안녕하세요!
험블 튜터님반 허니쮸입니다 :)
최근 역대 정부의 부동산 정책 스터디를 하면서
특히 문재인 정부 때의 시장을 다시 살펴보게 되었습니다
처음에는 문재인 정부를 생각하면
“부동산 규제가 정말 많았던 시기”라는 생각이 먼저 들었습니다.
그런데 정책을 하나씩 정리하고 실제 가격 흐름까지 같이 보니
단순히 “규제가 많았는데도 집값이 올랐다”는 사실만으로
시장을 설명하기에는 부족하다는 생각이 들었습니다.
오히려 이번 스터디를 통해
정책과 시장을 함께 봐야 한다는 것을 배웠습니다.
1. 문재인 정부, 규제는 단계적으로 강해졌다
문재인 정부의 주요 정책을 시간 순으로 정리해보았습니다.
실제로 자료를 보면 문재인 정부 후반으로 갈수록
대출 → 보유세 → 양도세 → 취득세 → 거래 규제까지
규제의 범위가 점점 넓어졌습니다.
그런데 여기서 궁금증이 생겼습니다.
“이렇게까지 규제를 했는데 집값은 정말 떨어졌을까?”
2. 실제 가격은 어떻게 움직였을까?
문재인 정부 후반부인 2020~2021년 서울 주요 단지의 가격은 크게 상승했습니다.
더 흥미로운 것은 서울만의 이야기가 아니었다는 점입니다.
지방 주요 단지에서도 상승 흐름이 나타났습니다
즉, 서울의 특정 지역만 규제를 피해 올랐다고만 보기에도 어려웠습니다
그렇다면 ‘규제가 계속 강화되었는데도 왜 전국의 부동산 가격은 상승했을까?’
이 질문을 가지고 시장의 가격 흐름을 정책만이 아니라 금리와 유동성의 관점에서도 다시 살펴보았습니다.
3. 왜 규제에도 가격이 올랐을까?
여기서 문재인 정부의 시장을 볼 때
정책만 보면 안 되는 이유를 알게 되었습니다.
2020~2021년, 규제보다 강했던 것은 ‘유동성’
코로나19로 경기가 위축되자 세계적으로 금리를 낮추고
양적완화를 통해 시장에 돈을 풀었습니다.
우리나라도 낮은 금리와 풍부한 유동성이 이어졌고,
이렇게 풀린 돈은 주식·부동산 등 자산시장으로 흘러갔습니다.
특히 부동산은
저금리 + 풍부한 유동성 + 전세가격 상승
이 겹치면서 가격 상승이 더욱 강해졌습니다.
반대로 2022년부터는 물가를 잡기 위해 금리를 빠르게 올리며 시장의 유동성을 줄이기 시작했습니다.
그러자
금리 상승 → 대출 부담 증가 → 매수심리 위축 → 거래 감소 → 부동산 가격 하락
으로 시장의 방향이 바뀌었습니다.
결국 이번 공부를 통해 부동산 가격은 정책 하나만으로 움직이는 것이 아니라
정책 + 금리 + 유동성 + 심리 → 가격
이 함께 움직인다는 것을 배웠습니다.
그래서 앞으로는 정책이 발표될 때 단순히 “규제다, 완화다”로 판단하기보다,
그 정책이 시장에 어떤 영향을 주고 있는지,
금리와 유동성은 어느 방향으로 움직이고 있는지,
사람들의 심리는 어떻게 변하고 있는지
를 함께 살펴보려고 합니다.
특히 이번 스터디를 하면서 문재인 정부의 정책을
과거 노무현 정부와 비교해보니 비슷한 흐름이 보였고,
현재 이재명 정부에서도 과거와 유사한 정책들이 반복되고 있다는 생각이 들었습니다.
결국 부동산 시장은 시대가 달라져도 비슷한 정책과 시장의 움직임이 반복될 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 과거 정부의 정책을 공부하는 것이
단순히 과거를 돌아보는 공부가 아니라, 현재 시장을 이해하고 앞으로의 시장을 준비하는 공부라는 생각이 들었습니다.
이번 규제 스터디를 통해 과거 정책을 외우는 것보다
정책과 시장의 움직임을 연결해서 보는 것이 중요하다는 것을 배워, 굉장히 뜻깊은 시간이었습니다.
