“전세재계약을 하면서 증액하고 싶은데 중개수수료는 얼마나 내야 해요?”
안녕하세요, 빙바나나 입니다.
최근 저의 물건도 전세 2년 만기가 다되어 전세 재계약을 진행하고 있습니다.
보유하는 과정에서 내집에서 전세로 잘 살아준 세입자분에게 항상 감사한 마음을 가지고 있습니다.
2년 만기가 다 되게 되면, 계약갱신청구권을 사용하거나 퇴거하여 신규 세입자를 맞추거나
기존 세입자와 신규 재계약을 하는 경우가 많습니다.
제가 처음에 되게 헷갈렸던 부분은 기존 전세입자와 재계약 하는 경우인 계약갱신청구권,
그리고 계약서를 아예 다시 쓰는 신규 재계약이 어려웠습니다.
‘지금 살고 있는 세입자와 계약서를 다시 쓰는데 중개수수료 다 내야하나?’
‘그냥 직거래로 하면서 중개수수료를 아끼는게 낫지 않나?’
오늘은 기존 세입자와의 전세 재계약에 대해서 정리해볼까 합니다.
기존 세입자와 전세재계약을 하는 경우
이미 전세입자가 계약갱신청구권을 사용한 상황에서 더 거주하고 싶어하는 상황입니다.
계약갱신청구권은 더 이상 사용할 수 없고, 전세 신규계약으로 진행해야 하는 부분이 있습니다.
이럴 경우에는 보통 전세금을 시세에 맞게 높이면서 투자금을 회수하는 경우가 많은데요,
가장 안전한 방법은 부동산 중개업소에서 전세 중개수수료를 내면서
임대인과 임차인이 계약서를 새로 쓰는 것이 가장 안전합니다.
하지만, 중개수수료의 경우 전세는 가격에 따라 다르지만 통상 보증금의 0.3%~0.6% 사이에 형성되어 있습니다.
만약 3억의 전세를 새로 맞춘다고 가정하면 약 90만원씩 임대인과 임차인이 지불해야 하는 상황입니다.
| 거래금액(전세보증금) | 상한 요율 | 한도액 |
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 최대 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 최대 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
무언가 중개를 해주는 것보다는 그저 계약서에 도장 찍어주는건데 90만원을 내야 한다는 생각에 비싸다고 판단됩니다.
그래서 많이 하는 것이 임대인과 임차인이 직접 당사자 간 거래를 통해 계약서를 작성하는 것입니다.
- 당사자 간 직거래
이는 신규 계약이라고 하더라도 기존에 살던 세입자와 재계약하는 것이므로
새로운 세입자를 구하기 위해 중개 광고를 낼 필요가 없습니다.
따라서 부동산 중개업소 없이 둘이서 직접 작성하셔도 법적으로는 완전 유효합니다.
단, 여기서 당사자 간 거래이기 때문에 계약서의 특약을 정확하게 작성하셔야 하는데요,
보통 많이 놓치시는 부분이 계약갱신청구권을 사용했던 세입자이기 때문에 이부분이 꼭 명시되어야 합니다.
“본 계약은 기존 임대차 기간 만료 및 임차인의 계약갱신청구권 사용 불가에 따라,
임대인과 임차인의 상호 합의하에 체결하는 신규 임대차 계약이다.”
이런식으로 계약서에 특약이나 문구로 남겨 놓으셔야 추후에 세입자분과의 분쟁이 없습니다.
여기서 중요한 점은, 전세보증금을 증액하는 경우에 기존 계약서를 보존한 채, 증액된 총 보증금 기준의 신규 계약서를 작성하고 세입자가 주민센터 등을 통해 확정일자를 새로 받아야 증액분에 대한 대항력 및 우선변제권이 확보됩니다.
- 부동산 중개업소를 통한 대필
부동산 중개업소에서 중개수수료를 일부만 지불하면서 대신 계약서를 써주는 방법도 있습니다.
보통은 대필료라고 하는 일정의 수수료를 지급하게 됩니다.
중개사는 계약서 작성 서식을 제공해주고 작성 보조의 역할만을 하며,
중개대상물 확인, 설명서 작성 및 중개 사고에 대한 보증책임은 지지 않는 조건으로 계약서를 작성해줍니다.
즉, 직거래에 대한 서류 작성을 해주지만 거래에 대한 책임은 본인들에게 있다. 라고 볼 수 있습니다.
