요즘 시장을 보다 보면 유독 ‘호재’라는 단어가 많이 들렸던 것 같습니다.
재건축이 된다더라, 리모델링이 진행된다더라, 새로운 교통망이 들어온다더라….
저 역시 앞마당을 넓혀가면서 이런 이야기를 들을 때마다
‘이걸 얼마나 중요하게 봐야 하지?’
‘호재가 있는 단지를 더 높은 가치로 봐야 하나?’
하는 생각에 조금씩 갈팡질팡하고 있었습니다.
그런데 그 마음을 어떻게 아셨는지,
이나 튜터님께서 이번 4강에서 ‘상승장에서 더 버는 부동산 호재 분석’을 정말 차근차근 풀어주셨습니다.
강의를 들으며 가장 먼저 정리된 것은
호재를 바라보는 관점이었습니다.
호재는 어디까지나 플러스 알파라는 것.
즉, 호재는 투자의 본질이 아니라 보너스 라는 관점을 잊지 않아야겠다는 생각이 들었습니다.
투자의 본질은 호재가 있는 곳을 찾아다니는 것이 아니라,
좋은 입지와 가치를 가진 자산을 싸게 사는 것!
다만 같은 투자금으로 살 수 있는 두 자산이 있다면,
호재까지 제대로 이해하고 있는 사람이
앞으로 더 가치가 좋아질 자산을 선택할 수 있을 것 같습니다.
결국 우리가 호재를 배우는 이유는 호재가 있기 때문이 아니라
같은 돈으로 어떤 단지를 샀을 때
더 벌 수 있을지를 판단하는
비교평가 능력을 갖추는 것이라는 점을 잊지 않아야겠다는 생각이 들었습니다.
수도권 투자를 한다면 피할 수 없는 재건축과 리모델링
수도권에는 구축 아파트가 많기 때문에
재건축과 리모델링은 앞으로 투자를 이어가는 동안
피할 수 없는 주제라는 생각이 들었습니다.
(정말 연식지도에 구축이 많더라고요ㅎㅎ)
그동안 재건축과 리모델링에 대해 어렴풋하게 알고는 있었지만
정확한 차이를 설명해보라고 하면 자신이 없었습니다.
이나 튜터님께서 용어 하나하나부터
사업 진행 과정까지 차근차근 풀어주셔서
머릿속에 흩어져 있던 내용들이 하나로 연결되는 느낌이었습니다.
특히 기억에 남았던 것은
같은 ‘조합설립인가’라는 단계도
재건축인지 리모델링인지에 따라 의미가 다르다는 것이었습니다.
‘조합설립인가면 어느 정도 진행된 것 아닌가?’라고 단순하게 생각했던 저에게는
꽤 충격적인 내용이었습니다.
단계의 이름만 볼 것이 아니라
어떤 사업인지, 그 사업에서 현재 단계가
어느 정도의 의미를 갖는지까지 배웠으니
꼭 적용해보겠습니다.
투자 시기에 대한 기준도 정리할 수 있었습니다.
우리가 일반적으로 투자를 고려하는 저렴한 시기는
오히려 호재가 완전히 확정되지 않은 시기일 수 있습니다.
모든 것이 확정되고 누구나 그 가치를 알아보는 순간에는
이미 가격에 상당 부분 반영되어 있을 수 있기 때문입니다.
그래서 결국 부메랑처럼 다시 돌아오는 것은 입지 가치였습니다.
호재가 될지 안 될지만 바라보며 투자하는 것이 아니라,
호재가 없어도 내가 살 수 있는 가치 있는 자산인가?를 먼저 판단해야 한다는 것.
그 위에 호재를 얹어야 한다는 기준을 다시 한번 세울 수 있었습니다.
이제는 ‘된다, 안 된다’가 아니라 사업성을 보겠습니다
재건축과 리모델링 단지를 볼 때 무엇을 확인해야 하는지도 명확해졌습니다.
용적률, 진행 속도, 대지지분.
여기에 실제 투자에서는 분담금까지 반드시 고려해야 합니다.
좋은 입지에 있고 재건축 이야기가 나온다고
무조건 좋은 투자 대상이 되는 것이 아니라,
사업성이 있는지, 어느 정도까지 진행되었는지,
내가 추가로 부담해야 할 금액은 얼마인지까지 봐야
비로소 투자 대상으로 판단할 수 있다는 것을 배웠습니다.
종상향까지 설명해주셔서
앞으로 임장보고서를 쓰거나 실제 단지를 볼 때 무엇을 찾아봐야 할지 훨씬 구체적으로 그려졌습니다.
리모델링 역시 단순히 ‘리모델링 추진 중’이라는 문구만 볼 것이 아니라
어느 단계까지 진행되었는지,
특히 건축심의 이후부터 진행 속도가 어떻게 달라질 수 있는지 살펴봐야겠다고 생각했습니다.
교통 호재도 결국은 ‘입지 가치의 변화’였습니다
수도권의 주요 교통 호재를 보면서 평소 머릿 속이 복잡했었는데
“이 교통망이 생기면 이 지역의 입지가 실제로 어떻게 달라지는가?”
특히 현재 입지가 아쉬운 곳의 약점을 보완해주면서
주요 업무지구 접근성을 크게 개선해주는 교통 호재라면 그 의미가 더 클 수 있다는 생각이 들었습니다.
결국 교통 호재 역시 노선의 이름을 외우는 것이 중요한 것이 아니라,
그 변화가 사람들의 선택과 선호를 실제로 바꿀 수 있는지를 판단해야 한다는 것을 배웠습니다.
가치 있는 자산을 골라낸 뒤 그 안에서 더 벌 수 있는 자산을 선택하기 위해서.
앞으로 수도권 앞마당을 넓혀갈수록 재건축, 리모델링, 교통 호재를 만나는 일이 더 많아질 것 같습니다.
그때마다 호재라는 단어에 마음이 흔들리기보다,
① 본질적인 입지 가치가 있는가
② 호재가 실제로 그 가치를 더해줄 수 있는가
③ 재건축·리모델링이라면 용적률, 진행 속도, 대지지분과 분담금은 어떠한가
④ 그리고 같은 투자금으로 살 수 있는 다른 단지보다 더 좋은 선택인가
를 차근차근 확인해보겠습니다.
지난 봄학기에 튜터님께 배우며 사람과 투자를 깊게 바라보는 법을 많이 배웠는데,
이렇게 다시 강의로 만나 뵐 수 있어서 더 반갑고 감사했습니다.
최근 호재 이야기를 들을 때마다
조금씩 갈팡질팡했던 우리들의 마음을 아신 것처럼,
필요한 순간에 다시 기준을 잡아주신 이나 튜터님,
좋은 강의 정말 감사합니다.
호재를 쫓는 투자자가 아니라,
가치를 먼저 보고 호재를 더해
더 좋은 선택을 할 수 있는 투자자가 되겠습니다.
