안녕하세요. 한유니입니다.
1호기를 하고 9개월이 지난 시점 1호기 복기를 해보았습니다.
사실 저는 투자 직후 경험담을 작성했으니 이제 됐어!!라는 생각을 했었는데요,
이번 실전반을 수강하면서 그린쑤 튜터님께서 어느정도 기간이 지난 시점에
투자 복기를 다시 한번 작성해 보면 좋겠다라는 말씀을 해주셨습니다.
저는 작년 11월경 중소도시에 투자금 5천만원으로 1호기를 계약했습니다.
원래 투자금은 3400만원정도 있었지만, 당시 연간저축액 한도내로는 대출을 받아도 된다라는
포도링 튜터님의 말씀에 조금의 대출을 내어 5천만원의 투자금으로 투자를 진행했었는데요,
대출을 받아 만약 더 좋은 단지를 할 수 있다면 충분히 대출을 고려해보되, 대출을 받아도 단지 레벨의
큰 차이가 없다면 대출을 받지 않고 내 투자금 내에서 투자하는 것이 좋겠다는 말씀을 해주셨습니다.
우당탕탕 1호기를 마무리하고 벌써 9개월이 지났다고 하니..
시간이 정말 빠르구나 라는 것을 새삼 느끼며, 1호기 이후 과정들에서 나는 최선을 다했나? 라는 반성도 해봅니다.
천만원도 없이 시작한 월부, 입성한지 1년만에 1호기 투자했습니다!!
매수 당시 판단 검증하기
가치
제가 투자한 a단지는 A지역에서 외곽택지에 위치하고 있었고,
신규 택지로 규모는 큰 건 아니지만 그래도 균질한 생활권을 형성하고 있었습니다.
또한 외곽택지에 위치하고 있지만 해당 생활권에서 대장 단지로
하락장에서도 거래량도 꽤 많다는 것을 확인했습니다.
지역의 특성상 타 생활권으로의 이동이 활발하지는 않지만,
해당 생활권에 꼭 살아야 하는 사람들은 제가 선택한 a 단지를 선택하는 수요는 많을 것이라 판단했습니다.
가격
A지역은 23년 하락장 이후 아직 가격 회복을 많이 하지 못한 상황이었고,
절대적 저평가 시장이라는 것을 확인했습니다.
특히나, 당시 a단지의 84 가격은 3억후반대를 형성하고 있었는데요,
세낀 매물로 매도하는 매물이다보니 시세보다 2-3천가량 낮은 가격으로 올라왔었는데,
1400만원 네고하여 거래하게 되어 당시 시세보다 약4천만원가량 싸게 매수 할 수 있었습니다.
해당 시세대로라면 투자를 하지 못하는 상황이었지만, 세낀매물이다보니 기회가 찾아왔었던 것 같습니다.
공급
지방에서 중요하게 봐야한 부분 중 하나가 해당 지역의 공급인데요,
해당시점으로부터 앞으로 3-4년간 평균 공급이 수요량 대비 절반도 되지 않는 지역이다보니
얼마를 벌지 알수는 없었지만, 잃지않는 투자를 할 수 있다고 확신 할 수 있었습니다.
사실 처음부터 a 단지의 확신이 있었던 것은 아닙니다.
여전히 a단지의 84는 투자금 7-8천정도로 벌어져 있었거든요.
투자금만 보고 저는 이 단지는 투자 못하겠다라고 단정 지었던 것 같습니다.
투자 초기 저는 투자금 3500만원정도로 고려했기에, 84보다는 59에 더 집중하여 매물을 찾았던 것 같아요.
하지만 당시 튜터님이셨던 포도링 튜터님께서는 연저축액 내로 대출을 받아
더 좋은 단지를 선택할 수 있다면 대출까지 고려해서 매물을 털어보라고 하셨고,
59에 꽃혀있던 저를 84까지 넗혀서 볼 수 있게 해주셨던 것 같습니다.
다시 복기를 해봐도 지역을 더 넓혀서 내가 투자할 수 있는
조건을 만들어보려는 노력이 부족했구나 라는 것을 느낍니다.
그 때 당시 저의 실력이 딱 그정도였던 것 같다라는 생각입니다.
지금 생각해보면 다른 지역에서도 내가 더 적극적으로 매물을 털어보고 조건을 만들었다면
나의 투자금으로 투자를 할 수 있었을까? 라는 생각이 들기도 하지만
그 당시 내가 할 수 있었을까? 하는 물음표가 계속 생기거든요!!
