[열반스쿨실전반] 20대 싱글투자자 약 1년 6개월 만에 수도권 1호기 투자한 ssul.(Shout out to 너바나님, 너나위님,잔쟈니님,재이리님,자음과 모음님, 오렌지하늘님)

안녕하세요, 부소년입니다.

2024년 11월 너나위님의 특강을 계기로 '월부'라는 커뮤니티에서 투자 공부를 시작하게 되었습니다. 처음에는 모아놓은 종잣돈도 적었고, *"이 돈으로 부동산 투자가 가능할까?", "돈을 잃는 건 아닌가?"*라는 고민이 많았습니다. 하지만 공부를 하고 임장지를 만들어가며 그 고민은 의심에서 확신으로 변해갔고, 약 1년 6개월 만에 수도권 1호기를 투자하게 되었습니다. 계약 후, 잔금 후 바로 복기글을 쓰려고 했지만 바쁘다는 핑계로 미루다가 이제야 작성하네요. 

이 글이 단순한 복기를 넘어, 1호기를 준비하고 계시거나 마음이 어려운 분들에게 

"저 같은 사람도 할 수 있으니 포기하지 않으셨으면 하는 마음에 작성해봅니다.  . 

1. 언제 어떤 계기로 투자를 시작했는지

1호기 투자 복기글을 쓰려면 어린 나이에 왜 재테크에 관심을 갖게 되고 투자를 하게 되었는지 간단하게 얘기를 해야겠네요. 

저는 가정형편이 좋지 않았습니다. 친구들이 해외여행도 가고 좋은 곳, 좋은 것을 가지고 있는걸 보면서 나의 상황과 비교하면서 항상 그 친구와 부모님을 부러워했고, 그 부러움이 쌓여가는 동시에 세상에 대한 불만으로 쌓여갔습니다. 시간이 흘러 조금씩 나의 상황을 객관적으로 보게 되면서, 어느 순간 이제 누구를 탓해서는 안 되겠다 싶었습니다. 노후 준비가 안 되시고 조금씩 늙어가시는 부모님이 일하시는 모습을 1년, 또 1년 보게 되면서 이제 일을 하실 수 있는 날도 많이 남지 않았고 얼른 편하게 쉬게 해드리고 싶다는 생각을 했습니다. 그러려면 저에게는 가족을 지킬 수 있는 힘이 필요했습니다.

그래서 저는 대학생 때부터 적은 금액이지만 조금씩 재테크를 하게 되었습니다. 첫 재테크 도서인 《자본주의》라는 책을 시작으로 공부했고, 직장을 다니면서 매월 50% 이상은 해외주식으로 모아갔습니다. 그러던 중 우연히 유튜브에서 너나위님이 울시면서 진심을 다해 코칭해주시는 모습을 보고, 24년 11월 너나위님의 특강을 시작으로 월부에서 부동산 투자 공부를 하게 되었습니다.

매번 정규강의 때 조모임을 하면 종종 듣는 말이 있습니다. "어린 나이에 왜 시작하게 되셨어요?", "일찍 시작하니까 돈 많이 벌 수 있겠다" 등이었죠. 딥한 얘기는 하지 못했지만 저에게는 선택권이 없었습니다. 내가 시작하지 않으면 예측되지 않는 미래로부터 나의 소중한 사람들을 지킬 수 없겠다는 판단이 들었고, 너무 귀찮고 하기 싫고 힘들었지만 꾹꾹 참으며 투자자 생활을 하게 되었습니다.

2. 매수시점과 대략적인 지역·단지

제가 매수한 지역은 비규제지역 아랫쪽입니다. (어딘지 아실거예요ㅎㅎ)매수 당시 가격이 아직 많이 오르지 않은 상태였고 절대적 저평가 시점이었습니다. 

올해 5월 서투기를 수강할 때까지만 해도 지방투자를 목표로 하고 있었습니다. 그때 조장님이신 와럽딘님께 많은 조언을 듣고 생각이 바뀌어 실거주를 할 수 있는 단지를 찾아보다가, 실거주보다 투자가 편익이 더 크고 감당할 수 있겠다는 생각이 들어 6월부터는 평일&주말에 매물을 털러 다녔습니다.

매수 당시 가격이 아직 많이 오르지 않은 절대적 저평가 시점이었고, 멀세권이긴 하지만 충분히 선호도가 있다고 판단한 단지를 매수하게 되었습니다.

• 잘한 점: 매수할 지역에 평일 1~2회는 부동산에 방문해 부사님과 많이 이야기를 하면서 현장의 분위기를 파악하고 매수할 수 있는 단지를 좁혀갔다.
• 못한 점: 지방 광역시 앞마당도 있지만 명확하게 파악하지 않고 대략적으로 판단해서 투자할 단지를 추렸음.

• 개선할 점: 지방 vs 수도권의 관점이 아니라, '사람들이 좋아하는 단지인가?', '충분한 수요가 있는 곳인가?'를 앞마당 비교분석을 통해 디테일하게 추려낸다.

