튜터링데이를 준비해 주신 험블 튜터님, 정말 시간이 어떻게 지나가는지도 모를 만큼 너무나 값지고 감사한 시간이었습니다!
비교분임을 하면서 임장은 도대체 어떻게 해야 하는지, 가기 전에는 무엇을 준비하고 다녀와서는 임보에 어떤 것들을 남겨야 하는지까지 튜터님이 실제 현장에서 쓰시는 노하우를 A부터 Z까지 싹 다 전수해 주셔서 정말 감동이었습니다. 사실 다음 달 앞마당을 어떻게 만들어야 할지 고민이 많았는데, 튜터링을 듣고 나니 빨리 다음 임장을 나가고 싶어서 마음이 들뜰 정도였습니다.
그동안 임장에 조금은 익숙해졌다고 생각했었지만, 막상 다녀오면 머릿속에 남는 게 부족하고 '임보에 바로 적용하라'는 말이 도통 어떻게 하라는 건지 감이 안 와서 속으로 답답함이 많았거든요. 그런데 이번에 튜터님께서 그 간지러운 부분을 시원하게 딱 긁어주셔서 어증간했던 고민들이 단번에 해결되었습니다.
특히 임장 가기 전에 그 지역에 대해 최대한 많은 정보를 미리 알고 가야 한다는 말씀이 정말 인상적이었습니다. 지금까지는 제 실력이 부족하다 보니 괜히 미리 정보를 접했다가 편견이 생길까 봐 무작정 현장부터 찾아가서 확인하는 걸 최우선으로 삼았었거든요. 그런데 이번 기회를 통해 사전에 얻은 정보들을 임장지에서 어떻게 활용하고, 현장과 매칭시켜서 온전히 내 것으로 흡수하는지 그 명확한 방법과 기준을 배울 수 있어 눈이 번쩍 뜨이는 기분이었습니다.
투자적인 측면에서도 정말 디테일하게 배울 수 있었습니다. 땅과 단지의 가치를 정확히 알고, 사람들이 진짜 좋아하는 게 무엇인지를 꿰뚫어 보고 있어야만 잃지 않는 투자, 나아가 더 버는 투자를 할 수 있다는 깨달음을 얻었습니다. 그러기 위해서 임장과 임보가 왜 그토록 중요한지, 그리고 이걸 실제 투자로 이어지게 만드는 연결고리를 확실히 배웠으니 이번 보고서 결론을 작성할 때 꼭 바로 적용해 보려고 합니다.
그리고 무엇보다 이번 시간 가장 가슴에 깊이 와닿았던 건 '정체성'에 대한 이야기였습니다. 내가 나를 어떤 사람이라고 정의하느냐에 따라 정말 그런 사람이 된다는 말씀이 마음을 울렸습니다. 돌이켜보면 저는 평소에 '나는 아직 많이 부족하고, 넓게 볼 줄도 모르고, 센스도 없는 사람이야'라고 스스로를 한계 안에 가두어 두고 있었던 것 같습니다. 그렇게 계속 생각하고 있으면 발전도 없고 결국 제 정체성도 그 틀에 갇혀버린다는 걸 이번에 뼈저리게 느꼈습니다. 이제는 제가 진정으로 원하는 나의 모습을 마음속에 명확히 그리고, "나는 주도적인 투자자다"라는 확실한 정체성을 가진 채 스스로 행동해 나가는 사람이 되기로 다짐했습니다.
그동안의 월부 생활에 다시 한번 뜨겁게 불을 지펴주신 험블 튜터님께 진심으로 감사드립니다. 처음 마음으로 돌아가 새로 시작한다는 각오로 계속해서 단단하게 성장해 나가겠습니다. 정말 감사합니다!
임장
-임장은 확인하러 가는 것이다. 내가 세운 가설들이나 궁금증들을.
-현장에서 확인하기 위해서는 현장에 대해서 잘 알고 가야 한다.
