https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009122407
기사 요약
배경
서울 아파트값 상승과 대출 규제 강화로 비아파트 가격이 급등한 상황에서 정부가 청년 대상 정책대출을 내놓았으나 서울 평균 매매가가 대출 기준선을 초과하여 실효성이 떨어지는 역설적 현상 발생
핵심 내용
서울 비아파트 매매가 상승과 정책대출 기준 간의 괴리
- 청년미래보금자리론의 지원 대상 주택 기준인 4억 원 이하 요건과 실제 서울 비아파트 매매가격 간의 심각한 불일치
- 올해 거래된 서울 전용 85㎡ 이하 빌라의 평균 매매가격이 4억 943만 원으로 정책 기준선인 4억 원을 이미 초과
- 실거주 선호도가 높은 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 빌라 평균 가격은 5억 4201만 원, 동일 면적 오피스텔은 7억 5192만 원으로 대출 기준을 대폭 상회
- 4억 원 이하 매물은 전용 60㎡ 이하 소형 빌라나 원룸형 오피스텔에 편중되어 청년 및 신혼부부의 실질적 주거 수요 충족 한계
아파트 규제 강화에 따른 비아파트 시장 풍선효과
- 서울 아파트 가격의 지속적인 상승과 금융권 대출 규제 강화에 따른 실수요자들의 비아파트 시장 유입
- 아파트 대체 수요 이동으로 인해 지난달 서울 연립주택(3억 5813만 원) 및 오피스텔(3억 875만 원) 평균 매매가격의 역대 최고치 경신
비아파트 매입 시 고려해야 할 환금성 및 제도적 제약
- 향후 아파트로의 주거 이동 시 비아파트 특유의 낮은 환금성으로 인한 매도 지연 우려
- 오피스텔의 정비사업 추진 한계에 따른 장기적인 자산 가치 유지의 불확실성
- 오피스텔 취득세율(4.6%)이 일반 아파트(1~3%) 대비 높아 실수요자에게 추가적인 재정적 진입장벽으로 작용
집을's 생각
서울 아파트값이 워낙 높다 보니 청년층이 아파트를 매수하기란 사실상 어려워졌습니다. 그럼에도 청년들에게는 거주할 공간이 반드시 필요하기에 정부는 청년을 대상으로 한 비아파트 정책 대출을 내놓았습니다.
청년미래보금자리론으로 생애 최초로 주택을 구입하는 만 39세 이하 청년 가운데 연소득 7000만 원 이하인 사람을 대상으로 하며 신혼부부의 경우 부부 중 한 명만 요건을 충족해도 됩니다. 지원 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하이면서 매매가 4억 원 이하인 오피스텔이나 빌라 등 비아파트이고, 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%까지 인정됩니다.
이 정책의 핵심 취지는 청년이 훗날 아파트로 옮겨 가기 위한 징검다리 역할입니다. 당장 아파트는 어렵더라도 우선 비아파트에 자리를 잡고 이후 자산을 키워 아파트로 갈아타도록 돕겠다는 것입니다. 명분만 놓고 보면 청년의 주거 사다리를 놓아주는 제도입니다.
그런데 정책의 취지와 현실 사이에는 상당한 괴리가 있어 그 실효성에 의문이 제기되고 있습니다. 비아파트라 하더라도 서울 내 빌라는 이미 4억 원을 넘는 경우가 대부분이기 때문입니다. 실제로 올해 거래된 서울 전용 85㎡ 이하 빌라의 평균 매매가격은 4억 943만 원으로 정책 기준선인 4억 원을 이미 초과했고, 실거주 선호도가 높은 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 빌라는 평균 5억 4201만 원, 같은 면적의 오피스텔은 무려 7억 5192만 원에 달합니다.
대출 조건을 충족하는 4억 원 이하 매물은 전용 60㎡ 이하의 소형 빌라나 원룸형 오피스텔에 편중되어 있는 셈입니다. 물론 전용 59㎡ 정도의 소형 빌라라면 거주하기에 큰 무리는 없습니다. 하지만 이 대출이 왜 만들어졌는지 그 목적을 되짚어볼 필요가 있습니다.
이 정책은 청년이 훗날 아파트로 옮겨 가기 위한 징검다리 역할을 하고자 설계되었습니다. 문제는 소형 빌라를 매수하는 순간 환금성이 크게 떨어진다는 점입니다. 징검다리 역할을 하려면 갈아타기가 용이해야 합니다. 하지만 이번 매수로 인하여 생애 최초 요건까지 사용할 수 밖에 없기에 갈아타기를 위한 생애 최초 대출을 기대할 수 없습니다.
전월세가 부족한 이 시점에서 파도에 밀려 어디까지 모르는 상황에서 이런 저가치 빌라를 매수하는 데 대해 청년들로서는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 말로는 아파트로 향하는 징검다리라고 하지만 현실을 들여다보면 오히려 그 자리에 머물게 만드는 족쇄로 작용할 우려가 큽니다.