   

3. 강의·튜터링에서 도움받은 내용과 임장 과정

• 정규강의

  매달 적지 않은 비용을 내면서 강의를 들었지만 '강의가 많다', 'BM할 내용이 많다', '어차피 본질적인 건 똑같은 거 아닌가?' 등 생각이 많았습니다. 하지만 1호기 투자 후 조금씩 이해가 되는 내용들이 눈에 보이고, 정말 다 투자에 필요한 내용만 꾹꾹 눌러 담았구나라는 생각이 들었습니다.

• 투자코칭

  26년 3월 잔쟈니님께 투자 코칭을 받고 저의 상황에서는 실거주가 적합하다고 해주셨습니다. 현재의 종잣돈으로 실거주를 매수할 수 있는 단지가 나오지 않기 때문에 약 1년 정도 부업을 열심히 해서 종잣돈을 마련하라고 조언해주셨습니다. 그때까지 저는 지방 투자로 돈을 벌 수 있는 상황만 시뮬레이션했었고, 저의 상황에서 그에 따른 리스크를 생각하지 못하고 있었습니다. 투자 코칭을 통해 편익도 중요하지만 그에 따른 비용이 사람마다 더 크게 다가올 수도 있다는 것을 느끼게 되었습니다.

   

  (+ 안양 지역특강 때 잔쟈니님을 또 뵈었습니다. 매물코칭을 받았지만 협의했던 물건이 가계약금 보내기 바로 전에 취소되어서 힘들다고 말씀드렸더니, 정신 차리고 2번째 물건 털러 가라고 해주셨습니다. 월부에서 투자하는 사람들이 1순위 물건이 안 되면 2순위로 바로 못 넘어가는 경향이 있다며, 2순위도 투자해도 망하지 않고 돈 벌 수 있으니 얼른 가라고 해주셨습니다. 사실 머리로는 가야 하는 걸 알았지만, 채찍질을 해줄 누군가가 필요했던 게 아니었나 생각해봅니다.)

   

• 재이리님 계약강의

  지방투자실전반 강의 커리큘럼에서 재이리님이 계약에 관한 모든 내용을 총 정리해주셨습니다. 강의에 나와있는대로 행동했고, 계약부터 잔금 체크리스트를 하나하씩 체크해가며 잔금까지 완료했습니다. 강의에서 특약이 협의가 되지 않았을 때, 협의해놓고 계약 당시와 다른 특약이 있을 때 사례를 말씀해주셨습니다. 설마 저런일이 있겠어?했지만 저에게도 그런일이 일어났습니다…분명히 특약사항에 기재해야할 문구인데 저를 까탈스러운 사람처럼 몰아가기도 하셨습니다. 당황스러운 일이 생겼지만 강의안을 수차례 보고 예상치 못한 상황이 생기면 어떻게 대응해야겠다는 플랜을 짜놓고 갔기 때문에 문제없이 해결할 수 있었습니다.

   

• 매물코칭

  오렌지하늘 튜터님께 매물코칭을 받았습니다. 제가 생각한 1순위, 2순위 물건 중 1순위가 더 가치가 있다고 말씀해주셨고, 제가 가진 지방 앞마당과 비교하면 더 가치가 있는 단지라고 하시며 너무 걱정하지 말라고 해주셨습니다. 매물코칭에 넣었던 물건은 조건은 괜찮지만 수리가 아예 안 된 기본집이었기 때문에, 튜터님께서 말씀해주신 기준대로라면 따로 코칭받지 말고 그 물건을 매수하라고 해주셨습니다. 원래 코칭 시간보다 더 넘겨 긴 시간 동안 코칭해주신 덕분에 그 기준대로 물건을 매수할 수 있었습니다.

• 월부 유튜브

  월부 유튜브에서 자모님이 아파트의 3요소를 알려주셨습니다. 1호기 매수만을 머리에 두고 있었던 상황에서 객관적으로 어떤 단지가 투자로 더 나은지를 판단할 수 있게 되었습니다.

   

4. 단지 비교·협상·계약 과정

1순위 생활권 중하 단지와 3순위 생활권 상 단지를 2개 고정하고 매수 계획을 세웠습니다. 지방 앞마당이 있지만 무언가 확신이 크게 들지 않았고, 제대로 비교평가를 하지 못하고 지역 내에서 최선의 단지를 찾았습니다.

• 첫 번째 협상

  해당 단지에 매물 자체가 적었고, 부동산 또한 4개였기에 선택폭 자체가 넓지 않았습니다. 첫 번째 물건은 주인전세 물건이었지만 기본집이었기 때문에 보유 과정에서 어려움이 있을 수 있어 두 번째 물건으로 넘어갔습니다.

