안녕하세요
함께하고 싶은 투자자 이호 입니다
23년 1월에 투자자로 처음 월부라는 곳에 왔고 26년 8월까지 4년차(3년 7월)로써 시간을 보냈습니다. 과거를 돌이켜 보고, 어떻게 변화 했는지 너무 많이 듣고 시장의 변화도 예측해 보라고 많이 이야기 해주셨습니다. 부동산에 관심이 없었고 자본주의에 관심이 없던지라, 과거가 이상하게 데이터로만 느껴지는 경우도 많았습니다
생각해보면, 지금이 가장 좋은 시장이다
서울/수도권의 투자 기회는 흔치 않다
수없는 이야기를 들었지만?
23년 1월 부터 지난 4년간 부동산의 규제 변화가 있었는지, 그리고 어떻게 대응을 했어야 하는게 맞을지 이야기 해보려고 합니다
1.서울의 투자 기회는?
서울의 투자기회는 흔치 않았고, 특히 강남3구+용산은 찰나의 순간이였습니다
실거주를 하지 않거나, 규제가 해지 되었던 기간을 산출했습니다
서울의 투자 기회(규제 해제) 약 32개월: 23년 1월(해제)~ 25년 10월 15일(규제)
25년 10월 15일 규제시, 토허제구역도 지정되어 실거주를 하지 않으면 전세레버리지 투자는 불가능
과거 토허제는 일부 지역에만 해당함
삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동의 토지거래허가제가 전면 폐지 40일: 25년 2월13~3월 19일
대상지역이 강남 3구+용산구로 확대
하락장, 절대적 저평가 시장에서 투자를 할수 있는 시기는 3년이 되지 않았습니다. 실거주 2년 후 자산재배치를 검토해 볼 수 있으나 지방 투자자들에게는 약 32개월이 서울에 투자 할 수 있는 적기의 기간이였습니다 다시 또 언제 올지 모르는 기회였으며, 그렇기 때문에 생각 해보면 23년~25년까지 규제도 없었고, 절대적인 저평가 시장에서 서울의 투자를 적극적으로 검토를 해보라고 했었나 봅니다.
[규제 해제]
[규제 다시 지정]
[잠실대청 토허제 해지 및 재지정]
++추가로 규제는 어떻게 되었을까?
[규제 지역 확대]
25년 10월 15일 규제+토허제가 서울 전역과 경기 12개 곳이 지정되었는데 26년 7월 1일 동탄, 구리, 용인 기흥구(3곳) 신규 지정되었다. 결국 규제는 중심부에서 외곽으로 퍼졌다는 것을 볼 수있다. 규제가 지정된 곳은 최근의 가격이 급격히 상승했던 곳으로 규제가 곧 될것으로 예측이 된 곳 입니다
2. 조건부 전세 대출 중단
24년 8월 조건부 전세 대출 중단되었습니다. 24년 1호기를 매수 하고 전세를 맞추고 있던 24년 여름, 생각하지 못 했던 조건부 전세 대출 중단되었습니다 조건부 전세 대출 중단은 매매 잔금을 할때, 전세 대출을 일으켜 잔금을 하는 것이 금지 되는 것입니다
- 24년 8월 조건부 전세 대출 중단
- 투자자들이 매수를 할때, 매매 금액 = 전세 보증금 + 투자금 이렇게 투자 진행
예시) 9월 13일 매매 잔금 진행(소유권 이전 진행)
9월 13일 전세입자 전세 보증금 대출 실행
소유권 이전일과 전세 보긍늠 대출일이 같은날 실행이 되면, 전세 보증금 대출 실행 불가
전세레버리지 투자를 할때 소유권, 전세대출 동시에 불가 하기 때문에, 현금세입자를 받거나 소유권 이전 후 일정기간(3개월~6개월)후 전세대출 가능 합니다. 투자자들에게는 기존보다 조금은 더 투자가 어렵게 되었습니다. 중요한 점은 투자가 조금 더 어려워 지는 것이지, 불가능 한 것이 아닙니다.
분명 투자를 할 수 있었고, 1호기 투자를 할때 저도 현금 세입자를 맞추면서 마무리 할 수 있습니다
[조건부 전세 대출 중단]
3. 대출 규제(한도 축소)
25년 6월 27일 대책으로 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 6억 원으로 축소, 다주택자 주담대 금지, 생활안정자금 축소등 주택 관련한 대출이 대폭 축도 됩니다. 아파트 가격이 오르는 것을 대출규제로 억제를 하려고 했습니다
주담대 한도가 6억 감소는 저가 주택 보다는 고가의 주택에 영향을 많이 미칠 수 있었습니다. 25년 하반기~26년 현재까지 서울의 아파트 가격을 보면 어떻게 되었을까요? 단지마다 지역마다 차이는 있을 수 있겠지만, 상승의 흐름이 5급지까지 퍼졌다는 것을 반문 하는분은 많지 않을 것으로 생각이 듭니다. 지금의 시장이 어떻게 바뀔지 알수는 없지만, 현재 하락장이후 상승장이된 지금까지는 가격의 흐름이 5급지까지 퍼져 상승되고 있습니다
[대출 규제]
아래 KB 주간시계열은 25년 1월~26년 7월까지 주간별로 매매 증감을 보여주는 그래프로 붉은색은 해당 지역의 가격변동이 전주 대비 크게 있다는 의미 인데, 매매 가격의 상승은 25년 상반기 1~2급에서 26년 7월말기준 5급지로 가격의 상승이 퍼진 것을 볼 수 있습니다(25년 상반기 1,2 급지의 붉은색 표기가 26년 7월 기준 5급지고 옮겨 간 것을 볼 수 있음)
- 보합, 증감폭이 적으면: 색 없음
- 보합, 증가폭 크면: 붉은색
1번 또는 2번의 사이: 주황색
[서울 매매 증감: KB 주간 시계열]
++대출의 추가 제재?