그래도 저는 소액투자자이기에 제가 검토했던 단지들 중에서는
리스크가 가장 적은 매물로 선택을 했던 건 잘한 결정이었다고 생각합니다.
1호기는 저의 실력 안에서 제가 할 수 있는 최선의 투자였다라는 생각과 동시에
그래도 더 노력했다면 더 좋은 투자를 할 수 있었을까? 하는 생각이 공존하는것을 보니
저는 아직도 배워가야할 것들이 많구나! 라는 것을 느낍니다.
내가 생각한 가치가 맞았는가? 가격 검증하기
사실 1호기 매수하고 1년이 채 지나지 않았기에 가격 복기하는 것이 의미 있을까?라는 생각도 해보았지만
올해 1호기를 매도하고 갈아타기를 준비하고 있기에 가격까지 복기를 해보았습니다.
1호기 매수 당시 함께 고려했던 b단지와 매수당시 고려하지는 않았지만 눈여겨 보았던 c단지를 함께 비교해보았는데요, 가격만 비교해본다면 제가 투자한 a단지의 수익률과 수익금이 가장 적습니다.
어떻게 생각하면 아쉬운 결정일 수도 있겠다 싶지만, 저는 사실 a단지의 가치를 믿기에 기다린다면
제가 목표한 충분한 수익을 얻게 해줄거라는 확신이 있습니다.
하지만 한가지 아쉬운점은 지방의 인구수는 수요라는 것을 다시한번 생각해보는 시간이기는 했습니다.
다 같은 중소도시이지만, a단지는 40만도시, b도시는 100만도시, c단지는 60만도시인데요(어디인지 아시는분들은 짐작이 가능하실 것 같습니다.ㅎㅎ)
c단지는 이미 3-4년전부터 공급이 없는 지역이기에 20평대도 꾸준한 상승세를 보이고 있었고,
a단지와 b단지는 26년부터 공급 부족이 예상되는 지역이었습니다.
확실히 인구수의 레벨이 다르다보니 b단지의 상승흐름이 더 빨리 온 것을 확인 할 수 있었습니다.
같은 상황이라면 다시 같은 선택을 할 것인가?
결과론적인 이야기로 볼 때 b단지를 선택했다면, 투자금은 400만원정도 더 들어 갈 수 있지만,
현재 상황에서 제가 선택한 a단지보다 더 큰 수익을 볼 수 있었겠다 하는 생각입니다.
하지만, 당시 상황에서 b단지의 경우 전세가가 상승하면서
투자자가 많이 들어오게 되었고
갑자기 전세 물량이 많아지는 것을 확인할 수 있었는데요,
3.3억이라는 전세가만 보고 b단지를 선택하기에는
내가 원하는 전세가에 맞추지 못하고
경쟁매물로 인해 전세가를 3억까지도 내려서 맞출수도 있겠다라는
생각을 했었던 것 같습니다.
결국 저는 소액투자자로 네고만 된다면 확정된 투자금과
잔금리스크를 헷지할 수 있는 a단지를 선택했던 것 같습니다.
(편하게 1호기 하고 싶다는 마음이 컸던 것도 있었지만…
잘 포장해보았습니다..^^;;;;)
CSS복기
Continue : 당시 내 판단 중 옳았던 것, 앞으로 계속 유지할 행동
할 수 있다라는 확신을 가지고 환경 안에 머무르자!!
처음부터 내가 1호기를 할 수 있다라는 확신이 있었던 것은 아닙니다.
하지만 그럼에도 꾸준히 내가 해야 할 일을 해나가면서 환경 안에 머물러 있으려고 했던 것 같습니다.
환경 안에 있다보니 자연스럽게 나를 도와주는 사람들이 생겨났고, 할 수 있다라는 응원에 저 또한 제 스스로에 대한 확신을 가져갔던 것 같습니다.
할 수 있다라는 확신으로 바뀌니 나의 행동도 더 적극적으로 바뀌었던 것 같아요.
항상 할 수 있다라는 확신을 가지고 환경안에서 꾸준히 이어나가는 것이 중요하다라는 것을 느낍니다.
이번 돈독모에서 이야기 나눈 통렬히 원한다는 것에 대해 다시 생각해 보았었는데요,
내가 왜 이 일을 하고 있는지에 대한 WHY를 계속 상기시키며, 이어나가야겠습니다.
