"20년을 기다린 은마처럼 의심을 넘어 인내하고 꾸준히 해 나가는 사람이 성공합니다!"[월부학교 여름학기 재이리튜터님과 올여름 6(식스)센스급 반전투자 성공기 리치드리머] 4강 윤이나튜터님 강의후기

안녕하세요 리치드리머입니다.

이번 4강은 “상승장에서 더 버는 부동산 호재 분석”에 대해 윤이나 튜터님께서 강의해 주셨습니다.

기초반에서는 들을 수 없었던 호재에 대한 부분을 딥하게 배울 수 있었다는 점에서 저에게는 뜻깊은 시간이었습니다.

용적률이 낮음 > 분담금 감소 > 사업성 증가

재건축에서 가장 중요했고 기억하고 싶은 내용은 용적률과 분담금, 그리고 사업성과의 관계였습니다. 용적률에 대해 아직 용어를 정확히 이해하지는 못했는데 튜터님께서 그림과 예시로 보여주시면서 왜 용적률이 낮으면 재건축시 늘릴 수 있는 세대수가 늘어나기 때문에 일반분양 물량 증가로 분담금이 줄어들고 사업성이 늘어난다는 것을 이해할 수 있었습니다. 

조합원 지위 승계 여부

재건축 단지 투자에서 중요한 것 중 하나가 조합원 지위를 가질 수 있는지 여부가 중요하다고도 튜터님께서 말씀해 주셨습니다. 현금청산자의 물건을 매수한다거나 투기과열지구에서 조합설립인가단계 후의 매수매도는 조합원 지위 승계가 되지 않기 때문에 분양권을 받을 수 없어 반드시 재건축 단지를 투자로 볼 경우 조합원 지위를 승계할 수 있는지를 잘 확인하는 것이 중요하겠구나를 느낄 수 있었습니다.

입지가치가 중요합니다!

재건축이나 리모델링 단지를 매수하는 경우 보통은 호재가 확정되지 않는 시기에 매수하는 경우가 많기 때문에 호재만으로는 투자여부를 결정하는 것은 위험하며 재건축/리모델링 진행여부보다는 입지가치를 먼저 보는 것이 가장 중요하다고 튜터님께서 말씀해 주셨습니다. 호재는 플러스 알파적인 요소일뿐 가치있는 물건 즉 선호도가 높은 입지가치가 있는지 여부를 먼저 확인하는 것이 중요하다는 생각디 들었습니다.

조사관 과 건축심의

튜터님께서는 재건축과 리모델링에서 기억해야 할 중요 포인트를 정리해 주셨는데

조합원이 정해지는 때인 조합설립인가, 대지면적과 대략적인 분담금이 공지되는 사업시행인가, 분담금과 감정평가액수가 산정되는 관리처분인가의 조.사.관.이 단지의 가치가 가격에 반영되기 시작하는 시점이라고 말씀해 주셨고 리모델링에서는 건축심의단계가 단지의 가치가 가격에 반영되는 시점이라고 말씀해 주셨습니다. 

용적률, 진행속도, 대지지분

재건축/리모델링의 가치를 비교하는 3가지 요소를 튜터님께서는 설명해 주셨는데 용적률과 진행속도, 그리고 대지지분이었습니다. 사업성과 속도가 빨라지기 위한 조건은 용적률이 낮고 진행속도가 빠르며 대지지분이 높아야 한다는 것을 단지 사례들을 가지고 비교평가 해주셔서 이해하기 쉬웠던 것 같습니다. 그동안 단지분석과 비교평가에서 선호도와 가격의 관계시 이해가 안되는 부분이 있었는데 이 3가지요소를 같이 고려하여 비교평가하니 가치를 좀더 명확히 비교할 수 있겠구나를 느낄 수 있었고 다음 임보에서 꼭 적용해봐야 겠다는 생각이 들었습니다. 

교통호재 : 입지가치>직장접근성>매수시기>투자범위

교통호재에서 튜터님이 강조하신 것들을 요약해보면 노선이 생기는 거 자체보다는 어떤 직장에 연결된 노선인지 그것이 입지가치를 개선하는 것인지를 판단하는 것이 가장 중요하고 양질의 일자리와 연결이 되는지, 매수시기에 착공은 했는지, 그리고 투자범위로 역세권에 잇는 단지인지를 확인하는 것이 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 같은 호재를 가지더라도 직장접근성과 매수시기, 그리고 투자범위를 어디로 정하느냐에 따라 오르는 폭이 달라질 수 있겠다는 생각을 했고 이 부분을 다음 임보에도 적용해서 분석해봐야 겠다는 생각이 들었습니다.

20년을 기다린 은마처럼 의심을 뚫는 용기로 목표 달성을 위해 꾸준히 공부하고 인내하세요!

튜터님의 강의 마지막 부분에 해 주셨던 말씀도 인상적이었는데 목표를 가지고 있지만 언제 이루어질지 알 수 없고 안보이는 상황에서도 목표를 이루기 전까지 꾸준한 믿음과 용기를 가지고 시장에 계속 있는 사람은 결국 성공한다는 튜터님의 말씀을 기억하면서 남은 월부학교와 투자생활도 포기하지 말고 계속 해 나가며 시장에서 계속 살아남아야 겠다고 다짐했습니다. 종은 강의해주신 윤이나 튜터님 감사합니다^^