안녕하세요.
가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.
오늘은 최근 매일 1급지부터 5급지까지 총 5통씩 전화 임장을 하며,
느낀 점들을 나누어보려고 합니다.
지난달 튜터님께서
"1급지부터 5급지까지 시세를 파악하고 정리 해보세요."
라고 조언을해주신 뒤로,
처음에는 요일별로 하루에 한 급지씩
(월요일 1급지 ~ 금요일 5급지) 전화를 돌렸습니다.
그런데 하다 보니 생각보다 훨씬 재미가 붙어,
요즘은 월요일부터 금요일까지 매일 1-5급지를
모두 아우르며 주당 총 25통의
전화 폭격을 이어가고 있습니다.
이렇게 매일 전화를 해 가면서 얻은 3가지를 적어보려고 합니다.
ㅣ 1급지 부사님들은 다르다. 그 안에서도 초고가 아파트 부사님들은 다름!
여태까지 ‘4급지 콜렉터’를 자처하며
4,5급지 앞마당을 주로 늘려왔고
지방을 다니며 수많은 부사님들을 만났습니다.
지난 송파구 임장 때도 파크리오, 헬리오시티, 기자촌 등에서
친절하고 시세를 잘 아시는 부사님들을 뵀지만,
투자적으로 전문적이거나 날카롭다는 느낌은 받지 못했습니다.
하지만 최근 강남/서초의 주요 40억대 단지들을 전임하면서
완전히 차원이 다르다는 것을 느꼈습니다.
그분들은 단순히 매물을 읊는 것을 넘어,
현재 돌아가는 시장 상황
해당 지역 매물들의 상태
정부 정책에 따른 매도자/매수자의 움직임/방향
이 모든 것을 완벽하게 이야기해주시고,
변화하는 정책과 세금에 대응하기 위해
직접 강의를 찾아 듣고 공부를 하고 계셨습니다.
이 모습을 보며 깨달았습니다.
"1급지 부사님들이 다른 이유는,
결국 그 지역 수요층과 주민들의 ‘수준’이
그들의 기준을 끌어 올렸기 때문이구나."
초고가 단지를 지탱하는 시장의
눈높이를 실감할 수 있었습니다.
ㅣ 서울 내 같은 20억 대라도 매수세는 천차만별
‘20억대 초반’이라는 동일한 가격대를
형성하고 있는 단지들이지만,
현장의 분위기는 곳곳마다
극명하게 갈렸습니다.
광진구 광장현대3차(20억대 초반) : 매수문의 거의 없음
마포구 마래푸(20억대 초반) : 매수 문의 활발, 거래 이루어짐
송파구 송파시그니처(20억대초반) : 매수 문의 간헐적, 거래 드문드문
영등포구 당산삼성래미안(20억대 초반) : 영등포 선호하는 단지 / 4월 이후 거래 0건
광교 대장 자연앤힐스테이트(20억대 초반) : 7~8월 최고가 경신 고공행진중! 거래 잘 됨
같은 20억 대라도 급지별, 그리고 그 안에서의 선호도에 따라 흐름이 달랐습니다.
선호 생활권과 대장 단지는 계속 거래가 붙는 반면,
그 급지에서 선호도가 조금 떨어지는 단지들은 매수세가 줄었습니다.
결과적으로, 규제 때문에 가격이 왜곡되어 가치가 떨어지는 단지와
가치가 있는 단지의 가격이 일시적으로 같아지는 것 같습니다.
ㅣ15억 이하라고 다 잘팔리는 것은 아니다. 결국은 입지가 제일 중요
매스컴이나 일반 사람들의 인식을 보면,
15억 이하 물건은 대출 규제로 자유로워 불티나게
팔릴 것이라 생각하기 쉽습니다.
하지만 현장은 단지마다 완전히 다릅니다.
그리고 그 갈림길에 있는 가장 중요한 요소는 ‘입지 가치’입니다.
15억 이하여도 입지 가치가 떨어지면 생각만큼 매수세가 강하지 않았습니다.
도봉구 북한산 아이파크 84(도봉구 내 선호 단지) : 10.5
현재, 전저 대비 2억 높은 가격에 거래가 되고 있으며
아직도 전고점을 넘지 못하고 있습니다.
평촌 귀인마을 현대홈타운 59(평촌 대장)
사장님에게 브리핑 받기로는,
25평 물건은 나오면 3주 안에
무조건 나간다고 합니다.
어제 나온 물건에 벌써
3팀이 본다고 합니다.
이처럼 15억 이하라는 조건보다 더 중요한 것은
결국 해당 단지가 가진 ‘입지와 가치’였습니다.
매일 책상 앞에 앉아 시세를 보는 것과,
이렇게 직접 전화를 붙잡고 현장의 분위기를
느끼는 것은 차원이 다른 것 같습니다 ^^
남은 기간 더 몰입해서
서울 시세 박살내겠습니다 ~ 부셔~
