수도권 집값, 전고점까지 왔는데 지금 사도 될까요?
요즘 수도권 시장이 빠르게 뜨거워지고 있습니다.
구리·동탄·기흥 등이 규제지역으로 묶인 이후
주요 직장과의 접근성이 좋은 비규제지역은 이제 손에 꼽을 정도입니다.
여기에 내 집 마련을 하려는 실거주 수요와 투자 수요까지 함께 들어오면서
좋은 물건들은 하나둘 시장에서 사라지고 있습니다.
현장에서 물건을 보다 보면
어제 봤던 물건이 사라지고,
매도자가 호가를 올리고,
괜찮다고 생각했던 가격에는 더 이상 물건을 찾기 어려운 경우도 생깁니다.
그러다 보면 이런 생각이 들기 시작합니다.
“최근에 너무 많이 오른 것 같은데?”
“내가 전고점을 찍고 사는 건 아닐까?”
“조금만 기다리면 다시 내려오지 않을까?”
특히 얼마 전까지만 해도 더 낮은 가격을 직접 봤던 사람이라면
지금의 가격이 더 비싸게 느껴질 수밖에 없습니다.
6억에 봤던 집이 6억 5천이 되고,
6억 5천이었던 집이 7억이 되어 있으면
아무래도 손이 쉽게 나가지 않습니다.
그런데 한편으로는 이런 생각도 들었습니다.
우리는 지금 ‘비싼 집’을 보고 있는 걸까요?
아니면 ‘예전보다 오른 집’을 보고 비싸다고 느끼고 있는 걸까요?
오늘은 전고점에 가까워지고 있는 지금의 수도권 시장에서
“이렇게 올랐는데도 정말 살 수 있을까?”
라는 고민을 어떻게 풀어가면 좋을지 이야기해보려고 합니다.
1. 결국 무엇인가를 산다는 것은
‘좋은 선택’을 하는 과정입니다
투자 이야기를 하기 전에
우리가 평소 물건을 사는 과정을 한번 떠올려보겠습니다.
이제는 떼려야 뗄 수 없는 핸드폰 하나를 살 때도
생각보다 많은 것을 비교합니다.
통신사마다 지원금은 얼마나 주는지,
어디에서 사야 조금 더 저렴한지 찾아봅니다.
인터넷으로 손품도 팔고,
매장에도 가보고,
최근에 핸드폰을 산 지인에게 물어보기도 합니다.
그리고 가격만 보는 것도 아닙니다.
나는 카메라를 많이 사용하는지,
저장공간은 얼마나 필요한지,
이 가격을 주고 몇 년이나 사용할 것인지도 생각합니다.
그렇게 여러 선택지를 비교하고 나서야
“이 정도면 괜찮은 선택이겠다.”
라는 생각이 들고 구매합니다.
생각해보면 우리가 무엇인가를 구매한다는 것은
단순히 가장 싼 것을 찾는 과정만은 아닙니다.
가격과 가치를 비교하고,
나에게 필요한지를 생각하고,
내가 감당할 수 있는지도 확인하면서
수많은 선택지 가운데
“내가 할 수 있는 선택 중 좋은 선택을 했다.”
라는 결론을 내리는 과정입니다.
그런데 핸드폰은 비싸도 200만 원 정도지만
집은 5억, 10억, 그 이상의 돈이 들어갑니다.
아마 우리가 평생 구매하는 것 중
가장 큰 금액을 지불하는 물건일 것입니다.
그러니 집을 살 때
“조금이라도 비싸게 사고 싶지 않다.”
“내가 사는 집이 가장 좋은 선택이었으면 좋겠다.”
라는 마음이 드는 것은 너무나 자연스럽습니다.
문제는 바로 여기에서 시작됩니다.
좋은 선택을 하고 싶은 마음이 너무 커지다 보니
우리는 종종 ‘지금 살 수 있는 가장 좋은 것’보다
‘예전에 더 쌌던 가격’에 시선을 빼앗기게 됩니다.
2. 우리는 과거의 가격을 살 수 없습니다
집을 알아보다 보면 자연스럽게 과거 가격을 확인합니다.
“작년에는 6억이었는데 지금 7억이네.”
“몇 달 사이에 5천만 원이나 올랐네.”
“전고점까지 거의 다 왔네.”
그리고 이런 숫자를 보고 있으면
7억이라는 가격 자체보다
‘예전에 6억이었다’는 사실이 더 크게 보이기 시작합니다.
그래서 7억짜리 집을 바라보면서도
머릿속에는 계속 6억이 남아 있습니다.
“그때 샀어야 했는데.”
“지금 사면 1억을 더 주고 사는 거잖아.”
그런데 아무리 생각해도
우리는 과거의 6억짜리 집을 살 수 없습니다.
오늘 우리가 선택할 수 있는 것은
현재 시장에 나와 있는 물건뿐입니다.
