(자료 공유) 집 살 돈 부족하다면 이것부터 다시 계산해보세요 [목부장]

안녕하세요. 부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.

최근 내 집 마련을 하시는 분들이 많아지면서 주변에서도 이런 이야기를 자주 듣습니다.

“조금만 더 무리해서 살 걸 그랬어요.”

“계산해보니 생각보다 돈이 조금 부족하네요.”

저 역시 최근 실거주 매수를 진행하면서 비슷한 고민을 하고 있습니다.

처음에는 단순히 매매가 - 주담대 = 내가 필요한 현금 이라고 생각했습니다.

그런데 실제로 자금을 준비해보니 생각보다 확인해야 할 것이 많았습니다.

그래서 오늘은 실거주 매수를 고민하시는 분들이라면

“내가 정말 동원할 수 있는 돈이 어디까지인지”

그리고

“놓치고 있는 비용은 없는지”

한 번 더 확인해보셨으면 해서 정리해보려고 합니다.

먼저, 매수가 부족하다고 바로 포기하지 않았으면 합니다

물론 무리해서 집을 사라는 이야기는 아닙니다.

다만 처음 계산한 자기자본이 부족하다고 해서

바로 “나는 이 집 못 사겠다.” 라고 결론 내리기 전에

추가로 동원할 수 있는 자금이 있는지부터 하나씩 확인해보시면 좋을 것 같습니다.

저도 이번 실거주 매수를 준비하면서 아래 항목들을 다시 하나씩 확인했습니다.

1. 사내대출

가장 먼저 확인해보면 좋은 것이 사내대출입니다.

회사에 따라 주택구입자금, 생활안정자금, 저리 대출 등

여러 형태의 제도가 있을 수 있습니다.

특히 일반 신용대출보다 금리가 낮거나

복지 차원에서 한도가 별도로 부여되는 경우도 있기 때문에

내가 다니는 회사에 어떤 제도가 있는지 한 번쯤 확인해볼 필요가 있습니다.

저 역시 실제 자금 계획을 짜면서

“회사에서 받을 수 있는 대출도 내 자금의 일부”

라고 생각하게 되었습니다.

2. DSR 안에서 받을 수 있는 추가 신용대출

주담대만 생각하시는 분들이 많은데, 현재 내 DSR 범위 안에서 추가로 받을 수 있는 신용대출이 있는지도 확인해볼 필요가 있습니다. 

다만 이 부분은 은행별, 소득별, 기존 대출별로 조건이 다르고

금융기관의 시점별 취급 기준도 달라질 수 있기 때문에

무조건 나온다고 생각하면 안 됩니다.

중요한 것은

“안 나올 것 같다”가 아니라 실제로 여러 금융기관에 확인해보는 것​이라고 생각합니다.

저 역시 자금이 부족한 상황에서 여러 상담을 통해

실제 가능한 대출 규모를 다시 확인하면서 계획을 수정했습니다.

3. 잔금일까지 추가로 모을 수 있는 돈

이 부분도 생각보다 놓치기 쉽습니다.

매수를 결정하는 시점과 잔금일 사이에

몇 달의 시간이 있다면 그동안 받을 수 있는 급여, 성과급, 상여금,

저축액 등도 자금계획에 포함할 수 있습니다.

예를 들어 현재 현금이 2억이라고 해서

2억이 내가 동원할 수 있는 최대 금액은 아닐 수 있습니다.

잔금까지 4개월이 남았다면 4개월 동안 추가로 모을 수 있는 금액이 있을 수 있기 때문입니다.

물론 이 역시 생활비와 비상자금까지 고려해서

무리하지 않는 범위에서 계산해야 합니다.

4. 부모님 증여

가족의 지원을 받을 수 있는 상황이라면 증여 가능 여부도 미리 확인해보는 것이 좋습니다.

다만 증여는 증여재산공제, 증여세, 신고, 자금출처 등

세금과 법적인 부분까지 함께 확인해야 합니다.

단순히

“부모님께 1억만 받으면 되겠다.”

라고 생각하기보다는

실제로 세후 얼마를 사용할 수 있는지를 계산해보는 것이 중요합니다.

