“1호기 이제 매도할 때가 된 거 같은데.. 어떡하지?”
월부에서 지난 하락장 이후에 많은 지역에서 1호기를 하고 난 뒤
2년이 지나는 시점이 오면서 수익이 나기도 했고 전세 만기도 다가오기에
매도를 준비하고 계신 분들이 많습니다.
보통 다수의 분들이 위성자산인 지방의 자산을 매수하셨고
이제 더 좋은 자산으로 갈아타기를 준비중이실텐데요,
더 나은 갈아타기를 위해 어떤 것을 준비해야 하는지 정리해보겠습니다.
매도보다는 갈아탈 단지를 먼저 정합니다
1호기를 매수하고 2년이 다가오면 이제 어느 정도의 수익 계산이 되다보니
갈아타야겠다 라는 생각이 듦과 동시에 매도에 집중하시는 분들이 많습니다.
그러다 보니 현재 거주하고 있는 세입자와 관계가 틀어지는 경우도 있고
수익에 욕심을 내면서 매도가 딜레이 되는 경우도 많습니다.
그런데 가장 중요하고 우선적으로 선행되어야 하는 것은
‘어떤 지역, 어떤 단지로 갈아타는가?’ 를 우선적으로 생각해야 합니다.
내 집이 어느 가격에 팔릴까? 보다 중요한 것이 바로
어디로 갈아타는가? 에 따라서 갈아타기가 달라집니다.
지방의 자산들은 대부분 가치투자로 싸게 사서 비싸게 팔아야 합니다.
여기서 알 수 있듯, 서울의 팔지 않는 자산. 즉, 성장투자와 다르게
팔아야 한다는 것이 중요합니다.
상대적으로 입지독점성이 떨어지고 수요가 한정적이다 보니
지방의 자산들을 팔고 서울의 팔지 않는 자산으로 갈아타야 합니다.
그 관점에서 갈아타기는 지금 갖고 있는 자산을 더 좋은 자산으로 바꾸는 것입니다.
- 투자금을 확인해봅니다
매도를 통해 최대의 수익을 얻고 싶고 제일 좋은 조건으로 팔고 싶습니다.
사실, 이거는 단지 욕심일 뿐입니다.
좀 더 세입자에게 조건을 맞추게 하고 싶고
쉽게 매도하면서 더 많은 수익을 얻어
더 많은 투자금으로 갈아타고 싶은 욕심입니다.
만약 투자 해놓은 물건의 세입자 만기가 다가온다면
6개월 전부터 갈아타기를 준비하시는 것이 좋습니다.
세입자와의 대화를 통해 협상을 해볼 수 있는 기간이며
회수되는 투자금을 어느 정도 예상할 수 있고
그 투자금으로 갈아탈 수 있는 더 나은 단지를 찾을 수 있습니다.
[빙바나나] 전국 시세 26년 8월 평당가 / 거래량 & 매매,전세 매물량 (26.08.05)
제가 매월 5일 업로드하는 전국 평당가인데요.
위에 링크에서 표를 참고하여
- 내 집을 팔고 회수되는 투자금 + 가진 종잣돈 + 갈아타기까지 모을 수 있는 돈을 합쳐서 투자 가능한 지역을 우선 찾아봅니다.
- 투자한 지역보다 더 상급지의 지역으로 최대한 고릅니다(중소도시 ➔ 광역시 ➔ 수도권)
- 매월 1개구 임장하면서 6개월 안에 갈아탈 물건을 찾습니다
1호기를 하고 나서 갈아탈 지역, 단지에 대한 방향성이 애매하다면
거인의 어깨를 빌려 투자코칭을 받아보는 것도 좋습니다.
물론, 매도를 하는 과정에서 세입자와의 관계로 인해
모든 과정이 순탄하지 않을 수 있습니다.
그렇다고 해서 가만히 있으면 자산이 더 커지지 않습니다.
오히려 적극적으로 갈아탈 단지를 찾다보면 자연스럽게 매도에 대해서 더 적극적으로 임하게 될 것입니다.