핸드폰을 살 때도 마찬가지입니다.
지난해 행사가격이 얼마였는지만 붙잡고 있는 것이 아니라
지금 내가 가진 예산으로 살 수 있는 제품들을 놓고 비교합니다.
집도 결국 같은 방식으로 봐야 합니다.
그래서 질문을 조금 바꿔볼 필요가 있습니다.
“이 집은 얼마가 올랐지?”
에서 “지금 내가 가진 돈으로 살 수 있는 집 중 무엇이 가장 좋은가?”
로 말입니다.
이 질문에서부터
우리가 이야기하는 비교평가가 시작됩니다.
3. ‘오른 가격’과 ‘비싼 가격’은 다릅니다
예를 들어보겠습니다.
6억이던 A아파트가 7억이 되었습니다.
최근 가격을 계속 지켜봤던 사람이라면
자연스럽게 이런 생각이 듭니다.
“1억이나 올랐는데 지금 사면 너무 비싼 것 아닐까?”
그런데 A아파트와 비슷한 입지와 가치를 가진 다른 단지들이
현재 8억, 9억에 거래되고 있다면 어떨까요?
A아파트가 1억 올랐다는 사실만으로
7억이라는 현재 가격을 비싸다고 단정하기는 어렵습니다.
반대의 경우도 있습니다.
몇 년 동안 가격이 거의 오르지 않은 B아파트가 있다고 해보겠습니다.
가격이 오르지 않았으니 싸 보일 수 있습니다.
그런데 같은 7억으로
직장 접근성이 더 좋고,
생활환경도 좋고,
사람들이 더 선호하는 다른 단지를 살 수 있다면 어떨까요?
가격이 오르지 않았다고 해서
반드시 싼 것은 아닙니다.
결국 구분해야 합니다.
‘가격이 올랐다’는 것과
‘가격이 비싸다’는 것은 다른 이야기입니다.
중요한 것은 과거보다 얼마나 올랐느냐가 아니라
지금 이 가격이 그 집이 가진 가치에 비해 싼지 비싼지입니다.
그래서 저는 물건을 볼 때 이런 질문을 해보려고 합니다.
“이 가격이면 다른 곳에서는 무엇을 살 수 있지?”
하나의 물건만 바라보면
가격이 올랐다는 사실밖에 보이지 않습니다.
하지만 같은 가격의 다른 선택지들을 옆에 세워놓는 순간
가격이 아니라 가치의 차이가 보이기 시작합니다.
4. 누구나 해볼 수 있는 간단한 비교평가
비교평가라고 하면 어렵게 느껴질 수도 있지만
생각보다 단순하게 시작할 수 있습니다.
첫째, 내가 살 수 있는 가격대의 물건을 지도 위에 올려봅니다
예를 들어 내가 살 수 있는 가격이 7억이라면
내가 보고 있던 한 지역만 보는 것이 아니라
6억 후반부터 7억 초반까지 살 수 있는 단지들을 찾아봅니다.
그리고 지도 위에 하나씩 올려봅니다.
그러면
“7억으로 생각보다 이런 곳까지 살 수 있구나.”
혹은 “내가 보고 있는 단지가 생각보다 가치가 괜찮은데?”
라는 것이 조금씩 보이기 시작합니다.
둘째, 가격이 같다면 어디를 선택할지 생각해봅니다
이제 비교합니다.
직장 접근성은 어디가 더 좋은지,
교통노선은 어떤지,
학군과 생활환경은 어떤지,
사람들이 더 선호하는 생활권은 어디인지 생각해봅니다.
그리고 어렵게 생각하지 말고
단순한 질문을 던져봅니다.
“둘 다 7억이라면 나는 어디를 사고 싶은가?”
현장을 직접 다녀온 지역이라면
지도에서 보이지 않는 것들도 떠올릴 수 있습니다.
역에서 단지까지 걸었던 길,
상권의 분위기,
학교 주변의 모습,
아이를 키우는 가족들의 모습처럼
현장에서 느꼈던 것들이
숫자와 함께 연결되기 시작합니다.
이 과정을 반복하다 보면
단순히 ‘싼 집’이 아니라
‘내가 가진 돈으로 살 수 있는 집 중 가치가 좋은 집’
이 무엇인지 조금씩 보이기 시작합니다.
셋째, 전고점보다 ‘현재의 가격 수준’을 봅니다
물론 전고점도 봐야 합니다.
직전 실거래가도 확인해야 합니다.
얼마나 올랐는지도 시장을 이해하는 데 중요한 정보입니다.
하지만 그것이 최종 의사결정의 기준이 되어서는 안 됩니다.
결국 내가 확인해야 하는 것은
“지금 이 가격으로 살 수 있는 다른 물건들과 비교했을 때
이 물건의 가치가 더 좋은가?” 입니다.
