안녕하세요 따간입니다.
오늘은 세제개편 2탄, 양도세 부분으로 돌아왔는데요!
변화된 내용들을 열심히 공부하고 읽어보지만
저처럼 양도세 내용인지, 종부세 내용인지 헷갈리시는 분들을 위해
헷갈릴만한 포인트로 딱 찝어서 정리해보고자 합니다.
1탄. 세제개편안, 나는 종부세 대상자인가? 이것만큼은 꼭 알아두기
https://weolbu.com/s/QDQe10tyjG
Part 1. 양도세, 종부세와 구체적으로 어떻게 다른가요?
양도세와 종부세의 차이 먼저 정리하고 들어가겠습니다.
구분 | 종부세 | 양도소득세 |
|---|---|---|
언제 내나? | 주택을 보유하는 동안 매년 | 주택을 매도할 때 |
핵심 기준 | 주택 수·거주 여부 | 양도차익·거주기간· |
거주 관련 개편 | 장기보유공제 → 장기거주가 핵심. | 장기보유공제 → 장기거주가 핵심. |
대표 공제 | 종부세 세액공제 | 장기거주 소득공제 |
세제개편 2029년 이후 | 5~10년 거주 20% / 10~15년 40% / 15년↑ 50% | 거주 연 8%, 최대 80% |
종부세는 주택을 보유하는 동안 매년 내야 하는 세금인 반면
양도소득세의 경우 ‘양도차익’, 즉 주택을 팔았을때 시세차익에 대해 내는 세금입니다.
앞서 1탄에서 공유드렸던 1세대 1주택 고령자 공제, 거주기간 세액공제는
모두 종부세에 해당하는 내용이기에, 양도세와 관련해서 헷갈리시면 안됩니다.
그럼 바로 레츠기릿 하겠습니다.
Part 2. 2026 세제개편으로 양도세에서 달라진 점은?
1.양도세의 ‘장기보유특별공제’가 ‘거주 중심’으로 변화
이번 양도세 개편의 가장 중요한 변화로 볼 수 있습니다.
현행 1세대 1주택자 기준으로는
거주공제 연 4% +보유공제 연4%를 합산해서 최대 80% 공제를 받을 수 있었는데
28년도 과도기를 거쳐 29년부터는 실 거주 1년당 8%씩만 공제를 받을 수 있고,
보유하는 것만으로는 공제를 전혀 받을 수 없습니다.
예를 들어 10년간 보유한 서울 아파트라고 할지라도
내가 ‘실제 거주’하지 않았다면 장기보유특별공제는 0원이 되는 것입니다.
매도연도 | 거주공제 | 보유공제 | 최대공제 | 공제한도 |
|---|---|---|---|---|
2027 | 연 4% | 연 4% | 80% | 없음 |
2028 | 연 6% | 연 2% | 80% | 20억 |
2029~ | 연 8% | 폐지 | 80% | 10억 |
2. 다주택자의 비거주 투자목적 주택 장기보유특별공제 축소
이 부분도 투자자에게 매우 중요한 부분입니다.
비조정지역 다주택자는 아래 표와 같이 장특공이 점진적으로 축소 예정입니다.
2027년: 보유 연2%, 최대 30% 최대공제
2028년: 거주 연2% 또는 보유 연 1%
2029년: 거주 연2%, 보유공제 폐지
즉, 이 개편안이 전하고자 하는 메세지는 분명합니다.
1세대 1주택자뿐만 아니라 다주택자 역시 ‘실거주’를 유도하겠다는 뜻이며
거주하지 않는 주택은 시장에 매물로 나올 수 있도록 하는 것입니다.
이제 ‘거주’없이 '보유’ 만으로는 장기보유특별공제를 받기 어려워진다는 점은 주목할 필요가 있습니다.
3. 조정대상지역 다주택자 중과 본격화
정부는 이번 세제개편을 시작으로 다주택자들의 비거주 투자목적의 매물들이
시장 속으로 나올 수 있도록 강력한 대책을 마련했는데요
조정대상지역에 있는 2주택자,3주택자가 주택을 매도할 회를 주기 위해
한시적으로 다음과 같이 단계적 중과세율이 적용되며,
이에 따라 추후 매도를 고려하고 계신 동료분들께서는 연도별로 양도세 이후 수익구간을
연도별로 계산해보시며 매도 타이밍을 잡아보시는게 현명해보입니다.
매도주택 | 2027 | 2028 | 2029 이후 |
|---|---|---|---|
조정지역 2주택자 | 기본세율 +5%p | +10%p | +20%p |
조정지역 3주택 이상 | +10%p | +15%p | +30%p |
비조정지역 다주택자 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 |
4. 장기 실거주 1주택 보호 내용 추가
사실 투자자인 우리에게는 크게 의미없는 내용입니다만
실거주 투자를 선택하신 동료분들도 계시기에 이 부분도 알아두시면 좋겠습니다.
이번 정부안에서는
10년이상 거주 + 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 한해
양도소득 기본공제를 아래와 같이 대폭 상향했습니다.
기존: 연 250만원 → 연 2500만원
따라서 장기 실거주 1세대 1주택자들의 실수요층 보호를 위해 신설한 부분으로 이해해주시면 되겠습니다.
Part 3. 실제 양도소득세 계산 방법.
여기서부터는 실제 양도소득세를 계산하는 과정에 대해 알아볼텐데요
양도세 구하는 첫 시작은 양도차익 계산에서부터 시작합니다.