무조건 싸게 사기
갈아타기를 진행하려고 종잣돈과 회수되는 투자금을 계산하다 보면
고려하고 있는 단지와 물건의 투자금을 위주로 확인하게 됩니다.
그러다보면 그 대상 단지와 물건이 얼마나 싼 지 파악하는 것이 아니라
투자금이 얼마나 드는지에 따라서 판단하게 됩니다.
물론 가진 투자금에서 가장 최선의 단지를 선택하는 것은 맞지만
그 단지가 가치 대비 저평가되지 않았다면
우선적으로 투자하는 것은 아쉬울 수 있습니다.
다만, 현재 대부분의 서울, 수도권 지역은 현재 상승장으로써
하락장처럼 모든 단지가 절대적으로 저렴한 상황은 아니지만
그 안에서 가치 대비 저평가 된 곳은 분명히 있습니다.
그리고 같은 투자금이라면 조금 덜 저평가되어 있더라도
우선적으로 투자하는 것이 기회비용 측면에서도 좋습니다.
하지만 현재 지방의 대부분의 지역과 단지들은 아직 상승을 보이지 않는 곳도 많습니다.
절대적으로 저평가된 단지가 많고 지역 자체도 저평가되어 있는 경우도 있습니다.
6개월 동안 임장을 하면서 종잣돈 + 회수 투자금을 가지고 할 수 있는
최선의 단지를 찾는 것이 물론 가장 중요하지만
그 안에서 가치 대비 저평가되어 있는지도 꼭 생각해봐야 합니다.
내 집 우선적으로 매도
갈아탈 집과 물건을 발견하더라도 섣불리 매수하면 안됩니다.
지금 시장에서는 내가 가진 집을 먼저 매도하고 갈아탈 물건을 매수해야 합니다.
열심히 6개월 넘게 임장하고 여러개의 집을 보면서 찾은 좋은 물건을
놓치고 싶지 않아서 먼저 매수했지만 내 집이 팔리지 않는다면 너무 큰 문제가 됩니다.
이제는 세입자와의 협의를 충분히 한 다음,
최근 실거래가를 참고하면서 단지 주변 부동산, 일잘러 부동산 사장님에게
2~3군데 정도 매도를 내놓습니다.
내 물건이 가장 좋은 물건으로 경쟁력이 높아야 하는데
이미 나와 있는 물건보다 좋은지 객관적으로 판단해보고
더 싸게 내놓아야 합니다.
그 과정에서 부동산 사장님과 대화를 통해 적정 거래가를 파악하고
목표 매도가를 정하고 물건을 내놓습니다.
다만, 목표 매도가보다 더 싸게 팔릴 수 있다고 생각해야 합니다.
우리의 목표는 더 나은 수익, 더 많은 종잣돈이 아니라
더 좋은 자산으로의 갈아타기임을 꼭 알고 계셔야 합니다.
지금 많은 분들이 매도와 동시에 갈아타기를 준비중이십니다.
어느 지역으로 가야할지, 어떤 단지를 봐야할지 고민이 되실 것 같습니다.
어쩌면 매도하는 것과 갈아타는 것에 대해 어렵다고 느끼실 수 있습니다.
종잣돈이 부족하다면 갈아타는 과정에서 급지를 높게 뛰어넘지 않아도 됩니다.
만약 회수되는 투자금도 적고 모아 놓은 종잣돈도 적다면
굳이 갈아타기를 위해 퀀텀 점프하듯 상급지로 가지 않아도 됩니다.
업그레이드가 안되면 조금 옆그레이드를 진행하면서 조금이라도 가치가 좋고
환금성이 더 좋은 단지로 넘어가는 것도 물론 매우 큰 힘이 됩니다.
장기적인 관점에서 본다면 그것은 큰 차이가 없습니다.
그저 한 건의 거래일 뿐입니다.
그저 해야할까? 어디할까? 라는 고민만 하고 있다면 아무 일도 일어나지 않습니다.
부디 꼭 결정하시고 행동을 통해 더 좋은 자산으로 갈아타기하시길 바라겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
