안녕하세요
경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다
최근 저희 험블튜터님께서는 반원분들에게
과거 시장에서 어떠한 규제들이 있는지
반원들과 스터디를 해보면 좋겠다고 하셔서 각자 스터디를 하고
마지막 최종 반모임 때 조끼리 발표를 했었는데요
매번 과거의 이야기를 듣기는 했지만
정리를 해보지 않았기에 전혀 제 것이 아니였는데
이번 기회를 통해서 완벽하지는 않더라도 어느정도
과거 규제를 정리하고 그에 따른 시장이 어떻게 변화했는지
조금이나마 공부를 해볼 수 있었습니다
그 중에서 오늘은
비교적 최근인 윤석열 정부 때 부동산 시장 상황에 대해서
어떠한 규제가 있었고 시장은 어떻게 흘러갔는지
한번 글을 써보려고 합니다
2022년 5월 윤석열 정부 취임
22년 5월 윤석열정부로 새로 취임을 하게 되었는데
사실 집값은 이미 그 당시부터 집값은 이미 하락을 하고 있었습니다
이 당시에는 기준금리 인상이 본격화되며 주택시장은 얼버붙은 시장이였는데
22년 2월에는 1.25%였던 금리가 23년 1월까지 계속 올리며 3.5%가 되어
단 10개월만에 금리가 3배나 뛰어오르게 됩니다
금리가 갑작스럽게 상승을 하게 되면서 기존에 대출을 받았던 사람들은
점점 대출이 부담이 되게 되고 이는 경기 둔화로 이어지며
거래가 감소하게 되었고 그래서 집값은 하락을 하게 됩니다
즉 윤석열 정부가 집값을 떨어뜨렸다기 보다는
이미 정부가 출발한 시점에서 하락장이 시작했고
금리 충격으로 더욱 심해진 상황이였습니다
그러다 22년 6월 21일 대책을 하나 내놓게 되는데
상생임대인 제도를 확대해서 임대료를 5% 이내로 올린 임대인에게 양도세 혜택을 주면서
임대인이 전월세 물량을 공급하도록 유도를 했습니다
다만 이 당시에는 이런 정책보다는 금리의 영향이 많이 작용했고
금리가 높아지다보니 대출금리가 높아져 집값이 반등하지는 못했습니다
8월에 정부에서는 270만호 공급 계획을 발표 선언하고
재건축 규제를 완화시키겠다고 하면서 조금씩 공급에 대한 언급을
이 시기부터 하게 됩니다
2023년 1.3 부동산 대책
23년이 시작하게 되고 윤석열 정부에서 했던 대표적인 규제인 1.3대책이 나오게 됩니다
이 대책으로 사실상 1급지 제외하고 나머지는 대거 규제지역을 해제하였으며
LTV 등 대출규제도 완화하고 15억 초과 아파트에도 주담대 허용하며
다주택자도 LTV 30%까지 허용하고 양도세 중과도 한시 유예하며
부동산에 걸려 있던 여러 개의 브레이크를 한번에 풀어버렸습니다
그렇게 되면서 23년 시장이 조금씩 반등을 하는 모습이 보이게 되었는데
1급지 강남을 보면 23월에 금방 거래가 되고
2급지인 래미안옥수리버젠도 22년 4월 찍고 7개월 거래 없다가 반등을 하게 되고
영등포 크레시티 구로 다 비슷한 흐름을 보였습니다
이 시기부터 금리 상승이 둔화가 되고 정부 규제가 완화되며
특례보금자리론까지 생기면서 가격이 조금씩 오르는 분위기였는데
전국이 다같이 오른 것은 아니고 수도권 위주로 많이 올랐습니다
지방의 시장을 살펴보면 사직동에서 선호하는 롯데캐슬클래식은
22년 2월에 12억에 거래되고 1월 7억대까지 떨어지지만 그뒤로는 반등을 하지만
북구의 대장 롯대캐슬카이저는 가격이 그대로임을 볼 수 있습니다
대구의 선호단지 힐스범어도 조금씩 가격이 오르게 되는데
이처럼 선호단지는 좀 이렇게 반응을 하지만
대체적으로 지방시장 대부분은 가격이 크게 변하지는 않았습니다
선호단지 위주로 가격이 조금씩 오르긴 했는데 이 시기부터 정부는
집을 제대로 공급을 할 수 있는지? 라는 생각을 되었고
이 당시 금리와 공사비가 상승하면서 건설사들이 사업을 미루기 시작하게 됩니다
PF문제도 심해지게 되는데
PF라고 하는 것은 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말로
쉽게 말해서 대형 건설사들이 분양을 받기 전 대출을 받아 분양을 하고
건물이 완성되고 분양을 하여 얻은 이익으로 대출금을 상환합니다.
당연하게도 부동산 PF 대출은 금융기관 입장에서
부동산 시장이 호황기라면 당장의 수익성이 좋기 때문에 급격하게 증가할 수 있지만
이 당시에는 시장 상황이 엄청 좋지 못하다보니 PF상황도 좋지는 않았습니다
2024년 1.10 부동산 대책
정부는 새로운 집을 짓는 것도 좋지만
기존에 있는 집을 철거하고 다시 만드는 정비사업에 좀 더 중심을 두며
24년 1.10 부동산 대책을 내놓게 됩니다
1.10 대책은 재건축, 재개발 사업절차를 단축시키고 규제를 완화시키는 등
정비사업을 활성화시켜 절차를 간소화 시키는 정책이였습니다
하지만 이러한 노력에도 공급이 바로 생길 수는 없는 것이 현실이기에
24년 초부터는 서울 선호 급지부터 가격이 올라가게 되고
그렇게 수도권은 생각보다 빠르게 다시 상승장을 맞이하게 됩니다
윤석열 정부를 보면서 들었던 의문은
정책이 완화되었는데 왜 가격이 상승하였을지 였는데
단순히 시장의 흐름은 한가지로만 설명은 불가능하다고 생각하며
시장의 흐름에 영향을 주는 정책, 금리, 가격, 심리
등이 복합적으로 작용한다고 볼 수 있습니다
우리는 투자에 있어서 본질이 가치와 가격이라고 배웠는데
24년 초 서울의 가격은 가치에 비해서 가격이 정말 저렴했기에
사람들의 선호도가 높은 핵심지역부터 다시 가격을 받아들이며
가격이 오르지 않았나 생각을 해봅니다
이번 과거 규제를 정리해보면서
우리는
완화 정책이 나왔기 때문에 가격이 올라갈거야
금리를 올렸기 때문에 가격이 떨어질거야
처럼 어떠한 원인이 생겨서 결과가 나온다는 이분법적인 생각을 많이 하는데
물론 그 내용들이 틀린 말이라고 할 수는 없지만
시장은 결코 하나의 요인에 의해서 움직이지 않는다는 것을 배웠습니다
그렇기에 원인을 찾아내려고 집요하게 생각하기 보다는
그 시장에서 왜 이런 정책이 나왔는지 생각해보고
정책이 나왔을 때 당시의 시장 상황은 어떠했는지
그래서 앞으로 정책이 나오면 어떤 정책을 참고해보면 좋을지
생각해보는 연습을 해보면 좋을 것 같습니다
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
