안녕하세요,
영앤리치한 자산가가 될 영리자입니다.
오늘 드디어 1호기 잔금을 치르고 왔습니다.
아직 1호기 복기글은 안올렸지만
(매수, 전세빼기 글은 차차 업뎃 예정입니다^^)
잔금 치르는 과정을 이번에 제대로 배우면서
잔금을 앞둔 다른 동료분들을 위해서,
또 2호기, 3호기 잔금을 칠 미래의 나를 위해서도
이번 잔금 프로세스를 바로 정리 해보려 합니다.
참고로
저의 1호기는
세입자가 살고 있는 투자자의 물건으로
세입자를 먼저 보내고 잔금 때에 맞게
제가 새로 세입자를 맞추는 물건이었습니다.
잔금 프로세스를
[중개]와 [법무]로 나누어서
순서대로 정리해볼게요.
*소요시간 : 약 30분~1시간
[중개]
1.부사님으로부터 준비물 확인
2. 잔금일 잡기
잔금일은 평일 오전에 잡는 것이 좋습니다.
오전에 잔금을 치르고 그날 바로 등기접수가 되도록 진행해야
그 사이 소유권자가 대출을 일으키는 걸 방지할 수 있습니다.
또 이전 세입자가 이사 나가고
신규 세입자가 들어오는 시간이 대부분 오전이라고 하니
(각자 짐 빼고 청소하고 넣고 해야하기 때문)
이 때 빈 집을 최종적으로 확인해보고 잔금을 치릅니다.
3.이체한도 증액하고 가기
잔금 당일날
잔금+법무비용+중개수수료(매매,전세)를
이체해야 하기 때문에 이체한도를 미리 알아두고 증액하고 갑니다.
(토스가 편리해서 추천!
OTP없이 토스카드를 폰 뒤에 대고 송금 가능합니다)
4.짐 뺀 집을 세입자와 함께 보며 하자 확인하기
제 집의 경우 오전 10시에 짐이 다 빠져서
빈집을 볼 수 있었는데요,
일부러 세입자와 동시에 같이 보면서
하자를 미리 꼼꼼히 보시고 말씀해 달라고 했습니다.
그래야 나중에 세입자가 나갈 때
원래 있던 하자와
새로 생긴 하자가 무엇인지 알 수 있으니까요.
(저는 혹시 모를 미래를 대비하여
동영상으로 찍어뒀습니다ㅎㅎ...)
세입자분은 나중에 책임을 물기 싫으니 꼼꼼히 보시고
저에게 알려주셨고,
저는 매수 전 하자를 확인하였습니다.
확인해보니 이전 세입자분이 이사 나가면서
가구를 빼다 긁힌 자국들이 문틀마다 있었고,
비데 사용으로 기존 일반변기 뚜껑도 사라져있었기에
바로 이전 세입자분께 말씀드렸고
다시 원위치 하기로 했습니다.
(꼼꼼체크!)
5.문제 없다면 매도자, 법무사, 부사님께 입금하기
집에 이상 없는지 확인하고,
견적서, 보수료 액수도 맞는지 확인하고
각각 입금을 합니다.
*보수료
: 부동산계산기 앱 이용하여 확인 가능
*선수관리비
: 아파트를 관리하고 유지하는 데 드는 비용을 충당하기 위해
입주민이 부담하는 금전적 기여금으로
입주민들이 선불로 납부
*장기수선충당금
: 아파트와 같은 공동주택의 관리주체가 주요 시설 교체 및 보수에 필요한 금액을
해당 공동주택의 소유자로부터 받아 적립하는 금액
->관리비에 적용되는데 관리비는 세입자가 납부하니
퇴거 시 집주인으로부터 돌려받아야 함.
[법무]
1.법무사 찾기
법무사는 법무통을 통해 찾거나,
거래한 부동산에서 연결해주는 분과 하셔도 됩니다.
저는 후자였는데, 미리 보수료를 여쭤보고
저렴한 편이라 (보수료 20만원)
부사님께 말씀드리고 소개해주신 분과 진행하기로 했습니다.
(보통 15~30만원)
2.잔금 치러가기 전 견적서 받아놓기
법무사 분께 미리 전화를 드려
준비물에 대한 안내와
견적서를 미리 받아놓는 것이 좋습니다.
견적서를 보며,
액수에 이상은 없는지 미리 계산해봅니다.
또한 취득세 결제 방식을 '계좌이체('로 할 것 인지,
'카드결제'로 할 것인지 미리 말씀드려야 합니다.
(알려주신 오렌지하늘튜터님 감사합니다^^)
저는 1호기라 취득세가 몇 백만원 뿐이라
법무사분께 계좌이체했지만,
고액의 아파트이거나 3호기 이상부터는
취득세가 크기에 몇 천단위라서
카드(할부)결제를 추천합니다.
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3.당일날 잔금 직전 등기부등본 보기
매도인이 등기권리 상 변화가 있진 않았는지
잔금 직전 등기부등본을 다시 한 번 확인해줍니다.
(법무사님이 뽑아오시는데
없다면 부사님께 요청드려도 됩니다.)
4.국민채권매입금액 할인율 확인하고
법무사의 청구비용과 같은지 확인하고 입금 및 카드결제하기
*국민주택채권 : 대한민국 정부에서 발행하는 채권으로
주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금에서 부담해서 발행한다.
즉, 부동산을 구입하게 되면
의무적으로 국민주택채권을 사야합니다.
채권을 사고 가지고 있는다면 원금과 복리이자를 받을 수 있지만
국민채권 매수시 천만원 이상의 비용이 들다보니
대부분 곧바로 팝니다.
법무사를 통하면 국민주택채권을 매입하고
곧바로 매도해서 계산해 줍니다.
이렇게 곧바로 되팔 때 할인율이 적용되는데
이는 매일매일 달라지므로 잔금 당일날 재확인하여
법무사가 청구하는 금액과 같은지 확인하고 입금 및 카드결제합니다.
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https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp
참 쉽죠?? ㅎㅎ
<정리>
[중개]
- 잔금일 정하기- 평일 오전에 해야 법무처리 안전
2. 부사님 필요서류 확인
3.이체한도 증액하기
4. 집 하자 확인. 신규 세입자와 함께 하자 확인
5. 매도자, 법무사, 부사님께 입금(현금 영수증 요청)
[법무]
1. 법무사 찾기(부사님 연결도 o)
2. 법무사로부터 견적서 받아놓기. 준비물 확인!
3.잔금 직전 등기부등본 보기
4. 취득세가 클 경우 카드 미리 준비하고 법무사분께 말씀드리기
5. 당일날 채권 할인율 확인해서 법무사의 청구 금액과 같은지 확인하고
입금(현금 영수증 요청) 및 카드 결제
모두 잔금까지 안전하게
투자 마무리 잘하세요 :)