안녕하세요,
영앤리치한 자산가가 될 영리자 입니다.
월부학교 4강은 오프강의로
윤이나 튜터님께서
상승장에서 더 버는
부동산 호재 분석에 대해
강의해주셨습니다.
이번 강의 주제는
평소에 해결되지 못했던 궁금증인
재건축, 리모델링, 교통 호재에 대해
다뤄주셔서 정말 신선하고 좋았습니다.
매번 임장할 때마다 재건축, 리모델링 진행 단지들은
실현될지도 따져봐야 하고,
기간도 오래 걸리고,
지금 당장은 30년 넘게 낡은 구축이다보니
자연스레 투자대상에서 빼고 보곤 했는데
이번 강의를 통해
제대로 배웠으니
재건축, 리모델링 진행중인 단지여도
충분한 사유를 가지고 투자할 지 말지
스스로 판단해봐야겠다고 생각했습니다.
이번 강의 잊지 않도록
정리, 후기 적어보겠습니다.
재건축, 리모델링 등의 핵심은 사업성!
수도권에서 구축 비율은 무려 76%.
재건축, 리모델링은
이제는 피할 수 없는 주제입니다.
재개발은 공공이익을 위함이기에
국가에서 밀어주는 것이고,
재건축은 기존 걸 밀고 새 단지를 짓는 것이기에
주택소유자들이 이익을 추구하는 것이라
속도가 좀 더 느리다는 점을 배웠습니다.
게다가 재건축은 건물, 토지 ‘둘 다’ 소유해야 ‘조합원’이지만
재개발은 둘 중 ‘하나만’ 소유해도 조합원이라는 사실도
처음 알게 되었습니다.
재건축, 리모델링에서 가장 중요한 것은
될까, 안될까 인데
이는 사업성이 잘 나와 추가분담금이 적을수록
될 확률이 높은 것인데
선도지구, 용적률, 대지지분
이 3가지 항목을 보며 사업성을 판단해볼 수 있었습니다.
✔️때로는 분양가가 미확정이거나 감정평가 잘못되기도 하니
정확한 정보는 정보몽땅에서
조합원 전화임장을 통해 정확히 파악해보기
✔️몇 년 전 분담금을 지금 그대로 믿지 말 것
기존 주담대 or 이주비대출?
새로 건축하기 위해서는 이주를 해야 하는데
이 때 이주비에 대해 대출을 해주는데
향후 입주를 할 거라면 기존 주담대와 이주비 대출 이자 중
더 유리한 걸 택하면 되고,
중간에 매도할 거라면 이주비대출을 받아
‘대출승계’가 가능토록 해둬야 함을 배웠습니다.
✔️향후 계획에 따라 대출 선택하기
‘조합설립인가’ 단계의 의미
재건축이냐, 리모델링이냐에 따라
조합설립인가의 단계가 각각 다른데요,
재건축에서의 조합설립인가는
중간으로 본격적으로 정해져가는 단계입니다.
이에 비해 리모델링에서의 조합설립인가는
아주 초반의 단계입니다.
튜터님께선 0단계라고 할 만큼
아주 초반의 단계였습니다.
왜 상승장 초중반에 리모델링 조합설립인가
플랜카드를 심심치 않게 볼 수 있었는지
이해가 되는 대목이었습니다.
그래서 언제 매수 가능?
투자과열지구에서는 ‘재건축’만 조합설립인가 이후
조합원 지위승계가 불가하므로
재건축만 잘 확인하고 매수하며내 되는 것이었습니다.
✔️재건축 단지는 '조합설립인가 전'에 매수할 것
✔️상승장초입에 재건축 사업시행인가 나면 매매가 수직상승!
✔️가치가 가격에 반영되기 시작하는 시점은
재건축은 조사관, 리모델링은 건축심의!
✔️임장 때 용도변경 예정은 없는지도 함께 여쭤보기
✔️가격비교는 현재호가+분담금,이주비용 고려
이 외에도 교통호재에 대해서
집중해서 봐야할 3가지 항목에 대해 짚어주셨고,
단순히 노선이 들어온다 라는 호재보다는
‘어느 업무지구와 연결되는지’가 중요함을
다시 한 번 배우게 되었습니다.
이번 강의를 통해
그동안 잘 알지 못하고, 실현되기 어렵다 생각해
무작정 미뤄뒀던 재건축, 리모델링에 대해
하나하나 상세히 배울 수 있어 참 감사했습니다.
너무나도 좋은 내용으로 강의 준비해주신
윤이나 튜터님 감사합니다^^
이번 강의에서 배운대로
의심하기보다는 인내하고, 따져보며
진가를 발굴해내는 투자자가 되겠습니다.
