굉장히 생각을 많이 하게 한 강의였습니다.
아직 더 생각 정리가 필요해 보이지만,
튜터님의 참신한 생각/접근법이
많이 도움이 되었던 강의였습니다.
튜터님께서 알려주신 정의와 접근법들을
이번 임장/임보에 연결해보며
스스로 ‘체득’ 할 수 있도록 노력하겠습니다.
좋은 강의 해주셔서 감사합니다.
1)
그 동안 전고점 대비 얼마나 빠졌는지,
서울이면 경기보다 낫지 않을까와 같은 기준이
판단에 은연 중 자리 잡고 있었던 것 같습니다.
하지만 같은 서울에서도 전고점을 회복하는 단지가 있는 반면
여전히 하락 거래가 나오는 것을 보며, 지금은 단순히 사는 것 보다
무엇을 사느냐가 중요한 상대평가의 시장임을 알게 되었습니다.
그 차이를 만들어내는 것은 사람들이 어디를 더 원하는지,
그 수요가 얼마나 크고 단단한지를 이해하는 데 있습니다.
임장/임보에서 포커싱을 해야 할 부분이라고 생각했습니다.
2)
좋은 곳만 골라 투자 범위를 좁혀가는 것이 아니라
대부분을 가능성 안에 열어두되, 먼저 조심해야 할 곳을 걸러내는 것.
그리고 입지 분석에서 그 지역의 가격을 결정하는 핵심 키워드를 찾고,
단지 임장에서 이를 바탕으로 투자 우선순위를 정해가는 것이
실제 투자까지의 판단 속도를 높일 수 있다는 말씀이 인상적이었습니다.
3)
입지 분석은 직장, 교통, 학군 등을 조사하는 데 그치는 것이 아니라
결국 ‘누가 이곳을 선택하고, 그 수요의 크기는 얼마나 되는가’를
알아가는 과정이라고 배웠습니다.
강남 접근성만 보는 것과 같이 단순하게 접근을 하는 것이 아니라
특정 업무 지구를 매우 빠르게 갈 수 있다는 것 역시 하나의 수요가 될 수 있고,
학원가를 이용하는 아이들의 부모는 어디에서 일하는지,
사람들의 이동 경로까지 연결해 생각하는 튜터님의 모습을 보며
입지 분석의 중심에는 결국 사람이 있어야 한다는 것을 배웠습니다.
4)
비교 평가가 단순히 두 단지의 가격을 붙여 놓고
어느 것이 싼지를 판단하는 과정이 아니라고 생각했습니다.
입지, 상품, 가격 중 최소 하나를 고정해 비교하고,
시장이 왜 이런 가격 차이를 만들고 있는지를 이해하는 것.
상품성 때문에 5억의 차이가 난다면
그 차이가 적정한지를 붙잡고 있기보다
시장은 이 상품성의 차이를 이렇게 평가하는구나 라고 이해하고
같은 가격대의 다른 단지를 가져와 비교하는 것이 맞다고 하셨는데요.
꽤나 자주 이 가격 차이가 적정한가에 대한 생각으로
허비하는 시간이 많았기에 ‘아차’했던 포인트였습니다.
5)
지역 간 비교에 있어서도 급지가 모든 것을 설명해주진 않습니다.
급지 안에서도 “끕”이 있고, 급지 차이가 크지 않다면
입지와 상품을 더 세밀하게 들여다봐야 하겠습니다.
다만, 서울/수도권에서는 연식이나 환경에 앞서
그 땅이 가진 가치와 그곳을 원하는 수요를 먼저 봐야 한다는
기준은 분명히 가져가야겠다고 생각을 했습니다.
6)
교통 호재나 환경 개선 등으로
입지가 실제로 달라지고 있는 곳이라면
과거 전고점만으로 현재의 가치를 판단해서는
안 되는 케이스들이 기억에 남습니다.
과거에 얼마였는가가 아니라
그동안 가치가 어떻게 달라졌는가에 포커싱을 하겠습니다.
비교 평가의 출발점은
가격이 아니라는 것을 배운 것 같습니다.
그 지역에서 사람들이 무엇에 돈을 지불하는지,
어떤 수요가 존재하고 그것이 어떤 선호와 가치를 만들어내는지를
먼저 이해해야 가격도 제대로 판단할 수 있다는 것을 배웠습니다.
전고점, 급지, 연식, 서울과 같은 편협한 기준을 세우기 보다
수요 → 선호도 → 가치 → 가격의 순서로 생각하며
같은 가격이라면 무엇을 살 것인가?에
더 분명하게 답할 수 있는 비교평가를 해나가겠습니다.
