이 클 수 있다
[정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을수 있다]
- 정책이 주택시장의 바닥을 만드는 이유는 간단하다. 돈이 있어도 주택을 구입하지 못하던 살마들에게 매수기회를 제공하기 때문이다. 환율이 급등할 때 수출 대기업을 매수하는 이유는 수출 경쟁력 개선 때문이다. 반도체산업을 분석하는 애널리스트들에 다르면 환율이 100원 상승할 때 삼성전자의 순이익이 대략 2조원이상 개선된다고 했다. 특히 환율이상승할 때 외국인 주주들이 이탈하는것도 호재이다. 기업의 기초체력과 상관없이 주가가 크게 빠지며 저가매수를 노리는 투자자들에게 좋은 기회를 제공한다
- > 환율이 높으면 반도체시장에 기회임. 환율이 올라서 외국인 투자자들이 빠지면 저가매수기회임
- 분양가 상한제 완화 양도세 중과 해제 그리고 투기과열지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
-> 정부의 정책도 잘 읽어야겠다. 하락장의 신호 이런 날이 올까? 싶긴 하지만
STEP 2 새롭게 알게 된 것
- 수백명의 중국인이 미국으로 난민 신청 중인데 이유를 묻자 2022년이후 정부가 자신의 생명과 사유 재산을 보호해줄것이라는 신뢰를 잃었다라는 답변이 압도적이라고 한다. 시진핑 정부가 공동부유 정책을 통해 주택을 여러채 보유한 사람을 투기꾼으로 몰아가고 알리바바 그룹의 마윈 회장 같은 기업가가 일본에서 망명생활 하는 것을 보며 재산권에 대한 보장이 흔들릴것이라는 공포가 높아졌던 것이다.
자작농이 늘어나자마자 사회혼란이 종식되었다 지킬 것이 생긴 사람들은 재산권을 위협하는 이에 저항할 것이며 더 나아가 사회적 지위를 향상하기 위해 적극적인 노력을 기울이기 때문이다. 농촌 지역에 뿌리내린 가족주의 문화도 해체되기 시작했다. 반면 동남아시아의 농업대국인 태국과 필리핀은 토지개혁이 제대로 이뤄지지 않아 성장이 정체된 것은 물론 현재까지도 만성적인 정쟁 불안에 시달리고 있다.
-> 사유재산을 인정하지 않으면 경기도 침체되고 사회가 활력을 잃는다.
- 한국부동산이 외환위기 이후 회복할수 있었던 두 번재 요인은 주택담보대출이 미미한데 있다. 박정희시대 부동산 시장의 흐름을 다루면서 사채동결 조치를 유독 강조했던 이유가 여기에 있다.
- 1999년 이전까지 한국의 주택시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만 이때부터는 금리 대출 조건도 투자 의사결정의 중요 부분으로 부각되었다. 99년부터 주택 담보대출이 활성화되고 수출이 살아나자 주택시장은 강력한 상승세를 맛보았다.
STEP3. 책에서 적용할 점
- 정부의 정책도 잘 읽어보자!
인재들이 어디로 가는지 어디를 좋아하는지 잘 살펴보자. 부동산도 주식도 사람임 기업에 유능한 사람과 부자들과 유능한 사람들이 사는곳
STEP4. 책 속에서 기억하고 싶은 문구
P31 한양의 집값은 19세기내내 상승해 이때부터 집은 한양에 사두어야 한다라는 인식을 심었다. 이 인식은 일제 강점기와 한국전쟁을 거치면서 더욱더 확고해져 역대 정권이 서울 문제로 골머리를 앓는 출발점이 되었다.
-> 서울은 과거부터 중요한 곳이었다.. 놓치말자. 기회가오면 들어가야함
P 64 부유하고 잘 교육 받은 사람들이 거주하는 곳은 약간의 긍정적인 계기가 마련되는 순간 가파른 발전의 길에 접어들게 된다. 예를 들어 전쟁이 끝나거나 이전보다 포용적인 정부가 들어서는 것들이 대표적인 계기다.
P74 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를수 있었던 것은 주택난 때문이었다. 물론 서울시가 주택 공급을 위해 노력하지 않은 것은 아니었다. -> 서울집은 항상 부족한것인가?
P93 8.3조치의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다. 게다가 1973년 삼환기업부터 시작된 대규모 중동건설 수주는 미래 소득전망을 크게 개선했다. 미래의 소득전망 개선 여부를 판단하는데 가장 도움이 되는 지표가 주가다. 1794년 박정희 정부가 추진한 강제 상장조치로 인해 1972년 단 66개였던 상장 기업이 1978년 356개로 늘었고 특히 건설주는 로켓처럼 상승했다. 1975년 1월 7.65포인트까지 시작한 건설업종 지수는 1978년 6월 24일 409.91포인트까지 약 50배 상승했다.
P97 1967년 1978년 두차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두가지 시사점을 얻을수 있다. 첫째 주택가격 상승의 결정적인 요인은 경제성장률 변화라는 것이다. 둘째 강력한 주택 시장 안정대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다. 대대적인 양도세 부과가 이뤄진 가운데 경기가 나빠지니 재력가들도 적극적인 주택 매수에 나서기 쉽지 않았을 것이다 1960년대와 1970년대 주택 시장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라라는 점을 다시 한번 새겨주는 것 같다.
P131 대형서점에서 부동산 관련책을 죄다 구입해 읽기 시작했다. 약 2년에 걸친 공부 끝에 인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을것이라는 결론을 내리고 서울 강북에 위치한 뉴타운 아파트 입주권을 매수하기에 이르렀다.
P160 기름 한방울이 나지 않아 대부분의 에너지를 수입하는 나라이니 환율 상승이 곧 물가상승으로 연결되는 것이다. 반대로 환율이 안정도기 시작하면 인플레 압력이 약화되고 한국은행의 금리인하가능성이 높아질수 있다.
-> 주택시장을 읽고자 금리와 환율 정부정책에 대해서도 잘 눈여겨 봐야한다
P220 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비 하기보다는 펀더 멘탈대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 한국부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기에 소득흐름을 잘 관찰한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.
P232 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다 그럼에도 갭이 작다라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승폭이 커질때는 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치를 잘 따져(사용가치+ 성장잠재력) 투자하는 사람이 소수가 된 것이니 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.
-> 갭이 낮으면 미래 발전가능성이 낮다는건가??????? 저자의 견해이니 그리고 예측과 가정은 틀릴수도 있으니 잘 생각해보자
P233 갭이 확대된 시기에는 금리 인상의 악영향이 훨씬 더 크게 나타날 수 있음을 잊지 말아야한다. 정리하자면 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열지구가 뚜렷한데다 시장 금리가 상승하기 시작하고 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할때는 매도 관점에서 주택 시장을 접근한 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.
P 237 물론 지정학적 위험이 커지고 반도체를 비롯한 핵심정보 통신 사업이 붕괴되는 일이 벌어진다면 서울 강남의 매력은 크게 떨어질수 있다. 그러나 적어도 현재까지는 한국 기업들의 강력한 경쟁력에 힘입어 역사상 최대 실적을 기록하고 있어 최악의 시나리오가 수 년내 실현될 가능성은 낮다.