25년에도 반복되었지만, 가계대출 총량 증가율 관리 목표 1.5%로 은행권에서는 대출을 전년대비 원하는 만큼 한도를 증가 할 수 없습니다, 26년 7월 국민은행에서는 정부에서 마련한 주택마련 대출 최대한도 6억과 관계없이, 3억까지만 한도룰 축소 한다고 하였습니다.
정책의 변경 된 것이 아니라, 은행에서 가계대출 총량 증가율을 맞추기 위해서 임의로 한도를 축소 하였고 다른 은행에서도 대출을 받는 것이 상반기 보다 어려워졌습니다
[대출 한도 축소]
4. 세재 개편 금융 종합 대책
26년 8월 3일 세제 개편안이 발표 되었습니다. 기존에는 주택수와 보유기간이 중요 했다면, 이번의 개편은 주택가액+거주기간이 핵심입니다. 양도세 부분에서는 중과 유예도 있습니다. 이번에 세제 개편을 보면 고가의 주택, 다주택에 대해서 보유세를 늘리는 방향으로 보여 집니다.
이번 규제가 발표 되면서 추가 주택 고민 하시는 분들, 기존의 주택을 어떻게 가져가야 할지 많은 분들이 자신의 포트폴리오를 검토 하고 있고 전략을 세우고 계실 겁니다
세제 개편안 정리 및 용어 설명
보유세 증가 때문에, 추가 투자는 어렵다? 이런한 것보다는 세금이 수익을 얻어가는데 필요한 비용이라고 생각하고 세금을 두려워 하기 보다는, 기회비용으로 생각하고 의사결정을 해보는 시기라고 생각 합니다. 나중에 나의 자산이 어떻게 변화 될지는 아무도 모릅니다
26년 8월 13일 금융 종합 대책이 발표 되었습니다. 재건축 활성화 지원, 가계대출 총량 증가율 1.5% → 3.0% 그리고 가장 많은 이슈가 되고 있는 1주택자 전세 대출 제한이 입니다. 과거에는 2주택자에게 전세대출이 제한되었으나, 1주택자에게까지 제한 범위가 확대 되었습니다. 대출 제한에 해당 되는 분들은 전세대출이 연장이 안되고, 현재 수도권 전/월세 물량이 극히 적기 때문에 많은 고민이 될수 있습니다.
[전세 대출 제한]
23년이후 시간의 흐름으로 정리를 하면 정리를 해보면 이렇게 됩니다
대출 규제 → 투기 과열지구 지정 → 규제지역 확대 → 세제 개편
중간에 강남3구+용산 토허제 지정, 조건부 전세대출 금지가 있습니다
- 23년 부터 시장의 흐름을 정리 했을 때 서울의 아파트 가격이 상승하면 규제가 시작 되었고, 차츰 가격은 하급지로 상승이 퍼지고 규제는 강화 되었습니다. 26년 4분기 그리고 27년은 어떻게 될까요? 과거 시장과 비교 해서 보면 규제 지역은 아직 더 퍼지고 지방까지 갈 수 있습니다.
과거에 저는 두번째 투자를 하면서, 기존의 실거주가 전세대출이 있었기 때문에 거주지 이동을 해야만 했습니다. 과연 잘하는 것일까? 의문이 들었습니다. 최근에 투자한 수도권 투자 매물이 리모델링이 빠르게 진행 되면서 감당이 안되는데 어쩌지? 너무나도 두려울 때가 있었습니다. 투자를 자산의 상승을 얻었습니다. 만약 두려움 때문에 투자를 하지 않았다면 저의 자산은 그대로 였을 것입니다
이번에 26년 8월 13일 금융 종합 대책이 저의 포트폴리오에는 많은 도움이 되었습니다. 이렇게 시장은 예측을 할 수 없는 영역이라는 생각이 듭니다
- 1주택자 전세 대출 제한으로 많은 분들이 힘들어 하고 있습니다. 어쩔수 없는 상황에서 실거주를 못하는 분들도 있지만, 자산 재배치하여 투자를 하면서 전세를 거주는 분들은 내가 지금 잘하고 있는 행동인가? 많은 고민이 될 수도 있습니다. 자산을 가지고 있는것이 중요하다는 것을 잊지 마시고, 그것을 지켜내려면 어떻에 해야 하는지 냉정하게 한발 물러 나서 생각해 보셨으면 좋겠습니다
규제, 대출 그리고 막연함 때문에 힘들다고 포기하고 싶은가요?
아래 내용은 기억하셨으면 합니다
1.지금의 시장을 두려워만 하지 말고, 충분히 검토하고 준비하면 자산 상승을 볼 수 있다
2.시장은 어떻게 변화 할지 모릅니다. 늘 시장 앞에서는 겸손해야 합니다
3.기회 비용을 반드시 생각해 보셨으면 합니다
긴글 읽어 주셔서 감사힙니다
