안녕하세요 리치드리머입니다.
오늘은 수도권 비규제지역 중 핫한 도시 중 하나인 부천시의 시장분위기를 살펴보고자 합니다.
최근 6개월간 부천시 구별 매물 증감 현황
매매물량의 감소
부천의 3개구 모두 2026년 3월 중반을 기점으로 매매물량이 감소하는 추세입니다.
양도세 중과 유예 종료 전까지 세금문제로 인해 출하되는 매매물량이 늘어나면서 올해 3월 정점을 찍었으나, 10.15 규제와 대출규제로 서울과 규제지역 내집마련 혹은 투자가 어렵게 된 수요가 유입되어 급매부터 매매거래가 증가하기 시작하여 상승거래되면서 매매물량이 빠르게 소진되었기 때문입니다.
전월세 물량 증가
양도세 중과 유예가 종료되는 5월 이후에 물건을 팔지 못한 다주택 매도자들이 양도세 부담과 더불어 전세대출규제로 보증금 반환대출에 부담을 느낀 매도자들이 ‘좀 더 기다렸다 팔자’는 심리로 매물을 거두거나 매매물량을 전월세로 돌리면서 전월세물량이 반대급부로 늘어나는 현상까지 보이고 있습니다.
그럼 실제 전세물량 현황이 어떠한지 각 생활권 별로 살펴보겠습니다.
1. 중상동생활권
전체적으로는 전세갯수가 많은 편은 아니지만 7호선 생활권과 가까운 선호도 높은 단지들과 약대동 비역세권 신축들의 경우 전세갯수가 거의 없는 반면 7호선 역세권과 멀리 떨어진 반달마을과 한아름마을, 그리고 중흥, 한라, 설악마을의 소형평형 위주로 비교적 선호도가 떨어지는 단지들은 전세가 쌓여 있는 모습을 볼 수 있습니다.
2. 소사생활권
전체척으로 전세가 많이 부족한 상황입니다. 선호도 떨어지는 구축 까지 전세가 거의 없다고 봐야 할 것 같습니다.
3. 범박 옥길생활권
선호 신축단지 위주로 전세가 쌓여 있긴 하지만 전체적으로 역시 전세가 부족합니다.
4. 여월, 오정생활권
7호선 역세권이든 외곽이든 전세 갯수가 부족합니다.
거래 분위기 및 시세
부천시 가격대
11억~12억 : (대장)중상동 7호선 역세권 신축 84 / 중상동 7호선 역세권 구축 대형 / (대장)소사 7호선 역세권 신축
10억대 : 소사 1호선 역세권 초신축 84
9억대 : 중상동 7호선 역세권 선호 구축 84 / 약대동 선호 신축 84 / 여월 구축 대형
8억대 : 중상동 중간 선호 구축 84 /
7억대 : 옥길 선호 신축 84 / (대장) 여월 7호선 역세권 구축 84 / 중상동 7호선 역세권 선호 구축 59 / 약대동 선호 신축 59 / 소사 역세권 선호 신축 59
6억대 : 신중동역 역세권 구축 84 / 중상동 멀세권&1호선 역세권 구축 84 / 옥길 중간 선호 신축 84 / (대장) 오정 선호 구축 84 / 중상동 선호 구축 59 / 옥길 선호 신축 59
5억대 : 중상동 비역세권 후순위 구축 84 /범박 중간 선호 구축 84 / 중상동 중간 선호 구축 59 / 오정 중간 선호 구축 59
4억대 : 중상동 후순위 구축 59
부천 원미구 주요 단지 시세
선호도 상 : 중동센트럴파크푸르지오(주) 12.0억/7.0억
부천시청역과 중앙공원, 백화점 등 인프라가 우수하여 부천의 시세를 리딩하는 랜드마크인 중동센트럴파크푸르지오(주)는 최근 저층이 10억 후반대에 거래되었고 저층이 아닌 물건은 13억 후반까지 거래되었습니다. 현재 최저호가는 106동 저층이 12억원을 보이고 있으며 전세는 단지 내에 없습니다. 전세가는 횡보하고 있지만 매매 물량이 73개로 비교적 쌓여있다보니 보합하는 흐름을 보이고 있습니다. 거래는 7월 이후 뜸해진 상황이네요. 이미 내놓을만한 사람들은 많이 내놓은 상황이라 더이상 매물이 쏟아진다던지 하는 움직임은 없고 다주택자 분들이 세끼고 판다던지 전세로 들어가는 등 매물을 정리하는 거래도 종종 있기는 하지만 세금규제 발표로 인해 갑자기 늘거나 그러지는 않는 분위기라고 합니다.
선호도 중 : 다정한삼성래미안 7.5억/4.8억
역세권은 아니지만 7호선 상동역과 가깝고 선호상권 이용이 편리하여 원미구 내에서 중간 정도 선호도를 보이는 다정한삼성래미안의 경우 안쪽동이면서 동간거리가 넓은 2116동 로얄층이 7.5억을 호가하고 있습니다. 최근 7.2억에 실거래되어 호가와는 3천만원 정도의 차이를 보이고 있고 전세물건은 없지만 최근 4.8억에 거래되었습니다. 전고점에 거의 다다르고 있지만 아직 넘지는 못하고 있어 아직 저렴한 구간에 있습니다. 매매물량이 적고 전세도 없는 상황이라 호가를 계속 올리면서 거래가 되는 분위기입니다. 역시 매매물량이 많지 않다보니 거래량도 6월 이후 줄어든 모습입니다.