[임장지를 배정받으면 해야 하는 행동]
- 유튜브, 블로그, 동료, 강의 자료 등등 모든 방법을 다 동원해서 지역에서 대해서 빠르게 파악한다. (지역의 특징, 생활권, 사람들이 좋아하는 곳)
- 이렇게 파악한 자료로 선입견을 가지지 않는다. 이 자료를 통해 내가 현장을 보는 눈을 넓히기 위한 것이다.
- 해당 지역의 시세를 모두 딴다. 시세지도를 그리거나 그룹핑을 해서 전반적인 가격 감을 익히고 긴다.
- 휴대폰 매모장에 내가 파악한 지역에 대한 내용과 궁금증을 작성해간다. 루트 순서대로.
[임장가서 해야 하는 행동]
- 분위기 임장은 넓게 넓게 큰 길을 가면서 생각을 하면서 본다. 단지 임장을 루트를 특별히 그릴 필요가 없다. 속속들이 거주민의 시선으로 바라본다. 그리고 단지에 들어가서 뭐 엄청 디테일하게 보는 것이 아닌 느낌을 보는 것이고 상세한 것은 손품이나 전임, 매임을 통해서 확인한다.
- 네이버 지도를 켜서 방향을 보고 휴대폰을 최대한 보지 않고 현장을 본다.
- 중간중간 많이 쉬면서 그 답을 작성한다. 현장을 걸으면서 작성하는 경우도 있겠지만 걸을 때는 현장에 집중한다.
- 이용할 수 있는 상권이 어디인지 봐야 하고 찰나의 거리 대문에 선호도가 달라질 수 있다는 것을 확인해야 한다.
[집에와서 해야 하는 행동]
내가 확인한 내용을 그대로 임장 보고서에 작성한다.
결론: 임장을 하는 이유는 집에서 볼 수 없는 것들을 확인하기 위해서 가는 것이다. 그렇기 때문에 현장에 나갔을 때 잘 보고 와야 한다. 그러기 위해서는 현장에 나가서 무엇을 봐야 할지 알고 가야 한다. 울산 남구를 임장 할 때 중요하게 봐야 하는 것과 일산 동구를 임장 할 때 중요하게 봐야 하는 것이 다르다. 각자의 지역에서 특징을 알고 가야 더 면밀하게 볼 수 있고 기억에 남는 임장이 가능하다.
적용할 점: 임장 전 시세. 지역 유튜브, 블로그 찾아보기. 임장지 질문과 봐야할 거 정리해서 임장지 출발
투자
투자는 같은 투자금에 더 좋은 물건을 하기 위해서 하는 것이다.
[투자를 위해서 해야 하는 행동]
- 앞마당을 잘 만든다. 그러기 위해서는 임장과 임보를 잘 쓰는 것이 무엇보다 중요하다.
- 투자로 이어지는 임보는 생각을 많이 작성하고 검증해서 결과를 도출해 내야 한다. 이제 아는 건 최대한 임보에서 뺀다. 그 시간에 최대한 생각을 많이 작성한다.
- 비교평가를 많이 하고 모의 투자를 해야 한다. 결국 투자할 때도 많은 매물 중 비교해서 매수하는 것이다. 비교평가가 익숙해져 있지 않으면 어렵다.
- 실전 경험담, 가능하다면 동료 투자 시 따라가서 도움을 줄 수 있게 노력해본다. 공부를 하지만 투자 경험이 부족할 수밖에 없다. 그렇다고 해서 안 할 수는 없다. 최대한 레버리지 해야 한다.
결론: 투자는 사람들이 좋아하는 걸 찾는 것이다. O/X가 아니라 더 좋은 거, 덜 좋은 거 중 하나를 하는 것이다. 일산 동구도 투자하면 돈 벌 수 있다. 다만, 일산 동구에서 이 가격이면 뭘 해야 할까? 가 나와야 한다.
임장지게 갔을 때 나만의 기준으로 세우고 투자 가능 구획을 나눠볼 줄 알아야 한다.