이 글에서 필요경비는 개인마다 다를 수 있으니 0원으로 가정하겠습니다.
양도가액 - 취득가액 -필요경비 = 양도차익
★ 이후 1주택 비과세 여부 → 장기거주 공제 → 양도소득금액 →기본공제 →과세표준 →누진세율 → 지방세 등을 반영한 실질 양도세
1세대 1주택 여부에 따라 여기서부터는 판단이 달라집니다.
1세대 1주택 비과세 요건 충족을 가정하고 다음과 같이 정리해보겠습니다.
| 조건 | 구분 | 양도세 계산 |
1세대 1주택 비과세 요건 충족시 | 12억 이하 | 비과세 |
| 12억 초과 | 양도세 = 전체 양도차익 X(양도가액-12억) / 양도가액 |
그리고 과세표준을 구한 뒤 적용하는 기본 누진세율표는 다음과 같습니다.
| 양도소득 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 | 간편 계산식 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - | 과표 × 6% |
| 1,400만 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 | 과표 × 15% − 126만 |
| 5,000만 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 | 과표 × 24% − 576만 |
| 8,800만 초과 ~ 1억5천만원 | 35% | 1,544만원 | 과표 × 35% − 1,544만 |
| 1억5천만 초과 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 | 과표 × 38% − 1,994만 |
| 3억 초과 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 | 과표 × 40% − 2,594만 |
| 5억 초과 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 | 과표 × 42% − 3,594만 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | 과표 × 45% − 6,594만 |
이렇게 보면 감이 잘 오지 않으니 실제 사례를 통해 양도세 구하는 과정을 살펴보겠습니다.
- 조정대상지역 아파트, 2024년 취득
- 취득가액: 10억원
- 2029년 매도: 15억원
- 양도차익 5억 가정
1번 케이스. 보유5년+거주5년 (실거주 1주택자)
2번 케이스 . 보유5년+거주 없음. (비거주 1주택자)
1번. 실거주 1주택자 2029년 매도시 양도소득세 계산 (필요경비 0원 단순화 )
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족. 따라서 15억 전체에 대해 과세하지 않음.
- 12억을 초과하는 초과분에 대한 양도차익만 계산.
1 | 과세대상 양도차익 =5억 X (15억-12억)/15억 =5억 X 20% =1억원 |
2 | 여기에 29년 기준으로 거주 연 8%, 최대 80% 장기거주공제가 적용되기에
=1억원X 40%(5년거주X8%) 장기거주공제=4000만원. |
3 | 따라서 1억원(과세대상 양도차익) - 4000만원(장기거주공제) = 6000만원. |
4 | 6000 - 250만원(기본공제) = 5750만원
현행 누진세율을 가정하면 5750만원은 24% 구간임. |
5 | 5750만원X24% - 누진공제 576만원 = 804만원. |
6 | 지방소득세 10%를 단순반영하여 약 80만원 추가.= 총 884만원 선. |
1번. 비거주 1주택자 2029년 매도시 양도소득세 계산 (필요경비 0원 단순화 )
- 취득 이후 실거주하지 않은 케이스, 따라서 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못하는 것.
1 | 과세대상 양도차익 =5억원(1주택이나, 비과세 요건 미충족으로 적용받지못함) |
2 | 여기에 29년 기준으로 거주 연 8%, 최대 80% 장기거주공제가 적용되기에 거주 0년이므로
장기거주공제=0원 |
3 | 따라서 5억원(과세대상 양도차익) - 0원(장기거주공제) = 5억원. |
4 | 5억원 - 250만원(기본공제) = 4억 9750
현행 누진세율을 가정하면 5억원이하 40% 구간에 해당하므로 |
5 | 4억9750만원 X 40% - 누진공제 2594만원 = 약 1억 7306만원 |
6 | 지방소득세 10%를 단순반영하여 약 1731만원 추가.= 총 1억9037만원. |
같은 아파트를 10억에 사서 15억에 매도해 5억의 시세차익이 났지만
실거주자는 대략 900만원 선, 비거주자는 1.9억 수준으로 양도세 차이가 벌어질 수 있습니다.
Part 4. 양도세 변화 내용 한장 정리
체크할 내용 | 2027 | 2028 | 2029 이후 |
|---|---|---|---|
1세대 1주택 | 거주 4% + 보유 4% | 거주 6% + 보유 2% | 거주 8% |
최대 공제율 | 80% | 80% | 80% |
공제금액 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
비조정지역 다주택 | 보유 2%/ 최대 30% | 거주 2% 또는 보유 1% 거주 30% / 보유 15% 한도 | 거주 2% 30% 한도 |
공제금액 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
여기서 공제금액 한도는
실제로 계산된 장기거주 소득공제액 자체를 최대 10억까지로 제한한다는 의미입니다.
예를 들어 계산상으로는
20억X 80%(거주 10년, 최대80%) =16억
이지만 2028년까진 20억 한도이기에 전액 공제범위 내이지만
29년도부터는 최대 10억이 끝이기에
공제금액은 16억이 아니라 10억이 됩니다.
양도세 part는 나의 자산과 추후 갈아타기 등 수익과 직결되는 중요한 부분이기에
어플, 사이트 등에서 편리하게 계산할 수 있다고는 하지만
이번 세제 개편안의 중요 내용도 공부할 겸 손으로 써 가면서 계산해보시는게 큰 도움이 될 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!