선호도 하 : 한아름라이프현대 5.4억/4.0억
중상동에서 7호선과 1호선 멀세권으로 선호도 떨어지는 단지인 한아름라이프현대의 경우 최근 실거래가가 5.6~5.7억원 선에서 거래되었습니다. 상가쪽에 가까운 1512동 6층이 5.4억을 호가하고 있어 실거래가보다도 낮습니다. 전세는 단지 내에 7개로 경쟁매물이 많은 편이며 최저호가는 4억에 나와 있습니다. 역시 전고점을 넘지 못해 아직 싼 구간에 있습니다. 최근들어 매매물량이 부족해지고 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어올리며 조금씩 상승하는 분위기입니다.
정책대출이 가능한 6억 이내의 가격이다보니 7월 이후에도 매매 중심의 거래가 활발한 모습을 보이고 있습니다.
부천시 소사구 주요단지 시세
선호도 상 : e편한세상온수역 11.8억/6.0억
온수역 역세권 신축으로 소사구 랜드마크 단지인 e편한세상온수역의 경우 최근 신고가를 갱신하며 11억을 돌파했고 현재 안쪽동 호가가 11.8억에 나와 있습니다. 거래는 비교적 잘 되는 분위기이고 전세는 없으며 전세가는 횡보하고 있으나 매매물량이 많지 않다보니 매도자가 호가를 올려도 상승거래가 되고 있습니다. 양도세 중과와 전세대출규제 등이 맞물리며 6월 이후 거래량이 눈에 띄게 줄어들었습니다.
선호도 중 : 부천일루미스테이트 7.8억/6.0억
옥길범박 생활권에서 초신축 브랜드 대단지로 젊은 신혼부부들에게 인기가 있는 중간 선호 단지인 일루미스테이트는 최근까지 7억 후반대에서 8억 가까이 실거래가 되었고 아직 전고점을 넘지는 못한 채 완만한 상승흐름을 보이고 있습니다. 오히려 전세가의 상승률이 더 커서 매매와의 갭이 줄어들고 있고 세대수가 많다보니 매매거래도 활발한 편입니다.
선호도 하 : 풍림 3.9억/3.2억
서해선 소새울역 역세권 구축으로 신호도가 떨어지는 풍림의 경우 최근 3.95억에 거래가 되었고 호가는 3.9억으로 비슷합니다. 오히려 최근 3개월간 매매는 하락 거래되고 있고 전세가는 상승흐름으로 갭이 줄어 들었습니다. 단지 가격 자체가 싸다보니 거래는 비교적 잘 되는 편입니다. 전세물건이 없는 상태이고 매매물건은 쌓여있다보니 전세가는 오르는 반면 매매가는 상승이 더딘 것 같습니다.
부천시 오정구 주요단지 시세
선호도 상 : 여월휴먼시아3단지 7.6억/4.5억
7호선 역세권 단지로 오정구에서 선호도가 가장 높은 구축인 여월휴먼시아3단지의 경우 최근 7.3~7.4억에 실거래 되었고 호가는 지하철역과는 비교적 거리가 있는 동인 305동 로얄층이 7.6억에 나와있습니다. 매매가가 완만한 상승흐름을 보이고 있는 건 아무래도 아직 쌓여있는 매매물건이 41개나 되기 때문인 것으로 보이며 전세갯수는 많지 않음에도 횡보하는 모습을 보이고 있습니다. 거래는 6월 까지는 줄곧 거래가 되어 왔지만 7월부터 주춤하는 모습이네요.
선호도 중 : 오정휴먼시아2단지 6.5억/3.9억
부천에서 가장 외곽에 있는 생활권이지만 선호 단지인 오정휴먼시아2단지의 경우 최근 6억 초반대에 실거래 되었고
호가는 6.5억에 나와 있습니다. 매매물량이 4개로 거의 없고 전세물량도 없기 때문에 호가를 올려도 거래가 되는 분위기입니다. 거래건수가 많지 않으며 아직 전고점대비 20%이상 빠져있습니다. 전세 거래는 올해 3월이 최근이고 매매거래도 활발하지 않은 모습입니다.
부천시 시장분위기 정리
7억 이상 단지들의 경우 양도세 중과 이전까지 매물을 많이 내놓으며 거래도 활발했지만 6월 이후부터는 급매물이 대부분 정리되고 남은 물건들이 간간히 거래되는 분위기입니다. 부천은 아직 비규제지역이라 세금규제에 대한 영향이 크지는 않은 것으로 보이며 시장이 워낙 비수기에 접어들면서 거래는 잘 안되는 모습을 보인 반면 정책대출 가능범위인 6억대 이하 단지들의 경우는 급매 위주로 싼 물건들의 거래가 활발히 이루어지는 모습을 보이고 있어 금액대 별로 시장분위기가 나뉘는 양상을 보이고 있습니다.
원미구와 소사구의 선호도 상~중의 단지들은 전고점에 다다랏거나 넘어서면서 상승거래가 이루어 지고 있는 반면 선호도가 다소떨어지는 단지들은 아직 전저점 수준에서 많이 오르지 못하는 모습을 보이고 있으며 오정구의 경우 대장 단지도 아직 절대적 저평가 구간에 있어 상승흐름이 더딘 모습을 보이고 있습니다. 결국 단지의 선호도가 실거주수요와 투자수요로 연결되며 가격이 결정되는 시장임을 알 수 있었습니다.
