안녕하세요. 그뉴티입니다.
이전 글에서 대구 중구의 위상을 부산과 비교하여 살펴 보았습니다.
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이번에는 대구 중구의 가격과 시장분위기를 알아보겠습니다.
(1) 가격- 대구 중구의 평균 매매가 및 투자금
대구 중구의 평당가는 1592만원으로 24평 기준 평균 매매가는 3.8억이고, 전세가는 2.2억, 투자금은 1.6억입니다.
전세가율이 57%로 대구에서는 수성구와 마찬가지로 전세가율이 매우 낮은 걸 알 수 있습니다.
앞서 부산진구와 위상이 비슷하다는 것을 봤는데 부산진구는 전세가율이 높아서 비슷한 가치의 단지를 더 저렴하게 투자할 수 있습니다. 또한 더 적은 투자금으로 부산의 동래구나 연제구를 투자할 수 있기 때문에 부산과 대구 모두 앞마당이라고 하면 동래구와 연제구의 단지들을 먼저 눈여겨 보셔야 합니다.
부산과 대구 주요 구의 매매가 전세가 상승률은 아래와 같습니다.
예상과 달리 대구 중구의 매매가 상승률이 가장 높았습니다.
이에 반해 전세상승률은 부산이 더 높은 것을 알 수 있습니다.
부산 동래구와 연제구가 매매가는 덜 오르고, 전세가는 많이 올라서 같은 투자금으로 우선 순위라는 것을 알 수 있습니다.
(2)공급과 미분양
지방은 공급이 매매, 전세가에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 공급양을 체크해봅니다.
1)부산 공급
부산은 13년부터 25년까지 공급이 계속 많았고, 27년 공급 이후에는 공급량이 매우 부족합니다. 해수동연남진구의 공급만 보면 아래와 같고, 특히 남구의 공급이 많습니다. 하지만 부산 전역에 공급이 적기 때문에 가격에 어떤 영향을 줄 지는 지켜봐야 합니다.
2) 대구 공급
대구는 아시다시피 지금부터 공급이 매우 적습니다. 26년의 공급도 거의 마무리 되었기 때문에 공급이 씨가 마른 상황입니다. 하지만 아직 전세가가 급격하게 상승하는 분위기는 아닙니다.
수성구 옆에 있는 경산을 포함해서 공급을 잡아도 매우 부족하고, 들어오는 곳도 메인 지역이 아님을 알 수 있습니다.
중구의 공급은 올해 소규모 공급만 남아있습니다.
중구에는 주상복합이 많이 입주했어서 미분양 물량이 문제가 되었는데 꾸준히 감소하다가 최근 주복 입주하면서 또 늘었습니다. 하지만 공급이 없는 상황이어서 시간이 지나면 해소될 거라고 생각 됩니다.
여기까지 보면 부산 남구의 남아 있기는 하지만 대구 중구보다는 부산 동래구와 연제구를 우선적으로 봐야함을 알 수 있습니다.
마지막으로 대구 중구의 상황을 더 깊이 들여다 보겠습니다.
(3) 대구 중구의 매물 쌓인 양 및 거래량
1)매매 물량 전세물량
매매물량과 전세물량 모두 감소하고 있는 것을 알 수 있습니다.
2)거래
26년 1월부터 거래가 많이 된 단지를 살펴보면 아래와 같습니다
대장급은 아니지만 그 바로 아랫단의 선호단지가 제일 많이 거래 되었고, 그 다음으로 대장급 단지도 거래 많이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 투자금이 많이 드는 중구 시장은 확실히 실수요 시장입니다.
(4) 생활권별 상중하 단지 가격 흐름 및 거래 흐름
대장 생활권 선호생활권 가성비생활권
상급단지는 상승폭이 가파르고, 중급 단지도 상승 하였음을 알 수 있습니다. 그러나 하급단지는 상승이 미약하거나 보합인 상태입니다.
상급, 중급 단지의 거래가 활발한 편이고, 전세가율이 낮아 실거주 위주로 거래가 되고 있습니다. 전임을 통해 확인해보면 급한 물건은 소진되어 있고, 저렴한 물건은 저층 위주였습니다. 또한 가격 상승에 대한 기대가 커서 매물을 보류시키거나 호가를 높이고 있는 상황입니다.
(5)저평가
대구 중구는 대장급 단지까지 대부분 전고점 이하의 가격입니다. 대장급 단지는 최근 상승이 가팔랐고, 중급 단지까지는 큰 흐름이 안 왔기 때문에 대신센트럴자이, 대구역센트럴자이 등의 중급 단지가 가격면에서는 매력적이라고 생각됩니다. 다만 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들어가기 때문에 지금 당장 투자를 한다면 우선적으로 볼 단지들은 아니고 실거주로는 괜찮다는 생각이 듭니다.
이상 대구 중구의 지역분석을 마칩니다.
감사합니다 :)