5. 퇴직금 중간정산

회사와 근로자의 상황에 따라 주택구입을 위한 퇴직금 중간정산이나 중도인출 가능 여부를 확인해볼 수 있습니다.

특히 무주택자의 주택구입 등 법에서 정한 사유에 해당하는지,

본인의 퇴직연금 제도와 회사 규정상 가능한지부터 확인해야 합니다.

이 부분은 단순히 “퇴직금 있으니까 빼면 되겠지.” 라고 생각하기보다

내 제도에서 실제 가능한지 확인하는 과정이 필요합니다.

그런데 자금만 모으면 끝일까요?

아닙니다.

저도 이번에 실거주 매수를 진행하면서

오히려 여기서 실수가 나올 수 있겠다는 생각을 많이 했습니다. 

매수가 10억이라고 해서

정말 필요한 돈이 10억에서 대출을 뺀 금액만은 아니기 때문입니다.

집을 살 때는 부대비용도 반드시 함께 계산해야 합니다.

1. 중개보수

가장 먼저 생각해야 하는 비용입니다.

매매가격에 따라 중개보수 한도가 달라지기 때문에

계약 전에 내가 실제 얼마를 부담하게 될지 확인해두는 것이 좋습니다.

특히 매수와 매도를 동시에 진행하는 갈아타기라면

매수 쪽 복비뿐 아니라 기존 집을 매도하면서 발생하는 복비까지 함께 계산해야 합니다.

2. 법무사 비용

등기를 직접 하지 않는다면

법무사 비용도 생각해야 합니다.

소유권이전등기와 관련된 비용이 발생하고,

대출이 있다면 근저당 설정 등과 관련된 비용도 추가될 수 있습니다.

금액 자체가 수백만 원 수준으로 크게 느껴지지 않을 수 있지만

자금이 빠듯한 상황에서는 이런 비용 하나하나가 중요합니다.

3. 취득세

취득세 역시 반드시 계산해두셔야 합니다.

특히 주택 수, 취득가액, 조정대상지역 여부,

주택의 종류 등에 따라 달라질 수 있기 때문에

“대략 몇백 나오겠지.”

하고 넘어가기보다

실제 매수 시점의 기준으로 정확하게 계산하는 것이 좋습니다.

취득세는 잔금과 별도로 준비해야 하기 때문에

잔금 직전에 부족해지지 않도록 미리 확보해두는 것이 중요합니다.

결국 내 집 마련은 '매매가'만의 문제가 아니었습니다

이번 실거주 매수를 준비하면서

저도 처음에는 “이 집을 살 수 있나?” 만 고민했습니다.

그런데 실제로는 질문이 하나 더 필요했습니다.

“이 집을 사기 위해 내가 동원할 수 있는 자금은 정확히 얼마인가?”

그리고 또 하나,

“매매가 외에 추가로 필요한 돈은 모두 계산했는가?”

이 두 가지였습니다.

제가 다시 계산해본 방법

실거주 매수를 고민하시는 분이라면

공유한 양식을 이용해서 정리해보셔도 좋을 것 같습니다.

이렇게 하나씩 적어보면

처음 생각했던 것보다

“생각보다 조금 더 가능하네.”

라는 결론이 나올 수도 있고,

반대로 “생각보다 여유가 없구나.”

라는 사실을 미리 알 수도 있습니다.

어느 쪽이든 매수 전에 아는 것이 중요하다고 생각합니다.

마지막으로 가장 중요한 것

이 글의 목적은 무리해서 집을 사자는 것이 아닙니다.

오히려 반대입니다.

내가 감당할 수 있는 범위를 정확하게 파악한 뒤

그 안에서 최선의 선택을 하자는 이야기입니다.

저 역시 이번 갈아타기 과정에서 처음 생각했던 것보다 자금이 부족한 상황을 겪었고,

그때마다 하나씩 자금을 다시 계산하면서 대응하고 있습니다.

결국 내 집 마련은

“얼마짜리 집을 살까?”보다

“내가 실제로 얼마를 안전하게 동원할 수 있을까?”

를 먼저 계산하는 것이 중요하다고 생각합니다.

지금 내 집 마련을 고민하고 계시다면

매수가만 보지 마시고 오늘 말씀드린 자금과 비용들을 한 번씩 체크해보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.