배운 것
가치 가치 가치!!
그동안의 나쁜 습관 ..
전고 보기, 가격 보기!!
A가 B보다 전고가 높네? 아 A의 교통이 이런 부분이 부족하지만 환경이 좋아서 그렇구나.. 등
전고를 보고 답맞추기를 하든 가치 평가를 전고에 끼워맞추는 실수를 했었는데요
진담님 강의를 듣고 앗차차 싶었습니다.
분위기 임장
도보 사람 상권
이 세가지만 기억하면 된다
분위기 임장은 정답 맞추기가 아니라 PASS or FAIL 이다.
수원에 살다보니 서울의 엥스러운 환경이 분임 때 절 참 어렵게 했습니다.
그러나 강의를 통해 서울은 집 앞에서 커피 사먹고 빵 사먹을 수 있는 정도만 되는 상가가 있어도 상권이 좋은거라는 진담님의 이야기를 들으며 편협한 시각으로 바라보았던 게 아니었나 하는 생각을 했어요.
입지분석
투자 키워드 파악하기!!
자료 조사가 아니라 지역의 선호도를 파악하는 시간이다.
중간 선호도를 가진 단지중에 우선순위 매기기가 어려웠던 적이 있었는데 진짜 투자 실력은 여기서 나온다고 했습니다.
이렇게 디테일한 것들을 가르면서 실력이 늘어나기 때문이었는데요
직장
장기보유 조건 : 강남 한시간 이내! + 그 외 업무지구 한 시간 이내
그리고 직장을 볼 때 고소득 직장이 집값의 폭발적인 상승을 만든다
여의도 > 강남 > 마곡 > 판교 > 도심 > 용인 > 화성 > 인천
그럼 내 앞마당에서는 강남과 판교에 해당되는 수지(솔직히 앞마당은 아니지..)
여의도, 강남, 마곡에 해당되는 강서구가 있겠다.
그러나 여기서 놓치면 안되는게, 혹여나 강남까지 한 시간 이상이 걸린다 할지라도 하나의 업무지구에 뾰족한 접근성이 있다면 가치가 있다. = 투자범위로 봐도 된다. (회복거래!!)
강남만 볼 게 아니라
직장의 수요가 기본적으로 발생하는지, 입체적으로 봐야한다.
상승장이 가속화되는 시장일 수록 봐야하는 물건이 점점 좁아지기에 이런 시기일 수록 더 넓게 보는 것이 더 중요하다.
교통
교통은 착공한 것 위주로!
불편할 수록 개선 효과가 더 크다!!
호재가 생기고 거기 주변으로 사람들이 지나가면 환경이 개선된다!!
그럼 호재는 어떻게 보는가?
서울 수도권은 땅의 가치가 중요하다. 가격이 비슷하다면 현재가치를 우선시 두고 판단하나 더 좋은 게 날아갔다면 그 때 호재를 봐도 된다.
병원
“소아”가 붙은 곳이 많은가?
생각보다 체육시설이 있는게 크게 중요한 게 아니다
그 지역은 어떤 업무지구로 가려는 수요가 높은 곳인가?를 먼저 보고 그 수요와 연결되는 곳을사람들이 지나간다면 환경이 개선된다!!!
학군
지방일 수록 아주 작은 선호도 차이가 가격 차이를 부른다.
수도권은 그 정도는 아니다.
그렇지만 보유할 때 영향을 많이 준다. (전세가 더 잘빠짐)
여기에 학교가 증축까지 된다? = 사람이 몰린다
그리고 이제 체육시설도 하나의 학군으로 봐야하는 시기이다.
중요한 건, 아이를 학원 보낸 부모님은 어디서 퇴근할까?
부모님이 편해야 아이에게도 사랑을 줄 수 있다.
단지임장/분석
단지 외부(역까지 접근성/상권인접성/초등학교접근성) → 단지 가격에 결정적 영향을 주는 가격 요소를 파악하자!
이 지역에서는 oo가 중요한데 (=지역의 프레임 = 키워드) 어디 동이….
시세그루핑
- 하락장일 때 → 거래를 안하니까 가격들이 레벨별로 정체되어있어. 이 때 뭘 사느냐에 따라 수익이 달라져
- 상승장 중후반부 → 선호도 보는게 중요해! 회복거래 되는 단지를 잘 아는 사람이 잃는 거래를 안해
BM
직장, 교통, 환경, 학군, 공급 요소에서
심화요소와 실전요소를 넣어가며 임보에 적용하기
시세 : 단지 우선순위 나레비 → 시세 형성요소(키워드) → 저평가 예상 단지
단지분석 진담님 장표 쓰기
지역내 비교평가 장표 쓰기
