진담튜터님 강의에 항상 등장하는 소금빵과 커피!
이번에도 역시나 등장 ㅎㅎㅎ 이제 안나오면 서운함 ㅋㅋ
선호도와 수요를 제대로 보는게 중요하다
튜터님은 선호도와 수요에 대해 계속 말씀하셨는데,
전고점은 이제 아무 의미가 없고
그래프, 가격, 전고점이 아니라 중요한 건 가치라는 얘기를 계속 강조해 주셨다.
가치 판단이란 것이 쉬운 것 같으면서도 아직 어렵다.
내가 생각한 가치대로 전고점이 찍히지 않았다면 그 전고점 가격에 따라 내 판단 기준이 여전히 많이 흔들린다.
가치를 먼저 보고 판단하려 노력해도, 전고점을 기준으로 가치를 파악하는 못된 습관이 한 번씩 나온다.
기억하자! 내가 먼저 가치를 생각해보고, 그래프는 그걸 검증하는 용도이지 매수와 보유를 위한 기준은 아니라는 것!
분위기 임장 , 입지분석, 단지임장/분석
서울 수도권은 투자 범위가 넓기 때문에 좋은 것에 집중하기 보단 조심해야 할 것에 집중해야 한다고 얘기하셨다.
분위기 임장 때는 사람, 상권, 도보의 기준으로 각각 정리해보고, 어디까지 투자할 수 있는지 투자범위를 설정해봐야겠다.
입지분석에선 기본요소, 심화요소, 실전요소로 구분해서 입지 분석에 대해 알려주셨는데 기초강의에서는 들을 수 없는 내용이라 적용할 것이 더 많았다
강의 내용 중 기억에 남는 부분은
직장을 볼 때 강남과의 접근성도 중요하지만 특정 업무지구를 진짜 빠르게 갈 수 있다면 그것 또한 충분한 수요가 된다는 것이고, 학군은 단순히 선호 중학교가 있는지에 집중하는 것이 아니라, 부모들의 직주근접이 보장되기 때문에 지금의 학군지들이 굳건히 이어지고 있다는 사실을 알게 된 부분이었다. 그래서 수도권에서는 직장과 교통이 엄청 중요한 요소이구나를 다시 깨닫게 되었다.
단지 우선순을 정리하기 위해 단지임장과 단지분석을 하는 것이라 하시면서
단지 내부와 외부 상태를 보고 빠르게 정리해보고 내 생각도 적어봐야 한다고 하셨다.
정리한 이것들을 재료로 해서 비교평가와 매물임장을 하기 위한 것이니 이번에 잘 작성해 봐야겠다.
비교평가
비교평가는 하락장을 견디기 위해 비교평가를 하는 것이라 하셨다.
비교평가는 입지의 재료와 상품의 재료를 가지고 하는 것이지만, 주의할 점은 입지를 비교할 때 경계를 정해두고 하는 것이 아니라 위치를 봐야하고, 상급지의 배후지인지 확인하는 것도 필요하다.
지역마다 핵심이 되는 투자키워드가 다르니 그 지역을 앞마당 만들 때 확실히 해두는 것도 필요하겠다.
비교평가는 알려주신 방법대로 많이 해보자. 복습 필수!
[적용할 점]
- 가치를 내가 먼저 스스로 판단해 보고 나서 검증용으로 그래프를 붙여본다
- 임장지마다 분임 후 생활권 정리 장표를 통일해서 정리한다. 사람, 상권, 도보 기준 동일하게 적용
- 직장 : 특정 업무지구를 진짜 빠르게 가는지, 착공된 호재가 있는지 파악
- 교통 : 역세권의 여부도 거리가 몇 미터가 중요하기 보단, 실제 걸어갈 수 있는 길인지도 파악
- 환경 : 3040이 좋아할만한 상권이 있는지, 소아 관련 병원들이 있는지 파악
- 학군 : 학업성취도, 학원가에만 너무 집중하지 않고 부모들이 직장 다니지 괜찮은지도 파악한다
- 단지 분석할 때 튜터님이 주신 단지 내부와 단지 외부의 요소 적용해 보기
- 단지 우선순을 빠르게 정리
- 비교평가 시 입지가치, 상품가치 꼭 적어본다. 지역 내 비교평가는 가급적 가격을 고정해 놓고 찾는다.
강의 해주신 진담 튜터님 감사합니다.
어제보다 더 성장하기 위해 오늘도 노력해 보겠습니다.