과거보다 5천만 원이 올랐더라도
비슷한 가치의 다른 단지보다 여전히 저렴하다면
검토할 수 있습니다.
반대로 전고점 대비 많이 떨어져 있더라도
같은 가격으로 더 좋은 선택을 할 수 있다면
굳이 그 물건을 살 이유는 없습니다.
결국 싼지 비싼지는 과거 가격 하나가 아니라
현재 선택지와의 비교를 통해 판단해야 합니다.
넷째, 마지막으로 이 가격을 내가 감당할 수 있는지 확인합니다
여기까지 왔다고 바로 사는 것은 아닙니다.
마지막으로 꼭 확인해야 하는 것이 있습니다.
“그래서 나는 이 가격을 감당할 수 있는가?”
아무리 가치가 좋은 집이라도
내가 감당할 수 없다면
나에게 좋은 선택이라고 하기 어렵습니다.
특히 내 집 마련이라면 몇 가지 상황을 생각해볼 수 있습니다.
1.대출금리가 지금보다 더 오른다면
매달 원리금을 계속 낼 수 있을까요?
2.예상보다 생활비나 교육비가 많이 들어가더라도
생활이 크게 흔들리지 않을까요?
3.그리고 무엇보다
내가 산 뒤 가격이 내려간다면 어떨까요?
5천만 원이 내려가도,
1억이 내려가도
나는 이 집에서 가족과 생활하면서
장기적으로 보유할 수 있을까요?
우리는 누구도 정확한 바닥에서만 집을 살 수 없습니다.
조금 비싸게 살 수도 있고,
내가 산 직후 가격이 내려갈 수도 있습니다.
그래서 중요한 것은
“절대 떨어지지 않을 집을 찾는 것”이 아니라
“가격이 흔들려도 내가 감당할 수 있는 선택을 하는 것”입니다.
좋은 가치를 찾는 것과
그 가격을 감당하는 것은 항상 함께 가야 합니다.
5. 결국 내가 답해야 하는 세 가지 질문
집은 결국 나와 가족이 하루하루를 보내는 생활의 공간입니다.
동시에 인플레이션의 시대를 살아가는 우리에게
떼려야 뗄 수 없는 자산이기도 합니다.
그만큼 집을 산다는 것은
우리 삶에서 꽤 큰 의사결정입니다.
그런데 우리는 종종 그 큰 결정을
“전고점까지 얼마나 남았지?”
“최근에 몇천만 원이나 올랐지?”
라는 숫자 하나로 결정하려고 합니다.
물론 가격은 중요합니다.
하지만 그것보다 저는
마지막으로 세 가지 질문을 스스로에게 던져보면 좋겠습니다.
첫째, 지금 내가 살 수 있는 물건 중 가장 좋은 가치를 가지고 있는가?
둘째, 여러 선택지를 충분히 비교한 뒤에도 이것이 내가 할 수 있는 최선의 선택이라고 생각하는가?
셋째, 이 가격과 대출을 내가 충분히 감당할 수 있는가?
이 질문에 모두
“YES.” 라고 답할 수 있다면
전고점이 얼마인지,
최근 몇천만 원이 올랐는지만 바라보다가
좋은 선택을 놓칠 필요는 없다고 생각합니다.
우리가 맞혀야 하는 것은
오늘이 바닥인지,
내일 가격이 오를지가 아닙니다.
대신 우리가 할 수 있는 것은 있습니다.
내가 살 수 있는 물건들을 충분히 펼쳐보고,
그 안에서 가장 좋은 가치를 찾고,
그 가격을 내가 감당할 수 있는지 확인하는 것.
그리고 그 모든 비교의 과정을 거친 뒤
“지금의 나에게는 이 선택이 최선이다.”
라고 답할 수 있다면
그때는 선택해보는 것입니다.
내가 할 수 있는 최선의 선택
전세는 없고, 매매가격은 오르고.
어떻게 해야 할지 몰라 마음이 많이 어려우실 것 같습니다.
특히 어제보다 오른 가격을 보고 있으면
“조금만 더 일찍 봤더라면…” 하는 아쉬움도 들 수 있습니다.
하지만 우리가 바꿀 수 없는 과거의 가격보다
지금 내가 할 수 있는 것에 집중해야 하는 시장이라고 생각합니다.
좋은 물건을 계속 보고,
비교하고, 현장에서 확인하면서
조금 올랐더라도 아직 비싸지 않은 기회를 찾아내는 것.
그리고 충분히 고민한 끝에
내가 감당할 수 있는 선택이라는 확신이 든다면
용기를 내어 결정해보는 것.
완벽한 가격을 기다리기보다
지금의 시장에서 내가 할 수 있는 최선을 다하는 것.
여러분의 투자와 내 집 마련이
좋은 선택으로 이어지기를 응원합니다.