보통은 이런 경우에 도장이 따로 안 찍히는 경우도 있고 부동산마다 거절하는 부동산이 많이 있기 때문에
혹시나 대필만 진행해줄 수 있는지 부동산 여러 곳에 문의해보시는 것이 좋습니다.
대필의 경우 중개사가 직접 매물을 중개하거나 권리분석을 해준 것이 아니기 때문에,
중개업소 도장을 찍지 않고 '임대인과 임차인 간의 직거래 작성' 형식으로 출력해 줍니다.
그렇기 때문에 법적으로 권리분석이 필요한 경우에는 중개사의 도장이 필요한 경우가 생깁니다.
만약 중개사가 도장을 찍는다면, 법적으로 '공인중개사가 중개한 계약'으로 간주되어
중개대상물 확인, 설명서를 첨부하고 법적 책임을 져야 합니다.
이 경우 중개사는 대필료가 아닌 정상적인 중개수수료를 요구하게 됩니다.
요즘 전세입자분들은 대부분 전세대출을 받는 경우가 많고
전세보증보험을 가입하시는 경우가 많기 때문에
증액을 하지 않더라도 대출 연장계약 및 보증보험 연장을 위해
중개업소의 정상적인 도장 및 계약이 필요할 수 있습니다.
대필을 맡기더라도 중개사 도장을 찍어주는 대필을 구하거나,
정상 중개 계약으로 진행하여 도장이 찍힌 계약서를 확보해야
세입자가 대출을 연장하거나 신규 대출을 받고, 또는 전세보증보험 연장을 할 수 있습니다.
대필을 작성하면서 도장까지 요구하면 중개사 입장에서는
수수료 수입이 적고 책임 부담 질문에 노출될 수 있어 대필 요청을 거절하는 곳도 많습니다.
꼭 대필에 대해서 알아보고 진행하는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 사용 계약
계약갱신청구권을 사용하는 경우에도 원리와 절차는 기본적으로 동일합니다.
계약갱신청구권을 통한 연장이든, 앞서 말씀드린 합의 재계약이든
‘기존 세입자와 조건을 협의하여 계약을 이어간다’는 본질이 같기 때문입니다.
- 대출이나 보증보험 변동이 없는 경우
당사자 간의 거래인 직거래가 가능하며, 부동산을 거치지 않고 임대인과 임차인이 직접
연장 계약서나 합의서를 작성할 수 있습니다.
또, 기존 계약서의 여백 부분에 변경된 계약 기간을 기재하고
임대인과 임차인의 도장을 찍는 것만으로도 완전 유효합니다.
여기서 증액이나 보증보험의 변동이 없기 때문에 금액 그대로 대출 연장 시에도
기존 계약서와 갱신 합의서만 제출하면 되는 경우가 많아 부동산 대필조차 필요 없는 경우가 대부분입니다.
(문자나 카톡 내용으로도 가능할 수 있습니다)
- 세입자가 대출 증액 및 보증보험 연장이 필요한 경우
보통 대부분의 경우가 이에 해당합니다.
세입자분들은 대출 연장 또는 증액을 위해 전세대출 연장을 신청해야 하고,
이 때 은행은 그에 해당하는 계약서 제출을 요구합니다.
정상적으로 중개가 완료된. 즉, 중개사의 도장이 찍혀 있는 계약서를 요구하는 경우가 대부분입니다.
또, 계약갱신청구권을 사용하면서 증액된 부분에 의해 전세보증보험 계약에 변동이 생겼으니
보증보험에서도 재계약을 위해 도장이 날인된 계약서를 요구할 수 있습니다.
전세재계약을 통해 세입자분과의 연장계약 및 계약갱신청구권을 사용하시는 분들이 많습니다.
최근에는 전국에 전세 물량이 많이 없다보니 세입자분들도 최대한
계약갱신청구권을 사용하여 더 싸게 더 거주하고 싶은 분들이 많이 계십니다.
월부에서는 많은 분들이 이미 투자를 진행하셨고, 보유를 하는 과정에서 이처럼 재계약을 하는 순간이 올텐데요,
세입자와의 전세재계약은 직거래를 하게 될지, 중개수수료를 모두 내야할지는 협의를 통해 진행하겠지만
더 나은 선택을 위해 여러모로 준비를 하시고 접근하신다면 흔들림 없이 보유하실 수 있을 것 같습니다.
잘 정리하셔서 추후에 내지 않아도 될 중개수수료를 아끼고 원활한 전세재계약하셨으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
