안녕하세요.
빙바나나 입니다.
오늘은 월부학교 4강을 오프라인으로 듣고 왔습니다.
4강은 부동산 호재에 대해
윤이나 튜터님께서 분석하는 강의를 해주셨습니다.
월부에서 항상 배우는 부동산 투자는
가치에 대한 분석이 우선이 되는 투자를 배우고 있어
호재에 대해서는 깊게 생각해보지 않았는데요.
그런 점에서 여기저기 흩어져있던 호재에 대해서
한번에 정리해주신 것 같아 너무 좋은 강의였습니다.
정비사업 호재 분석
“호재가 있는 곳은 지난 장보다 2배 더 빠르게 오릅니다.”
호재에 대해서 배워야 하는 이유는
우리는 보통 입지가치를 우선적으로 보고
가치 대비 저렴한 자산에 투자하는 것을 중점적으로 배웁니다.
그렇지만 그 안에서도 호재에 따른 가격 상승 및
가치 변화가 있는 경우가 있고
그러므로 호재를 알고 더 벌 수 있는 비교평가 능력이 필요합니다.
정비사업 호재에는 대표적으로 재건축과 리모델링이 있습니다.
두 정비사업은 비슷하면서도 너무 다른 모습을 보이는데요,
튜터님께서는 두 가지의 차이점과 함께
투자대상 및 투자방법에 대해서 상세히 설명해주셨습니다.
일단 용어부터 너무너무 어려운 부분이 많았는데
선도지구부터 용적률, 대지지분 등
재건축과 리모델링에 있어서 어려운 용어를 정리해주셨습니다.
특히 많이 들어보지 못했던
이주비나 초과이익환수제 등 직접 겪어보지 않는다면
확실히 알기 어려운 부분에 대해서
튜터님과 함께 정리하면서 앞으로 재건축과 리모델링에 투자한다면
어떤 관점과 기준을 가지고 있어야 할 지 생각해볼 수 있었습니다.
제가 가진 앞마당에서도 과거 투자로 괜찮다고 생각했던
단지들이 정비사업 호재로 작용하면서
어떤 단지는 가격이 크게 오르고, 어떤 단지는 가격이 떨어지는 모습을 봤습니다.
생각해보면 역시 호재를 보고 들어가는 것이 아니라
그 자산의 가치를 보고 가격을 보고 투자해야 하는 것을 깨달았습니다.
실전사례편
“결과를 놓고 보기 전에 일단 비교평가를 통해 저평가 여부를 판단해야 합니다”
이후로는 튜터님께서 실전사례를 통해
정비사업에 호재로 작용하는 단지들을 비교평가 해주시면서
함께 가치 파악을 할 수 있었습니다.
정비사업이 진행되는 단지들의 가치는 크게
용적률, 진행속도, 대지지분으로 나눌 수 있는데요,
용적률은 낮을수록, 진행속도는 빠를수록,
그리고 대지지분은 높을수록 사업성과 속도가 빨라진다는 것을 배웠습니다.
용적률 하나만으로, 대지지분 하나만으로
정비사업의 사업성과 가격이 달라지는 것이 아니라
3가지 모두 좋은 단지일수록 사업성이 좋고
속도가 빨라지며, 가격이 많이 상승하는 것을 배웠습니다.
특히 튜터님께서는 노원의 정비사업 단지와
산본의 정비사업 단지를 비교해주시면서
용적률과 대지지분을 통해 가격이 달라지는 모습을 볼 수 있었고
진행속도에 따라(조합의 의지에 따라)
가격 상승폭이 달라지는 것을 배울 수 있었습니다.
이처럼 정비사업이라고 무조건 투자를 배제하는 것이 아니라
비슷한 입지가치를 보이고 있는 단지 중에서도
호재가 적용되지 않았거나, 가격이 반영되지 않은 곳의 경우
입지가치 + 호재를 보고 투자하면서 더 나은 수익을 얻을 수 있겠습니다.
물론 호재를 우선적으로 보고 들어가는 것이 아니라
입지가치를 우선으로 두되, +@로 호재가 있다면
더 높은 상승폭을 보일 것으로 생각하고 투자해야겠습니다.
수도권 교통 호재 분석
"교통호재의 의미는 입지가 좋은 곳을 더 좋게 하거나,
입지가 나쁜 곳을 좋게 만드는 것입니다."
수도권에는 현재 굉장히 많은 교통호재가 예정되어 있습니다.
GTX부터 신분당선 연장까지
굉장히 많은 호재가 예정되어 있지만
현실적으로 지금 진행 가능한 부분을 확인하고
그 부분이 과연 호재로 적용되는 호재인가 생각해볼 수 있는 시간이었습니다.
교통호재에서는 크게 3가지로 구분하여 볼 수 있는데요,
직장 접근성이 좋아지는지, 착공여부는 어떻게 되는지, 투자범위는 어디까지 설정해야 하는지 등
입지가치를 우선으로 하고 교통호재가 있다면
어느 정도까지 봐야하는 지 배울 수 있었습니다.
튜터님께서는 마찬가지로 수도권 교통호재가 적용되는
창릉역 인근의 단지를 예로 비교평가해주셨는데요,
현재 공사중에 있고 아직 개통을 하지 않은 호재이기도 하고
가격이 호재에 반영되지 않은 것이 있는 편이라
비교평가를 통해 어느 정도 수준까지 생각해볼 수 있는지
알려주셨습니다.
주변 단지들의 과거 전고점을 통해 최소 금액을 가늠하고
비슷한 지역에서 업무지구에 연결되는 교통호재가 있던 단지의
과거 전고점을 판단하여 보수적으로 최대 금액을 가늠했습니다.
이처럼 지금 눈에 보이는 호재가 진행중이어도
단지의 가격이 반영되지 않은 곳이 있다면
비교평가를 통해 어느 정도 수준의 가치를 보일지 생각해볼 수 있어 좋았습니다.
정비사업과 교통호재에 대해서 배우면서
사실 교통호재는 임장을 하면서도, 임보를 쓰면서도
굉장히 중요한 부분이라는 것을 알고 있기 때문에
많이 조사해보고 가격 판단도 해봤던 것 같습니다.
하지만 튜터님의 강의에서 처럼 디테일하게
기준을 가지고 비교평가를 해본 적이 없어
정확한 가치 비교가 어려운 점이 있었습니다.
또, 정비사업에서는 추후 공급이 어떻게 되겠다~
정도로만 파악을 했었고 호재에 대해서는 크게 생각해보지 못했습니다.
그런 점에서 튜터님의 강의를 듣고 나서
교통호재 뿐 아니라 정비사업도 디테일하게 파악하면서
더 나은 수익을 벌 수 있는 자산에 투자할 수 있게
많은 부분을 조사해보고 판단해야겠다 생각했습니다.
마지막으로 은마 아파트와 비교해주시면서
결국 어떻게든 된다. 해낸다 라는 마음가짐을 가질 수 있게
학생들을 위해 정비사업과 교통호재에 대해 준비하셨을 튜터님의 노력이 많이 느껴지는 강의였습니다.
너무 좋은 강의해주셔서 감사합니다 튜터님!