Stop : 잘못된 판단, 멈춰야할 행동
빨리 끝내야 한다라는 조급한 마음
시장상황을 알면서도 막상 매수시에 반영하지 못한 것(이성보다 감정에 더 치우친 것)
1호기 매물을 털면서 이 과정을 빨리 끝내고 싶다라는 생각이 컸던 것 같습니다.
(그렇다고 매물 턴 기간이 그렇게 오래되지도 않았는데 말이죠..ㅠㅠ)
지방이다보니 매주 내려가야 한다라는 부담감도 컸던 것 같아요.
지금에 와서 생각해보면 큰 노력을 들이지 않고 빨리 결과를 내고 싶었던 마음이 컸던 것 같습니다.
저는 목표 투자금보다 실제 투자금이 더 많이 들어갔는데요, 큰 금액은 아니지마 저같은 소액투자자에게는 큰…ㅠ
투자자가 많이 들어오지 않는 상황에 세낀 매물이라는 점에서 분명 매수자 우위 시장이었음에도,
협상을 할 때 제가 더 조급한 마음을 보였던 것 같습니다.
협상 시도를 하고 조금 더 기다려도 되는 것을 그날 빨리 결정하고 마무리 하고 싶다라는 마음에
지금도 충분히 싸다라는 생각으로 어느정도 협상하고 마무리를 지었거든요.
위에서도 말씀드린 빨리 끝내고 싶다라는 마음과,
내가 욕심부리다 물건을 거두면 어떻하지? 라는 불안감이 있었던 것 같습니다.
하지만 계약서를 작성하는 날 저는 제가 조금 더 협상을 시도하고 기다렸다면
제가 원하는 매매가에 매수할 수 있었겠다라는 생각에 살짝 씁쓸한 감정을 느끼기도 했습니다.
물론 아예 협상이 안된건 아니었지만, 결과적으로 제가 목표한 매수가보다 높은 금액으로 거래하다보니
투자금이 더 들어가는 상황으로 마무리 되어 소액투자자 입장에서는 아쉬운 결정이었던 것 같습니다.
Start : 복기를 통해 새로 깨달은 점, 다음 투자부터 새롭게 적용할 기준
절대적 저평가 시장에서는 내가 할 수 있는 가장 좋은 단지와 평형을 찾아보고 선택한다
감정보다 이성에 의해 판단하기
불편함 속에서 더 성장할 수 있음을 인지하고 행동하기
당시 저는 투자금에 맞는 단지와 평형에만 집중하여 매물을 찾던 시기가 있었는데요,
하지만 절대적 저평가시장에서는 내가 할 수 있는 최대 좋은 단지와 평형을 선택하는 것이 좋다라는 것을 알 수 있었습니다.
하지만 제가 간과한 부분 중 하나인 취득세를 내야하는 기간 대출 상환금액이 적어질 수 있다는 생각을
깊게 하지 못했던 것에 대해 반성하며, 앞으로는 자금 상황을 더 디테일하게 확인해야겠다는 생각도 해보았습니다.
저는 조급한 마음에 예상 투자금보다 투자금이 더 들어가는 상황이 발생했는데요,
매수자 우위인 시장임을 알았음에도, 제가 오히려 을이 된 것같은 마음으로 계약을 진행했었습니다.
현재 투자자가 잘 들어오지 않는 시장이고, 실거주에게는 팔기 어려운 매물이었음에도
감정적인 저의 마음에 이성적인 판단을 하지 못했던 것 같습니다.
다음 투자시에는 감정을 버리고 종이에 글로 남기며 최대한 이성적인 판단을 해보도록 노력해야겠습니다.
저는 원래 성향이 편안함을 추구하는 스타일이어서, 불편한 감정 느끼는 것을 피했던 적이 많습니다.
하지만 투자를 함에 있어, 또한 내 스스로 성장함에 있어 편안함은 적이다라는 것을 느낍니다.
내가 불편함을 느낄 수록 더 성장할 수 있으며, 더 좋은 투자 결과를 낼 수 있겠다라는 것을 깨닫게 됩니다.
의도적으로라도 불편함을 찾아 노력해야겠다 다짐하게 되는 시간이었습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
1호기 복기글을 통해 앞으로 더 성장해 나갈 수 있는 투자자가 되도록 하겠습니다.
확언으로 이 글을 마치도록 해보겠습니다. :))
“올해 1호기 매도하고 갈아타기 완료한 유니!!!”
