안녕하세요 :) 한강뷰살모찌누나, 성장캐 모찌입니당!!
헤헤 이번달 험블튜터님과, 쪼장님, 황금 조원님들과
열정을 불태운 ✨8월의 여름 끝자락 튜터링 데이✨ 후기입니당~!
정말 너무나 많은 인사이트 선물을 받아서
어디부터 제것으로 소화하면 좋을지 ㅎㅎㅎ
차근이 하나씩 제것으로 만들어보아야겠습니당 ㅎㅎ
1
투자의 마지노선을 설정하기
부동산 투자는 심플하게. 수요와 공급 기반
비슷한 단지들 선호도를 파악할 줄 알아야하고
임장지에서 한 방향으로만 기울면 안된다(이지역은 투자는 다 안돼! 라는건X)
이 임장지에서 알아갈 것은 무엇인가? 생각해야 한다.
투자 마지노선을 꼭 찾아야한다!!
“어디에서나 투자할 수 있는 곳은(=살고 싶은 곳) 있고 그걸 찾아내는게 투자를 잘하는 것”
투자 가능/불가는 절대 기준이 아니라 가치+시장 상황+상대가격
→ 하락장 : 마지노선을 *좁게* 최상급부터(대장) 보기
→ 상승장 : 어디까지 넓힐 수 있느냐, 어디까지 선을 그을 것 인가가 실력
❌ "여기까지 올랐으니 여기도 오르겠지"
✅ "여기도 가치 대비 싸다"는 판단
이번달 적용하기
임장지와+비교평가 지역+인근 구까지 포함해서, 투자범위를 설정해보기!
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2
죽이되던 밥이되던, 내생각의 결론을 짓기
"저는 과거에 틀렸던게 다행이라고 생각해요. 그거로 배우고 있어요.
내가 결정하지 않으면 안 틀려요. 근데 안 늘어요."
급지 높은 곳의 10평대를 배제하는 것
모의투자를 하고 → 백스탭으로 결과를 보면서 성장하는 것
“임장보고서에서 실수를 해야한다!”
전세가가 상승할때, 전세가가 정리되는 시기는 언제인가
선호도 있는 동은 안빠져나간다. 버텨주는 단지는 어디인가
리스크 대비시 이지역의 공급이들어오면 예상 N억까지 빠질 수 있다
최악의 상황을 고려하고 감당가능한 상황에서 투자하는 것
매매거래량이 전세거래량을 앞지를 때 상승장 전환
그래서 임장 중간중간 거래량을 본다.
레버리지 할 수 있는 사이트를 잘활용하자!(루시퍼홍)
생각을 더 적어보는 것이 중요하다
시간을 효율적으로 사용하자!!
이번달 적용하기
비교평가 3개 이상하기
비교평가시 ‘가치’ → ‘가격’ → ‘단지비교’ 순으로
A아파트는 이러한 입지가 있고 이러한 선호요인이 있어서
B아파트의 입지와 아쉬운 요인을 고려했을때 둘의 가격이 같다면 A가격이 저평가이다
라는 가치판단을 기준으로한 비교분석을 3개 만들기!
1_임장지 내 / 2_인근지역까지 포함한 비교 / 3_앞마당 같은 가격과 비교
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3
부족한 부분이 2개 이상인데, 어떻게 채워나가죠?
의자 다리를 고친다고 생각하자
우선, 어디가 균형이 안맞는지 알아보는 ‘인지’부터가 시작
그리고 그중에서 균형이 안맞는 곳을 고치고
또 그곳만 혼자 더 커지니까, 다른 곳을 균형을 다시 맞추고
뚜각뚜각 인생은 원래 계속 맞춰가면서 균형을 맞춰가는 것
균형이 다맞춰지는 순간은? 죽을때다
이번달 적용하기
꼭, 매달 한페이지씩이라도 더 발전하는 내가 되자!!!
그리고 새로운 달이 시작되기 전에 BM을 미리 정리하자!
