안녕하세요.
부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.
오늘 외근을 나왔다가 미팅이 취소되면서 근처를 잠깐 임장하게 되었습니다.
평소 알고 지내던 부동산 사장님께 들러 커피도 얻어 마시고, 3개월 전 제가 매수와 매도를 부탁드렸던 부동산에도 방문해 오랜만에 시장 이야기를 나눴습니다.
마침 이틀 전 따끈하게 분양을 마친 지역이라 그런지 부동산에도 새로운 입간판이 걸려 있었고,
비규제지역이라는 점까지 더해지면서 문의가 상당히 많은 분위기였습니다.
제가 사장님과 20분 정도 이야기하는 동안에도 전화가 4통이나 들어올 정도였습니다.
오늘은 그 중심에 있는 부천 상동역 롯데캐슬 시그니처에 대해 이야기해보려고 합니다.
부천은 제가 직접 매수와 매도를 해본 지역이기도 해서 계속 관심 있게 지켜보고 있는데요.
이번에는 과연 이 단지를 어떻게 봐야 할지 직접 확인해보았습니다.
부천에서 사람들이 좋아하는 곳은 어디일까?
부천은 크게 보면 중동과 상동으로 나누어 볼 수 있습니다.
중동은 90년대, 상동은 00년대에 조성되었고,
7호선 라인을 따라 교통과 상권이 발달하면서 상동역 생활권에 선호도가 조금 더 높게 형성되어 있다고 생각합니다.
특히 상동역 인근에는 학원가도 잘 형성되어 있습니다.
실거주자 입장에서는
교통, 상권, 학군,
그리고 나름의 신축 여부까지
한 번에 갖춘 지역을 찾게 되는데,
그런 점에서 상동은 부천 안에서도 선호도가 높은 생활권이라고 생각합니다.
부천의 기존 대장은 신축 유일한 20년대 단지
기존 부천의 대장급 단지를 보면
센트럴파크 푸르지오,
힐스테이트 중동 등이 대표적입니다.
7호선 생활권에 위치하고 있고,
20년대 준신축에 중앙공원 조망까지 가능하다 보니
기존에는 부천 내에서 높은 선호도를 가지고 있었습니다.
그런데 이번에 새로운 변수가 등장했습니다.
바로 상동역 초역세권 신축입니다.
홈플러스 부지에 들어선 상동역 초역세권
이번 롯데캐슬 시그니처는 기존 홈플러스 부지에 들어서는 단지입니다.
무엇보다 눈에 띄는 것은 입지입니다.
상동역을 바로 이용할 수 있고,
부천의 주요 교통시설인 소풍터미널도 가까이 있습니다.
기존 대장급 단지들과 비교했을 때
상동역 접근성, 상품성,신축이라는 요소를 모두 가져갈 수 있다는 점에서
기존 단지와는 다른 선호를 만들어낼 가능성이 있다고 생각했습니다.
실제로 분양 결과를 보면 일부 대형 평형에서 미분양이 있었지만,
국민평형은 완판되었습니다.
그런데 가장 중요한 건 ‘분양가’였습니다
문제는 가격입니다.
이번 분양에서 가장 논란이 된 부분 역시
“부천에 16억?”
이라는 이야기였습니다.
실제로 부동산 사장님들의 반응도 꽤 갈렸습니다.
한쪽에서는 “아무리 신축이라지만 부천에 16억은 너무 비싸다.”
라는 반응이 있었고, 다른 쪽에서는 “상동에 이 정도 신축이 없었고, 갈아타려는 수요가 충분히 있다.”
“나도 청약을 넣었다.”
는 반응도 있었습니다.
결국 가격을 바라보는 시선이 완전히 갈리는 상황이었습니다.
16억이면 상급지와 비교해야 합니다
투자자의 입장에서 저는 가장 먼저 비교평가를 해봤습니다.
16억, 그리고 40평대 기준으로 20억을 넘어가는 가격이라면
서울에서도 충분히 선택지가 생깁니다. 특히 16억 전후라면
서울 2~3급지 일부 단지와도 비교해볼 수 있습니다.
그렇기 때문에
현재 가치만 놓고 보면 부천 상동역 롯데캐슬의 분양가는 확실히 비싸다고 생각합니다.
이 부분은 부정하기 어렵습니다.
그렇다면 여기서 끝일까요?
저는 오히려 그 다음을 봐야 한다고 생각합니다.
6년 뒤에도 16억일까?
이번 단지는 2026년이 아니라
2020년대 초반 가격 기준으로 판단하면 안 됩니다.
