[내 뜻대로] 자유를 향하여 멘토님과 두 번의 '조우' (매물코칭) - 수도권 준신축 가계약까지 : 감사한 마음 전합니다.

안녕하세요.

원하는 것을, 원할 때,

원하는 사람과, 원하는 만큼!

그 날을 향해 나아가는

내 뜻대로 입니다.

최근 자유를 향하여 멘토님과의 매물 코칭을 통해서

확신을 더하고 두 번째 투자를 실행할 수 있었습니다. 

멘토님께 감사한 마음을 (듬뿍) 담아

코칭 후기를 남겨 봅니다 :)

과정

월부에 입성한지 1년을 넘어가던 ..

2023년 하반기 첫 투자를 실행한 이후

같은 해 12월

메로나 튜터님과의 투자 코칭과 첫 실전반 수강을 통해 

서울/수도권으로 투자 방향을 전환한 지 1년.

그동안 서울과 경기도 핵심 지역 12곳을 추가로 늘리고, 

강의 또한 12월까지 계속 들으며, 

강의 내용을 임장과 의사 결정에 적용하려 노력했습니다.

최근 3-4개월 동안은 매물 중심으로 

다시 한 번 앞마당들을 밟았고, 

특히 가치가 잘 떠오르지 않거나 

비교하기 어려운 후보 단지들은 

수시로 다시 찾아서 

지역과 단지를 느끼고 가치를 다시 보려 했습니다.

12월과 1월 사이에는 자유를 향하여 멘토님과 

두 번의 매물 코칭을 진행한 끝에, 

지난 금요일 최종 OK를 받은 단지를 

바로 다음날 가계약까지 진행할 수 있었습니다.

자유를 향하여 멘토님의 피드백 덕분에, 

한 달 전 처음 문의했던 매물보다 

현재 매매 호가가 2억, 전고점이 3억 더 높은 단지를 

(평형 차이는 있지만) 

지난 10월 실거래가 보다 

약 6천만원 저렴한 가격으로 매수할 수 있었습니다.

전고 대비 25% 저렴한 가격으로 매수하여, 

제가 들인 투자금 만큼의 안전 마진을 확보하고, 

경기도 핵심지 준신축 30평대를 

2호기로 진행해 가고 있습니다.

매물 코칭,, 비싼 데 꼭 해야 해?

네, 저는 개인적으로 꼭 추천하는 바입니다.

물론 실전반이나 학교에서 더 많은 기회를 가질 수 있고

그럴 수만 있다면 너무 좋겠지만,

저는 회사 일정과 겹쳐 광클을 하는 시간이 

매번 업무와 중복되어 결과는 늘 광탈이었어요. 

(지금도요 @.@… 흑) 

이런 분들이 많으실 것 같아요.

그래서 멘토님이나 튜터님과 1:1로 시간을 가지는 것은 

늘, 정말 소중한 배움의 순간이었습니다.

투자 경험의 차이로 인해

내가 미처 보지 못한, 생각하지 못한 부분을

인지하는 순간을 ‘반드시’ 경험하기 때문입니다.

개인의 성장에 있어서, 

또 어떤 단지를 갖고 갈 것 인지에 있어서도

매물 코칭을 통해 얻는 가치는 

코칭 비용을 충분히 넘어서리라 확신합니다.

제가 그랬는데요.

1호기 후보를 선정할 때, 

매물 코칭을 통해 해선 안 되는 물건(광역시 복도식 구축) 

매수를 피할 수 있었고 그 이유도 배우게 되었습니다. 

- 자유를 향하여 멘토님

1호기 투자를 결정할 때에는, 

튜터님이 알려주신 방법대로 협상을 진행해 

1,500만원을 절충하여 매수할 수 있었고

어떻게 협상 포인트를 찾는지 배웠습니다. 

- 뚜또 튜터님

이번 2호기 가격 협상에서는

자유를 향하여 멘토님께서 주신 조언 덕분에:

"현재 호가 자체도 충분히 싼 거 같아요

 근데 여기서도 더 절충이 된다고 하니까 너무 좋은 거고

 거의 전저점 수준이예요." ………

제가 목표했던 가격에는 도달하지 못했지만, 

매도자와 5번의 협상 끝에 중간값에서 

현장에서 바로, 

또 빠르게 매수 결정을 내릴 수 있었습니다. 

멘토님의 조언 덕분에 가격에 대한 확신을 갖게 되었고, 

매수 결정을 내릴 용기를 낼 수 있었습니다.

첫 번째 (12월) 후보 선정에서 놓친 것

12월 첫 번째 매물에 대한 문의는 

매수 결정을 내리기보다는 

여러 후보 단지들 중에서 

선택의 범위를 좁히기 위한 목적이 컸습니다.

위치(땅 가치)는 좋지만

세대 수가 많지 않은 서울 4급지 역세권 구축 단지.

멘토님의 결론을 저의 언어로 요약하면 :

"위치가 좋아서 매수해도 괜찮을 것 같다. 

 하지만 운영의 관점에서 다소 아쉽다.

 나도 (멘토님도) 이러한 유형의 물건이 있는데

 보유를 하다 보니 아쉬운 점이 있더라."

저는 매수에만 초점을 맞추고 있었던 듯 합니다.

