안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
이번에 발표된 부동산 세제개편안 핵심 내용을 투자자/실거주자 관점에서 정리해보았습니다.
이번 개편의 가장 큰 핵심 키워드는 "철저한 '실거주' 중심 우대, '비거주/갭투자' 혜택 축소"입니다. 보유만 해두던 똘똘한 한 채나 갭투자 주택에 대한 과세 방식이 완전히 바뀌므로 꼭 체크해 두셔야 합니다.
📌 3줄 핵심 요약
- 장기보유특별공제(장특공)의 대수술: 주택은 이제 '보유'공제가 사라지고 '거주'공제로 전면 전환 (몸테크/실거주 안 하면 공제율 대폭 감소).
- 종부세 기준 개편: 1주택 실거주는 공제액 상향(14억), 비거주 1주택은 공제액 축소(9억) 및 다주택 중과세율 일원화.
- 퇴로(출구전략) 마련: 다주택자 조정대상지역 양도세 중과를 '27~'28년 2년간 한시적 완화 (+5%p~+15%p 수준).
1. 종합부동산세 개편: "거주 여부 & 가액 기준 과세"(보유X, 주택수X)
① 1세대 1주택자 기본공제 차등화
- 거주용 1주택: 현행 공시지가 12억 ➔ 14억 원으로 상향 (시가 약 20억 수준까지 종부세 비과세)
- 비거주 1주택: 현행 공시지가 12억 ➔ 9억 원으로 하향 (전세 끼고 매수한 1주택자 세부담 증가)
다주택자 기본공제: 4억 + (5억 × 거주용 주택가액 / 총 주택가액) 방식으로 거주 비중에 따라 차등화.
② 종부세율 체계 일원화 및 공정시장가액비율 인상
- 세율 일원화: '주택수 기준'에서 '주택가액 합산 기준'으로 '28년부터 단일화 (과표 12억 초과 구간 세율 인상).
- 공정시장가액비율: 1주택자/지방 1·2주택자 60% ➔ 70% ('27년~), 3주택자 등 60% ➔ '27년 70% ➔ '28년 80%.
세부담 상한선: 150% ➔ 200%로 상향.
③ 1주택자 고령·장기보유 세액공제 ➔ '거주공제' 전환
- 보유공제(최대 50%)가 거주공제(최대 50%)로 단계적 전환 ('28년부터 거주만 인정).
- 공제 한도 신설 ('27년 800만 원 ➔ '28년 이후 600만 원).
2. 양도소득세 개편: "보유공제 폐지, 오직 거주만 인정"
① 장특공 ➔ "장기거주 소득공제"로 명칭 및 구조 변경
- 1세대 1주택자:
- 기존: 보유(최대 40%) + 거주(최대 40%) = 최대 80%
- 개편: 거주 연 8% (최대 80%)로 단일화 (거주 안 하고 보유만 하면 장특공 0%)
- 비조정 다주택자:
- 기존: 보유 연 2% (최대 30%) ➔ 개편: 거주 연 2% (최대 30%)
- 공제 한도 신설: 공제 금액 한도 설정 ('28년 20억 ➔ '29년 이후 10억)
- 단계적 시행 일정:
- '27년: 현행 유지 (거주 4% + 보유 4%)
- '28년: 거주 6% + 보유 2% (과도기) / 한도 20억
'29년 이후: 거주 8% 단독 적용 / 한도 10억
② 다주택자 양도세 중과 '27~'28년 한시적 완화
- 2주택자: 현행 +20%p ➔ '27년 +5%p / '28년 +10%p ('29년부터 +20%p 환원)
- 3주택 이상: 현행 +30%p ➔ '27년 +10%p / '28년 +15%p ('29년부터 +30%p 환원)
③ 1주택자 혜택 및 특례
- 장기 거주 1주택자 기본공제 확대: 10년 이상 거주 + 30억 이하 1주택 기본공제 연 250만 원 ➔ 연 2,500만 원으로 10배 확대.
- 고령자 지방 이전 감면: 65세 이상 1주택자가 수도권 주택 매도 후 비수도권 이주시 양도세 감면 ('27년 50% 감면/5억 한도, '28년 30% 감면/3억 한도).
- 지방 세컨드홈 특례: 비수도권 전 지역으로 확대 (가액 기준도 공시가 6억까지 완화).
이번 세제개편안 때문에 난리였던 것 같습니다. 종부세 부담으로 단순하게 부담이 있다고 하니 팔 준비를 하고 계시는 분들이 계실지 궁금합니다. 현실적으로 타격 받는 구간은 30억 이상정도는 되어야 부담 구간에 오기 때문에 그 이하는 없거나 적은 수준이 될 것입니다. 일반 비거주 1주택자들이 12억에서 9억 한도로 혜택을 줄였습니다.
이에 대한 반발로 기사들이 많이 나오고 있습니다.
반발들로 사실상 비거주는 12억에서 12억을 유지하는 방향으로 검토하고는 있다고 합니다. 장특공도 현실에 맞게 조정해볼 계획이라고 합니다.
아직 개편안에 반발에 따른 기사이므로 확정될 때까지 확신 갖지 말고 9억일 때의 내 자산. 그리고 12억 유지했을 때의 내 자산 시나리오를 계산해보면서 불안한 구간인지 아닌 지에 대해서 생각해보면 좋을 것 같습니다.
이번 세제 개편안이 나오고 혼란스러웠지만 이에 대해서 직접 계산해보고 이해하다 보니 불안함이 사라졌습니다.
좋은 방향으로 결정이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다:)
