안녕하세요~~ 쪼러쉬입니다:D
사임제출을 내고 2강을 듣기 시작했는데요~!!
진담 튜터님의 임장과 임보, 비교평가에 대한 것들을
직접 뇌를 꺼내서 보여주신다는 마음으로 강의해주셨습니다.
강의를 들으면서 튜터님도 이렇게 임장하고 있고
저와 비슷한 것이 있으면서도 디테일이 있구나 느낄 수 있었습니다.
강의 내용을 임장과 임보에 적용하고 싶어
적용할 점 위주로 후기를 남겨 봅니다.
○분위기 임장
사람 : 아이/청장년/노인 단정한지, 덜 단정한지 눈으로 확인
상권 : 주말에 편하게 돈 쓰는 상권(편하게 장이나 빵,커피 살 수 있는 곳)인지, 비선호 상권
도보(아파트) : 유모차를 끌 수 있는 길 / 힘든 길
[상권/분위기] [아파트] [사람] -> 생활권 순위 정해보기
그동안 상권의 규모나 질 정도로만 봤었는데
실거주하는 사람들의 생활 반경까지 고민해보시는 튜터님의 임장력에 감탄했습니다.
아직 아빠가 아니다보니 유모차를 끌기 쉬운길, 어려운길을
임장하며 기억해내지 못합니다.
앞으로 조금 더 상기시키며 임장해보겠습니다.
○입지분석
직장 :
소득 높은 일자리의 연결성을 파악. (소득*종사자수를 시총으로 계산하심)
교통 :
착공을 한 호재는 이미 개통할 것이라는 것을 염두에 두고 지역을 바라보자(만안구는 서쪽에서 동쪽으로 가는 수요(지정타,판교,월판선)가 커진다)
역세권의 개념은 조금 더 걷더라도 직접 걸었을 때 괜찮은 감정이 드냐 안드냐이다(부천 다정한에서 상동역 vs 남양주 다산해모로에서 구리역. 직접 두 곳을 걸어봤었는데 구리역은 진짜 험난했다. 다정한은 다닐만 했고!!)
환승 2번은 진짜 어렵다. 환승 1번 이내로 주요 업무지구를 갈 수 있는 단지를 체크(2번이면 -요소로 둘 정도!)
교통이 불편한 지역일수록, 멀수록 호재의 개선 효과가 크다
교통호재가 있는 곳은 이용하는 사람들이 많아지기에 주변 상권도 더 젊고 활발하게 바뀔 수 있다. 그 근처의 단지들이 수혜를 받는다.
환경 :
24시간 365일 안전한 상권인가?
병원도 그냥 병원이 아니라 '소아' 붙어 있는지 확인. 좀 더 무해한 곳에 많다.
구축 단지 주변에 신축이 생길 때 -> 거주하는 사람들의 생활 반경에 그 구축 단지가 지나가는 길목에 있나? 있으면 상권이 바뀌는데 없으면 외면 받는다(염리상록 vs 서대문구 래미안클라시스)
학군 :
아파트끼리 배정되는 학교와 아닌 학교 구분 : 사람들은 비슷한 수준의 사람들끼리 모이는 것을 좋아한다.
교통이 빠지는 학군지는 서서히 힘을 잃어간다(노원구 중계 학원가..) 교통과 물리적 위치가 뒷받침이 되는 곳이어야 우선순위!
'부모'들의 직주근접이 보장되어야 자녀들도 편하게 할 수 있다. 이것이 수요의 본질
교통 부분은 앞마당을 만들어 감에 있어 놓치고 있던 부분이었다.
착공은 했지만 기사에는 항상 연기가 된다, 철근이 누락됐다 등
부정적인 기사가 많이 보였기 때문이다.
그러나 결국 언젠가는 될 것이기에
개통된다는 생각으로 선호도에 가산점을 줘야겠다.
환승 2번의 경우도 교통파트를 하면서 은근히 자주 보이는데
2번을 하는 단지가 있으면 약간의 마이너스 요소를 체크해놔야겠다(빨간색)
또한 학군이 크게 유의미하지 않은 곳에서는
부모들의 직주근접이 보장되어야 자녀들도 편하다는 말이 공감되었다.
학군에 가려져 교통을 무시하는 우를 범하면 안 된다!!
○단지분석
단지 우선순위를 3분 안에 써본다. 틀려도 된다. 결론은 마지막까지 바뀔 수 있다.
임보의 원씽은 단지 우선순위를 아는 것!
내 임보 -> 생활권 한 판 정리에서 단임 정보 적는 대신 “단지 우선순위”를 적는다.
(튜터님이 생각하는 임보에서 가장 남겨야 할 것!!)
단임 정보만 적었을 때 지도만 어지럽고 한 번 읽는 정도만 되어 크게 도움이 되지 않았다.
이번 임보부터 단임 정보는 단지분석에서 짧게 넣어두고,
생활권 안에서 단지 우선순위를 계속해서 비교해보는 습관을 들여봐야겠다.
○비교평가
비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것!!
지역 내 비교평가 : 가급적 가격 고정
지역 외 비교평가 : 땅의 가치를 먼저 보되, 상품 요소도 보기.
급지 차이가 큰 단지는 상품 요소를 더 보고 급지 차이가 적으면 땅의 가치를 본다.(물론 예외도 있다)
튜터님의 비교평가를 보고 참 쉽게 잘 하신다라는 느낌을 받았다.
하지만 나 혼자 할 때는 쉽지 않겠지..ㅎㅎ
입지 가치를 꼭 먼저 생각해서 가격으로 넘어가야겠다
올해 공부를 쭉 해오면서 서울에서는
‘땅의 가치 > 상품(연식)’을 베이스로 두고 비교해왔었다.
이 부분에서 상품이 이기는 경우도 있기에 무조건 무시하는 나쁜 습관은 버려야 한다.
진담 튜터님의 강의는 개인적으로 처음 들어 보는데
장표는 많았지만 핵심만 빠르게 설명해주시고
이해가 잘 되게 설명해주셔서 좋았습니다.
임장과 임보, 비교평가를 튜터님의 시선으로 더 연습해보겠습니다
긴 시간 감사합니다 ㅎㅎ