- 투자는 감으로 하는 것이 아니기 때문에 가치를 무조건적으로 설명할 수 있어야 한다. 왜? 이 단지는 학군,교통,직장,환경,공급 측면에서 어떤 영향을 가지고 있고 그래서 사람들이 이 단지를 선택하기 때문에 내가 가지고 있는 지역에서 A단지랑 비교를 했을 때 여기가 같은 투자금으로 저환수원리 에 맞는 투자라고 생각한다. 가 나와야 한다.
- 결국 가치대로 움직인다. 나만의 투자 기준이 있을지 모르겠지만 절대적 가치를 무시하면 안된다. 그 가치는 월부 선배님들의 검증 과정을 통해 가이드가 내려오고 나는 그걸 레버리지 해서 적용하면 되는 것이다.
- 가치가 비슷하면 무엇을 해도 상관 없지만 유리한 행동이 있을 것이다.
<비선호 요소>
비선호 요소와 아쉬운 요소를 헷갈리면 안된다.
- 비선호 요소: 교도소, 쓰래기 매립장 같이 아파트 단지와 같이 있으면 안되는 것들이 비선호 요소이다. 이런 것들이 근처에 있으면 아파트 가격에 많은 영향을 준다.
- 아쉬운 요소: 중산마을의 오르막이나 상권의 노래방, 안마방 같은 것들이다.
<공급>
해당 지역에서 이정도 들어오면 이정도 빠지구나를 알아 보는 것이 중요하다.
그리고 공급 그래프만 올리는 것이 아닌 그 시기에 어떤 공급이 들어왔는지 작성해 보는 것도 좋다.
- 공급이 많이 들어온다고 해서 모든 단지가 전부 영향을 받는 것이 아니다.
- 선호도 높은 단지는 영향이 적고 선호도 낮은 단지는 영향이 많다.
- 공급이 많이 들어온 시기에 각 생활권별 대표 단지의 매매/전세가 영향을 체크해본다.
- 내가 그 주변 단지에 투자한다면 2년뒤 4년뒤에 이정도 빠질 수도 있겠구나 체크해둔다.
- 수도권 시장은 공급의 영향이 비교적 적은 편이다. 시장의 영향이 좀 더 크다.
- 다만, 서북권 공급이 계속해서 많고 아직 빈땅이 많이 남아있기 때문에 위험하다.
- 입주가 많아도 일자리가 들어오지 않으면 거기서 대기업이 들어오지 않으면 그 대규모 공급은 영향이 적을 수 있다.
정규강의 3강
내가 가고 있는 방향이 옳은 방향인지/앞으로 어떤 방향으로 가야 할지
<주도하는 인생, 주도하는 투자자가 된다.>
10배의 법칙 책에서도 비슷한 말을 한다. 남이 시킨 것이 아니라 내가 주도적으로 만들어 나가야 한다. 남이 시킨 것만 하면 그게 내 한계가 된다. 내가 할 수 있는 것들을 스스로 찾고 어려운 부분이 있으면 최대한 레버리지 해서 내 것으로 만든다.
- 목실감이 주도하는 인생의 도구이다.
<실전반에서 배워야 하는 것>
기준과 원칙을 배운다. 그 기준으로 가지고 생각을 정리한다.
- 임장보고서를 잘 쓴다는 것은?
- 땅의 가치와 수요를 파악한다.
- 임장보고서를 잘 쓰면 좋은 것
- 최선의 투자를 이어 나갈 수 있다.
- 최선의 투자는 곧 지킬 수 있는 투자를 의미한다.
정체정은 행동을 불러온다.
당신이 생각하기에 본인이 게으르고 쉽게 포기하는 사람이라면,
당신은 결국 게으르고 쉽게 포기하는 사람이 될 수밖에 없다.
반대로 당신이 용감히 행동에 나서고 꿈과 목표를 향해 포기하지 않고
앞으로 나아가는 사람이라고 믿는다면, 당신은 그렇게 행동하게 될 것이다.
당신이 스스로를 어떤 사람이라고 생각하든, 바로 그 사람이 될 수밖에 없다.
