지금 시장은 그래프, 전고점, 가격이 아닌 가치를 제대로 봐야하는 시기!
무조건 서울이 아닌, 평수/방갯수가 먼저가 아닌 선호도를 제대로 보는 사람이 더 나은 수익을 가져가는 시장
우리가 지금 가져야 할 능력
-시장의 변화와 상관없이 갈아탈 수 있는 물건 찾기
-내 물건의 객관적인 수요를 이해하고 메타인지 하는 것
-가치와 선호도를 기반으로 매수/전세/매도 전략 수립
선호도 파악 프로세스
1단계 : 분위기 임장/ 투자범위를 설정한다.
사람. 상권. 아파트(도보,유모차 끌수있는지)
2단계: 입지분석/투자 키워드를 파악한다.
7대업무지구
교통
환승1번이내로 주요 업무지구 가는지..
호재노선 업무지구
호재 폭발력은 역 접근성이 나빴던 생활권이 개선되는 것!
환경에서는 2호선을 타고 싶다면 염리상록을 지나가야함(환경이 좋은것으로 변함)
대단지 입주의 영향으로 환경개선이 기대되는 곳을 선택
평촌/분당 등의 학군지가 공고한 이유는 교통과 물리적 위치가 뒷받침되기에 가능한 부분
공급을 볼때 임장지외 주변지역 3년 공급량/위치 확인, 세대수 1천세대 이상 또는 상급지 입주 체크!!
3단계: 단지임장, 단지분석 (투자우선순위를 이해한다)
단지내부:주차,관리,동간간격
단지 외부: 역접근성,> 학교접근성,> 상권접근성 순으로 로열동 형성
<비교평가>
비교 평가시 가장 본질이 되는것
1)교통 2)환경 3)학군 + 연식, 특징
지역내 비교평가 - 특정 포인트를 고정한뒤 다른 요소에서 차이점 발견하기
- 가격대가 비슷하면 더 좋은 생활권을 고르면됨
-가격이 비슷하면 교통,환경,학군, 연식, 특징을 적어보고 우위인것 고르기
*수도권은 하나의 권역이다. 위치가 중요!!
2. 입지/상품은 비슷한데 가격이 다른경우 : 상품성이 차이 나서 가격 차이가 난다
-입지요소(땅/교통)가 다르지만 상품요소(연식/특징)가 비슷한경우 : 입주요소 차이에서 가격차이가 난다
3. 비슷한 요소없이 가치/가격이 모두 다른경우: 하락장은 점고점대비 하락률 검토, 상승장은 점저점대비 반등 검토
- 비규제는 금액별 싼 단지 이후 투자금 넣어서 검토
지역간 비교평가-그지역에서 핵심이 되는 투자키워드를 파악 했느냐이다.
1급지 : 한강+압구정 가까운곳
2급지: 동 소속여부
3급지부터 5급지 갈수록 역세권과 환경이 중요
- 가격은 비슷한데 입지/상품이 다른 경우 : 땅의 레벨이 2~3급지 이상 차이가 나고 구축과 신축의 가격이 비슷할때는땅의 가치가 훨씬 크게 가격상승에 영향을 줌
상품가치가 다를경우:수도권에서는 땅의 가치를 가장 먼저 보고, 상품요소 보기
-1급지이내 : 상품요소분석에 집중
-2급지차이:둘다보되 땅의 가치 더 집중
-3급지이상:땅의 가치에 집중
*매물/전화임장시 “여기서 이사 나가면 보통 어디로 가시나요?” 수요확인
입지/상품을 비교 했지만 가격 차이를 모를때
-교통의 개선:강남접근성, 불편함개선
-환경의 개선:대단지입주, 상권의 개선
(가치를 변화시키는 주요 호재인 교통이 개선됨에 따라 단순히 직전 전고점만으로 가치를 판단할 수 없다는 것이 홎에서 중요함)
3. 비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우
-압도적 교통, 쾌적한 택지
-방의 갯수 > 방의 크기
-3~4인 가족이 선택한다는 생각으로 아파트 골라보기
갈아타기
-1단계:예산확인
-2단계:현재기준으로 상급지 시세 확인 후 물건 찾기
-3단계:거주아파트 매매가 x 1.3
-4단계: 내 물건보다 확실히 낫다는 판단 후 매도 진행 (가치파악 필수)
-5단계: 매수의사 결정
* 항상 가치를 두고 가격을 봐야함