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4
임장 = 현장을 본다. 사전질문을 만들어서 답을 내리는 과정
임장 나왔을 때 결판 짓는다"
가져온 궁금증은 현장에서 다 답하고 귀가
임장 = 임장보고서 작성 과정. 잘 쓴다 = 뭘 쓸지 이미 정해져 있다는 뜻
단지임장 설계 : 분위기임장에서 인상 깊었던 단지 + 안 가본 길 채우기
정리 습관 → 임장 시 자주 쉬는 이유
빨리 끝내고 집에서 쓰려 하면 몇 자 쓰다 체력이 날아감
현장에서 정리하면 집에선 옮기기만 하면 끝. **임보 시간이 오히려 줄어듦
임장 가기 전 할 수 있는 건 다 한다.임보 찾아보기, 사진, 주변 의견 전부 확인.
- 단, 답을 요구하는 게 아니라 "뭘 봐야 하는지"를 묻는 것 = 질문을 만들기 위해.
- 시세지도는 먼저 그리는 것도 방법
기준이 있어야 매물임장이 산다.
사장님이 "여긴 이 동을 좋아해"라고 할 때, 내 판단과 맞는지 다른지를 알 수 있음.
→ 생각 없이 받으면 정리가 안 되고, 내 가설을 갖고 받으면 정리가 된다.그때부터 실력이 생김
지에서 초품아는 꼭 가보고 건너편에 있는 아파트가 더 가까울수도, 쪽문이 있을수도 있으니 가봐야한다.
이번달 적용하기
단임시에, 생활권별로 미리 단지의 예상 선호도 순서를 매겨보고
이유를 만들고 그것을 검증해본다!
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5
택지지구(신도시) 임장법
택지는 이미 = 계획 후 조성
이미 권역이 나뉘어 있음 ('마을' 단위)
길 따라 흘러가지 말고 ! 구획 분리 → 볼 항목 확정 → 루트 설계
신도시는 서울 밖에 지은 도시 : 교통이 1순위일 가능성 높음
신도시의 단점 넓고 균질해서 블럭사이가 굉장히 멀 수 있다
→ 체력 소모가 크고 변별이 어려울 수 있다
“→ 핵심 질문: 균질한 곳에서 무엇을 찾아낼 것인가”
단지를 가르는 것
1. 신축 : 위치가 중요하다
2. 상권·학교 접근성 + 압도적 조경/커뮤니티
3. 구축 : 보도블록(정비 상태 = 관리 상태)
+ 방 개수 + 복도식/계단식(가격차 큼) +구조*(방 개수·화장실 개수·베이)
이번달 적용하기
이번달엔 적용하지 못하지만, 다음번에 적용하자
분임시부터 루트를 잘 설계해야한다
의미있는 단지는 분임시에도 같이 들어가보자
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6
비선호요인과 아쉬운 요소를 분리하기
비선호 요소를 알아야한다
없어야할것을 없어야하는 곳을 사야한다
(쓰레기처리장/교도소 등)- 이런 지역은 아무리 좋아도 사지 않는다
입지에서 '아쉬운 요소'라고 표현
-> 생활권특징에서 같이 정리하고 (생활권의 모습일 뿐)
투자는 할 수 있지만, 본인의 기준
(단지가 좋으면 할 수 있음)
비선호요소(혐오)는 -> 별도로 표기하기
***투자에 영향을 줄 수 있기 때문에
이번달 적용하기
지역분석시, 비선호요소가 있다면 별도로 꼭 표기해두기!
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7
투자는 정답을 알고가는 게임이 아니라
투자 대상에 대한 이해를 하고 확신을 채워 나가면서 오랜 시간 버티는 것
통화량이 증가하기때문에, 가격은 올라가니까
그런 자산을 사는 것이냐 아니냐
**최악의 리스크를 확인해서 - 가늠해보는 것
이번달 적용하기
투자결론시, 최악의 리스크를 고려하는 내용까지 포함시키기
(저환수원리 디테일하게 챙기기)
저희 다 월학보내고싶으시다던 튜터님 ㅎㅎ
이미 많은 것을 배우고 있습니당!! 인생의 선배로서
또 투자자 선배로서 많은 부분을 알려주시고 이끌어주셔서 감사합니다!
열정과 선한 영향력 나눔이 가득한 험블링즈안에서 이번달도 잔뜩~ 얻어가고갑니다 ㅎㅎ
