안녕하세요
월부학교 여름학기도 벌써 4강이 되었습니다.
궁금했던 호재에 대해 배울수있는 시간이였습니다.
윤이나 튜터님께서 쉽고 핵심을 짚어준는 강의를 해주셨습니다.
현재 상승장이 많이 진행된상태라 호재에 대해 궁금했는데 튜터님 좋은 강의 감사합니다.
호재는 상승장에 기름을 붓는다
예전 열기강의 때 너바나님이 말씀해주셨는데
상승장 시점을 지나면서 호재가 반영되는것이 중요하다는것을 배웠습니다
그래서 하락장때 찬밥이였던 호재가 상승장이 되면 더 많이 오를수있었습니다.
호재는 크게 정비사업과 교통 두가지 입니다.
정비사업
투자대상에 대한 이해가 필요합니다.
서울경기의 구축비율은 20년차가 34% 10년차가 42%로 시간이 갈수록 증가하고 있습니다.
그렇기 때문에 이런 단지들도 향후에는 재건축이나 리모델링을 하게 되는데 내가 가진 단지 혹은 내가 투자하려는 단지가 어디에 속해있고 어떤 과정에 있는지를 아는 것이 중요합니다.
최근에 대치은마아파트가 7월2일 사업시행계획 인가가 났습니다.
분담금이 전용76 동일면적 신청시 은 4.2억, 전용84 동일면적신청시 3.2억이라고 합니다.
재건축은 최소 30년이상 노후건물을 새로 짓는것으로 동의률75% 기간이 10~15년 소요됩니다.
리모델링은 15년시아 기존골조남기고 수평이나 수직증축으로 새로 짓는것이며동의율66% 기간 3-9년으로 상대적으로 부담이 적은거 같습니다. 수평증축의 경우 구조가 일반 아파트 보다 배치가 딱 떨어지지 않지만 그래도 최근에는 리모델리아 단지들도 많이지고 건설사들도 많이 참여하고 있습니다.
정비사업에서 중요한 용어정리를 해주셔서 도움이 됐습니다.
용적률은 낮으면 늘릴 세대수가 늘어나고 일반분양을 더 할수있으니 사업성이 좋아지니까 분담금이 낮아진다
대지지분은 높으면 소유자가 유리하고 내가 내야할 분담금 부담이 낮아진다.
강남서초송파의 재건축단지들은 오히려 1+1 이거나 환급받는 사례도 있습니다.
내가 만약 호재단지라면 궁금해지는 것은 분담금입니다. 정비몽땅에서 확인할수있고 현재의 분담금은 더 높아질 수 잇다는 점을 유념해야합니다.가장 어려웠던 부분은 이주비였습니다.
이주를 할수 있도록 대출을 해주는데 매도를 고려한다면 대출승게가 되는 주담대보다는 이주배대출이 유리하고 사업시행인가가 10.15이전이냐 이후에 따라서도 한도액이 달라집니다.
꼭 기억해야하는것은 재건축은 조합설립인가 이후에는 매수금지된다는 점입니다. (건-조라고 외웠습니다.)
매수시기는 호재가 확정되니 않아 우리가 봐야할것은 입지가치가 무엇보다 중요합니다.
리모델링은 상대적으로 빨리 진행되고 빠르면 사업게획ㄷ승인후 2년이내 이주를 합니다
내가 실제로 살때는 정비사업대상단지의 호가와 분담금의 합이 지역내 선호단지의 호가와 비교해봐야합니다.
향후에 이지역에서 좋아하는 단지보다 더 새거가 될거니까 더 싸게 나온다면 고려해볼수있을거 같습니다.
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교통호재
어떤 노선이 들어오는지에 따라 가치가 달라집니다.
이때 봐야하는것이 입지가치이니다.
우리의 먹고사는 문제와 직결되는 직장접근성이 좋은지 얼마나 실현가능한지 역세권인지 살펴보는것이 중요합니다.
일자리 규모가 가장큰 강남접근성이 의미있는 노선입니다.
GTX A는 서울역에서 삼성역을 빼고 개통이 되었고 7호과 9호선연장이 실현가능성이 있습니다.
그외에 여의도와판교도심을 연결하는 신안산선 월판선 GTX B를 잘 살펴볼필요가 있습니다.29~30년에 실현가능성이 있기 때문입니다.
이때에도 기축단지와 비교해보야야합니다.
적용할점
용적률(아실) 진행속도(정비몽땅) 대지지분(전화) 이 어떤지 재건축 리모델링단지에 대해 작성해놓기(8월)
내가 보고 있는 지역의 교통호재는 어떤것이 있는지 교통호재를 반영한 단지의 과거 가격흐름을 살표본다(9월)