실제 입주는 2032년 예정으로, 현재 기준으로 약 5년 7개월 정도의 시간이 남아 있습니다.
그렇다면 지금 16억이라는 가격이 입주하는 시점에도 그대로 16억일까요?
아니면 6년이라는 시간 동안
주변 신축 가격, 서울 집값, 부천 내 신축 희소성, 생활권 선호도, 교통 및 개발 변화
등이 달라지면서 16억이라는 숫자의 의미 자체가 달라질까요?
저는 이 부분을 계속 지켜볼 필요가 있다고 생각합니다.
계약금 조건도 함께 봐야 합니다
이번 단지는 상대적으로 계약금 부담이 낮다는 점도 눈에 들어왔습니다.
분양가가 높아도
초기에 들어가는 현금 부담이 상대적으로 낮다면
자금 계획을 세우는 입장에서는 분명한 장점이 될 수 있습니다.
물론 분양가가 비싸다는 본질적인 문제를 없애주는 것은 아닙니다.
하지만 같은 가격이라도
“지금 얼마를 넣어야 하는가”와 “몇 년 동안 어떻게 자금을 준비할 수 있는가”
는 실제 수요자에게 상당히 큰 차이를 만들 수 있습니다.
고분양가 논란은 과거에도 있었습니다
비슷한 사례로 서울원 아이파크를 떠올려볼 수 있습니다.
당시에도 높은 분양가 때문에
“너무 비싼 것 아니냐”는 논란이 있었지만,
시장 상황이 바뀌면서 웃돈이 붙어 거래되는 모습을 보여주고 있습니다.
물론 부천 상동역 롯데캐슬과 서울원 아이파크는
입지와 상품, 시장 환경이 전혀 다릅니다.
따라서 단순히
“서울원 아이파크가 올랐으니 이것도 오른다.”
라고 판단하면 안 됩니다.
다만 하나의 시사점은 있습니다.
현재 분양가만으로 미래 가치를 확정할 수는 없다는 것입니다.
그렇다면 지금 사야 할까?
저라면 지금 당장 입주해야 하는 실거주자와
5~6년의 시간을 기다릴 수 있는 수요자를
나누어 보겠습니다.
당장 좋은 집에 들어가야 한다면
현재 16억이라는 가격을 놓고
서울 상급지와 비교하는 것이 먼저라고 생각합니다.
반면 지금 당장 입주가 필요하지 않고,
5년 이상 기다릴 수 있으며,
특히 부천을 사정상 떠나지 못하는 분들이라면
상동역이라는 입지와
신축 희소성을 보며
계속 지켜볼 만한 단지라고 생각합니다.
결국 지금 가격보다 ‘미래의 비교평가’가 중요합니다
이번 단지를 보면서 다시 한번 느낀 것이 있습니다.
부동산은
“싸다, 비싸다”
두 단어만으로 판단하기 어렵다는 것입니다.
지금 16억이라는 가격만 보면
분명 비쌉니다.
하지만
5년 뒤,
6년 뒤,
주변의 신축 가격이 어떻게 되어 있을지,
서울과 경기권의 가격 차이가 어떻게 변할지,
그리고 상동역 생활권의 가치가 어디까지 올라갈지는
아직 알 수 없습니다.
그래서 저는
현재 가격만 보고 무조건 비싸다고 결론 내리는 것보다
“이 가격이 미래에도 비싼 가격으로 남아 있을까?”
를 생각해보는 것이 중요하다고 생각합니다.
부천 상동역 롯데캐슬 시그니처는
현재 기준으로는 분명 고분양가 논란이 있을 만한 가격이라고 생각합니다.
특히 16억이라는 가격이면
서울 2~3급지까지 비교할 수 있기 때문에
당장 실거주가 필요하다면
상급지와의 비교평가가 반드시 필요합니다.
다만 상동역 초역세권, 부천 내 신축 희소성, 학원가와 상권,
그리고 5년 7개월이라는 시간까지 고려한다면
지금부터 계속 지켜볼 가치가 있는 단지라고 생각합니다.
결국 부동산은
“현재 얼마인가?”도 중요하지만
“시간이 지난 뒤 그 가격이 어떻게 보일 것인가?”
를 함께 봐야 하는 것 같습니다.
부천을 보고 계신 분들이라면
단순히 분양가가 비싸다는 이유로 끝내지 말고,
서울과 비교하고,
기존 대장과 비교하고,
5년 뒤의 가치까지 한번 고민해보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
왼쪽 부천 상동 00년대 84 오른쪽은 마포 역새권 84입니다.
상동은 당시 5억 마포는 8억이었습니다.
