[서투기 3년 안에 2배로 8억 가조_티끌모아부자] 2강 수강 후기

세제 개편 적용해보기

1st 케이스

1. 현재(前거주 9년, 現 비거주)

2nd 케이스

1. 현재(거주x, 비거주)
2. 거주할 경우

이모저모

서울의 경우 전고점대비 가격보단 2023년 저점대비 상승률을 체크하기! 60%정도 넘으면 싸지 않다.

마포구 분석

우리동네라 잘 알고 있다고 생각했는데 의외였다. 도화현대홈타운<도원삼성래미안이라니… 거주민 입장에선 도원삼성래미안이 효창공원역만 이용해야 해서 불편해서 덜 선호할 거라고 생각했다. 근데 아무리 그래도 마포구<용산구라는 게 있나보다. 가격그래프도 붙여보니 도원삼성래미안이 전고점이나 가격이 더 높았던 것..! 서울이라고 무조건 교통이 중요한 것만은 아니라는 걸 깨달음.

생각해보면 끝동은 걸어다니기 힘들어서 마을버스 타고 다녀야 하는데, 그렇게 따지면 도원삼성도 1711이나 마을버스 타면 되니까 교통적인 면에선 비슷할 수도!?

성동구 분석-눈으로 보지 말고, 땅을 봐라

왕십리뉴타운이 생활권 순위가 낮다니!? 행당/응봉보다 높을 거라 생각했는데 중랑천뷰가 없어서 그런가보다. 또 성동구에선 평지가 중요한 게 아냐~~

주복은 토허게 제외가 될 수도 있다니!!

마장 생활권은 아무래도 마장시장 때문에 부정적인 인식이 있었는데 꼭 그렇게 보지 말아야겠다. 어찌됐든 왕십리역이랑 아주 가까우니까 좋은 땅이긴 하다.

리모델링에 대해

건축심의 + 변동계획 수립 및 총회 사업승인

통과하는 게 어려움.

리모델링은 안전진단 받기 매우 쉬움!(재건축은 어려움)

재건축에 대해

임장지인 구로구 중에 재건축 추진 단지가 있다. 바로 구일주공!

현재 안전진단과 통과된 상태인데, 그럼 15년 정도는 생각하고 있어야 함.

최근 실거래가: (84)10.6억, (73) 10.9억

기존 용적률: 153 or 156% → 준공업지역: 400%까지 가능!

그래서 최고 49층까지 된다고 하나봄.

현 2126가구 → 3289가구

바로 옆 철산자이브리에르(26')이 현재 (84) 18.5억, 

구일주공이 재건축되면 이거보단 오를 것이라 전망한다면??

토허제 거래 시

• 대출: 15억 초과=> 주담대 6억 → 4억

  25억 초과 => 주담대 4억 → 2억

  이 사이에 몰려있는 현재 상황!! 가격 왜곡이 있으니 비교 평가 잘 하기

  *신도림 생활권 15억 언저리 단지 찾아보자 ==> 아쉽게 이런 가격 왜곡이 구로구엔 잘 보이지 않는다. 아무래도 구로구는 최근 상승해서 15억을 향해 나아가고 있는 추세기 때문인 것 같다.

신도림대림1,2차e편한세상 실거래가가 14.95억이다.^^

고척파크푸르지오 호가 15억..

굳이 따지자면 신도림대림,12차e편한세상 = 고척파크푸르지오.

가능성이 있는 부분: 물건 상태에 따라 다르긴 하겠다만 직전 실거래가가 14.95억 찍혔는데 다음은 더 높게 찍혀야 하는데 14.8억에 내놓은 걸 보면 15억으로는 안 팔릴 것 같아서 아닐까..? 

근데 또 가격 그래프 붙여보면 가격 왜곡이라기보단.. 고척파크푸르지오가 너무 높게 부른 것 같다.

고파푸 최근 실거래는 4월에 11.3억인데… 갑자기 4억 올려서 부른다고?? 참고로 4월에 신도림은 14억중반이었음.

상급지 갈아타기 로드맵

서부권역에 살고 있으니, 부천→강서/광명/구로→영등포/동작→강남 입성

그럼 다음 앞마당은 강서나 동작!?!?

근데 세제 개편으로 인해 장특공이 바뀌었기 때문에 양도세 고민해야 함..