안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
최근
네이버부동산에서 ‘갭투도 가능’ 이라는 홍보 문구를 보았습니다.
토지거래허가구역에서 세안고 매물도 아닌데,
갭투자가 가능한 물건이라고 소개하고있어
부동산에 전화해보니 ‘보류지’ 매물 이었습니다.
규제지역이 점점 확대되고있는 지금의 시장.
실거주 의무가 있는 토지거래허가구역에서
투자가 가능하다는 문구는 꽤나 설레였는데요.
‘보류지’에 대해 하나씩 알아가고,
주의해야 할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.
보류지 란?
재개발·재건축 등 정비사업 조합이 소송이나 조합원 누락 등
만일의 사태에 대비해 일반분양하지 않고 남겨둔 예비 물량(토지 또는 아파트 세대 등)
① 갭투자가 가능한 이유
‘보류지’ 매물은 토지거래허가를 받지 않아도되는 예외 사항에 해당 할 수 있는데요.
(출처 : 서울부동산정보광장)
단, 그 조건이 입주자 모집공고 등의
공식적인 문서에 포함 된 “보류지”여야합니다.
이 경우
토지거래허가 예외 사항에 해당하여
실거주의무가 없기 때문에 잔금과 동시에 전세 세팅을 통한
투자가 가능한 것입니다.
단, 이는 토지거래허가구역상 실거주의무에 한정된 예외입니다.
분양가상한제가 적용된 단지라면 별도로 전매제한·거주의무가 걸려있을 수 있으니,
계약 전 등기부등본 부기등기 여부를 반드시 확인하셔야합니다.
② Risk
Risk가 없는 투자는 없습니다.
현재의 시장은 대출과 세금 등의 규제가 강화되고 있고,
정상적으로 진행되는 거래들에 대해서도
관리/감독을 강화하고 있는 시점입니다.
그렇기 때문에
‘예외’ 사항에 해당하는 것은 더 꼼꼼히 따져봐야하는 것입니다.
허가대상여부 확인
: 관할구청에 토지거래허가 대상인지,
예외 대상인지 서류상 이상 여부를 정확하게 확인 할 필요가 있습니다.매도인이 누구로 되어있는지 ?
: 조합이 직접 보류지를 매각해야 하는 경우에 예외가 적용되기 때문에,
계약 전 매도인이 누구인지, 매각 공고 그리고 계약서까지 꼼꼼하게 확인해야합니다.
: 조합 → A에게 처분하였고, A가 다시 매도하는 것이라면 예외 조항에 적용받지 못합니다.‘허가 우회’ 구조여부 확인
: ‘권리양도계약', ‘투자약정’ 등으로 토지거래허가를 피하려는 구조인지 확인하기 위해
법률전문가에게 계약서 검토를 받는 것이 필요합니다.담보대출 가능여부 확인
: 시중 은행의 경우 일반적으로 등기 완료가 담보대출의 전제조건이므로
사전에 대출 가능여부를 확인해야합니다.- 임차인을 구할 수 있는가 ?
: 등기가 나지 않은 상황에서는 임차인의 전세대출도 마찬가지로 불가능하기 때문에
대출을 받지 않아도 되는 현금세입자를 구하여 계약을 진행해야합니다.
: 이 경우, 매매 계약을 진행하기 전 현금 세입자를 구하고 동시 계약을 진행해야겠습니다.
Risk 검토가 끝는데, 이제 투자해도 되나요 ?
③ ‘가’ + ‘저환수원리’
우리의 투자 원칙과 기준은 달라지지 않습니다.
가치가 있는 자산인지를 확인하고,
저평가 되어있는지 확인하고,
환금성이 부족하지는 않은지 확인하고,
수익이 충분히 날 수 있는 자산인지 확인하고,
원금보존이 가능한지 확인하고, 마지막으로
리스크는 감당가능한지 확인해야하는
원칙과 기준은 달라지지 않습니다.
서울/수도권에 전세 레버리지 투자를
할 수 있는 기회라 할 지라도 말입니다.
또한,
- 이 자산을 취득함으로 인해 향후의 보유세는 감당 가능한지 ?
- 이 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 자산은 없는지 ?
나에게 최선의 선택인지 또한 꼭 따져봐야 할 것입니다.
사실,
토지거래허가구역이 지정되지 않아 투자가 가능한 시기였다면
“보류지” 라는 조건에 관심이 갔을까? 라는 생각을 해보았습니다.
등기도 나지 않아 대출도 불가능하고,
다른 매물들에 비해서 싼 호가도 아니고,
법적인 Risk까지 꼼꼼하게 따져봐야하는,
다른 더 안전하고,
좋은 조건의 투자 물건들이 있는데 있기 때문입니다.
“보류지”에 관심이가고 꽤나 설레였던 이유는
투자를 할 수 없는 상황이기 때문에 생긴
조급한 마음 때문이 아니었을까 생각됩니다.
오늘 이 글을 읽고 난 후에는
- “보류지”에 대한 지식 뿐만아니라
- “원칙”과 “기준”을 지키며
시장 상황에 맞는 우리가 할 수 있는 행동을
해나가는 것에 대해 다시 한 번 생각해 보는 시간이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔 감사합니다.