운영(전세가 상승에 따른 투자금 회수 속도 등)과 

매도에 대한 고려가 

많이 부족했음을 깨닫게 되었습니다. 

(강의에서 그렇게 강조했건만…)

멘토님께선 현재 제 투자금으로 접근할 수 있는 단지들은

향후 매도 후 더 좋은 곳으로 갈아타는 관점에서 접근하고

또 그렇게 바라보는 것이 좋을 것 같다고 말씀해주셨고,

그런 관점에서 봤을 때

월급쟁이로서 한 해 모을 수 있는 종자돈이 크지 않기 때문에

상대적으로 전세가가 더 빠르게 상승하여 

투자금을 더 빨리 회수할 수 있는 단지를 선택한다면

저의 상황에서는 더 효과적인 전략이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 

자산을 늘려가는데 있어 시간을 절약할 수 있는 방법이 될 테니까요.

투자 범위를 재설정하여

비슷한 급지, 비슷한 투자금이라면

연식, 세대수, 지역 내 선호도 면에서

더 유리한 단지를 선택할 수 있는 지역은 어디일까..

멘토님께서 제 앞마당 중 서울 A 지역과 경기도 B 지역을

좀 더 살펴보면 좋겠다 라는 의견을 주셨고

A, B 두 지역을 중점으로 다른 곳까지

앞마당들의 시세를 다시 살피고

투자금 안에 쏙 들어오는 단지들 보다는

조금 넘치지만 한번 만들어볼 수 있을법한

상단의 단지부터 하나하나 다시 확인을 했습니다.

그리고 기준점이 하나 늘었지요.

첫 매물 문의로 올린 단지들 보다는 

무조건 더 좋은 걸 한다는.

그렇게, 투자 범위 하한선을 정할 수 있었고

상한선(천장)은 활짝 열어두고 매물 검토를 하였습니다.

“급매물이라도 가격 협상에는 시간이 필요하다.”

첫 번째 매물 문의에서

멘토님께서 해주신 말씀이었습니다.

이 말씀이 결정적인 역할을 했는데요.

첫 매물 코칭을 하고 한 달 ..

여러 지역의 매물들을 보면서도

물건이 잘 들어오지 않았고, 날리기도 하고 ..

바쁜 회사 업무에

연속된 야근으로 지쳐가던 어느 날 퇴근 길 

매물 볼 곳을 찾다가 불현듯 떠오른 한 마디 : 

"급매물이라도 가격 협상을 위해서는 

 매물이 나온 이후 어느 정도 기간이 필요해요.."

물건 하나가 떠올랐습니다.

12월에 매물을 본 단지, 

멘토님이 더 살펴보라고 한 지역의 단지.

가족간 채무 관계로

근저당권이 설정되어 있었고

임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 못해

임차권 등기가 설정된,

하지만 뒤집어보면

물건 자체에 하자가 없고

중도금으로 임차권 등기를 해제하고

잔금 전 근저당권 말소가 가능한

임차인은 임차권 등기를 설정하고 이사를 한 공실 상태로, 

수리가 용이하고 전세 빼기에 유리할 수 있는 조건의

‘가치 대비 싼 물건’이었습니다.

당시 부사님은 저에게

현재 투자금으론 어려울 거 같다고

단호하게 얘기하셨던 물건이었습니다. 

'어, 비슷한 가격대 다른 급매물들은 사라졌는데

 이 물건은 한 달 가까이 지났는데 

 이 가격에 아직 살아있네..?'

바로 전화를 했고,

부사님의 말에서 분위기가 

이전과는 조금 달라졌음을 느꼈습니다.

‘어, 한번 만들어볼 수 있겠다..’

그 날 밤에 비슷한 투자금으로 할 수 있는 

다른 단지들을 빠르게 살피고,

해당 단지가 저환수원리 원칙에 부합하는지 검토한 뒤 

바로 두 번째 매물표를 작성해서 올리게 되었습니다.

감사하게도, 

자유를 향하여 멘토님께서

이 지역과 이 단지에 대한 설명과 함께

투자를 해도 좋다고 말씀해주셨습니다.

매물 코칭 후 바로 부사님에게 연락을 드렸고

매수에 대한 의사를 적극적으로 표하고

같은 날 다른 예약자가 있는 것을 확인하곤

빠른 시간 안에 물건을 다시 보기로 약속을 잡았습니다.

물건을 여러번 놓친 경험이 있는지라 (ㅎㅎ)

제가 보는 앞에서 

부사님과 매도자 간 가격 협상이 진행되었고 

특약에 동의하고 계좌번호를 받아 가계약금을 넣기까지

2시간 동안 부동산에서 일어나지 않았습니다.

그렇게 가계약까지 이을 수 있었네요.

감사함

매물 코칭에서 벌써 세 번을 만난 

자유를 향하여 멘토님~

첫 매물 문의에서 얻은 가르침 덕분에

투자 범위와 방향성을 다시 점검 할 수 있었고

조금 더 최선의 물건을 만날 수 있었습니다. 

멘토님과의 시간을 통해서

확신을 더할 수 있었고

많이 배울 수 있었습니다.

말씀해주신 방법으로 

계약과 전세 맞추기까지 

잘 마무리 할 수 있도록 하겠습니다.

너무 감사하고,

언젠가 상급반에서

더 성장한 모습으로 뵐 수 있기를 바래봅니다.

(꾸벅)