   

• 두 번째 협상

  약 500만 원 정도 가격 협상을 했습니다. 그중 150만 원은 시세차익을 생각해서 '충분히 돈을 버셨고 정리하시기로 마음먹으신 김에 빨리 정리하시는 게 어떻겠냐'고 협상을 했습니다. 두 번째 물건은 매매 가격도 쌌고, 세 낀 물건이었으며, 3년 후 분양집으로 이사 갈 예정이라 그전까지 전세를 유지할 수 있는 좋은 조건이었습니다. 물론 집 상태도 아주 괜찮았고요. 하지만 매도자와 협상하는 과정에서 결국 파기되었습니다. 딸이 조금 더 기다리면 더 비싼 금액으로 팔 수 있다고 해서 매물을 거두었습니다. 협상하는 과정에서 부사님은 계약에 대해 진심을 다해 움직여주시지 않았고, 누수, 특약 디테일, 가계약금 금액이 적다, 잔금일 협의 등 제가 너무 깐깐하게 굴었다고 했습니다. 취소되어서 마음이 많이 힘들고 투자를 포기할까도 생각했지만, 매도자 우위 시장에서는 무리하게 무언가를 끌어내리려 하지 말고 유연하게 움직여야 한다는 것을 깨달았습니다.

   

• 세 번째 협상 (최종 매수)

  이 물건은 현재 제가 보유하고 있는 물건입니다. 임차인이 거주하시는 매물이었고 만기가 4개월 후에 만료될 물건이었습니다. 두 번째 물건에 비해 가격도 조금 더 비싸고 동도 조금 아쉽고, 집 상태도 아쉬운 물건입니다. 매물을 보러 갔을 때 불편한 사항, 수리해야 된다 싶은 곳을 여쭤봤고 이사 계획을 여쭤봤습니다. 매도자는 이미 충분히 큰 금액의 시세차익을 본 상태였고, 임차인분은 학령기 자녀를 키우시는 어머님이셨기 때문에 이사를 가고 싶어 하지 않으셨습니다.

   

  부동산에 앉아 곰곰이 생각해본 후, '임차인분은 거주하고 싶은 의향이 있으시고 어차피 4개월 후 5% 인상을 해줘야 하며 재계약을 하면 거주할 수 있는 기간이 늘어나니, 딱 1000만 원만 증액하고 전세계약서를 다시 작성하자'고 제시했습니다. 다행히 제시한 협상이 오케이 되어서 원래 투자금에 들어오는 단지는 아니었지만 투자할 수 있는 매물로 만들었습니다. 강의에서 상황에 따른 협상 카드를 제시하는 방법을 알려주셨기 때문에 상황을 정확히 판단하고 저의 물건으로 만들 수 있었습니다.

   

• 잘한 점: 상황을 정확히 파악하고 협상 카드를 제시했음. 강의에서 더 비싼 단지여도 내 물건으로 만들 수 있다는 말을 믿고 투자금에 들어오지 않지만 매물을 보고 상황을 만들었음.
• 못한 점: 조급해하지 않겠다고 마음을 먹었는데 이거 아니면 안 된다는 마음으로 너무 매물 1개에 집착을 심하게 했음.

• 개선할 점: 상급지 앞마당을 만들고, 반드시 앞마당과 디테일한 분석 후 매수 단지 결정. 투자 후보 매물은 2~3개 확보해놓고 협상이 결렬되면 바로 플랜 B로 갈 수 있는 상황을 조성하자.

   

5. 어려웠던 점과 어떻게 극복했는지

"엄마 내가 돈 많이 벌어서 은퇴시켜줄게"라고 거창하게 말했던 때와 달리, 1호기를 오랫동안 못하고 매번 시간 없다는 핑계로 유리공을 뒤로 제쳐두었습니다. 무언가를 하는데 결과는 안 나와서 앞이 컴컴하고 심적으로 많이 힘들었습니다.

하지만 그럴 때마다 내가 왜 이 공부를 시작했는지를 다시 떠올렸고, 월부에서 함께 달려주는 동료들과 튜터님들의 조언 덕분에 포기하지 않고 한 걸음씩 더 나아갈 힘을 얻어 극복할 수 있었습니다.

6. 부동산 투자 소감

부동산 투자를 결심하고 나서 '지방투자 → 실거주 → 수도권 투자'로 방향이 바뀌어갔지만, 가치 있는 자산을 잃지 않도록 매수하려는 본질은 지역이 달라져도 똑같았습니다.

약 2개월 전 투자했던 단지가 실거래 기준 약 5천만 원 정도 올랐습니다. 몇 개월 전까지만 해도 포기하고 싶었던 제가 결국 열매를 맺어 임대인이 되었습니다. 그런데 가격이 올랐는데도 별로 감흥이 없습니다. 그래서 최근에는 물질적인 것으로는 빈 곳을 채울 수 없겠다는 생각이 들었습니다. *"아 내가 아직 돈 그릇이 작구나"*라는 생각도 들었고, 1호기, 2호기, 3호기, 순자산 30억 등 숫자적인 목표가 아니라 그것을 통해 나는 어떤 사람이 되고 싶은지, 뭘 하는 사람이 되고 싶은지를 찾아봐야겠다고 생각했습니다. 

이 결과까지 감사한 분들이 참 많습니다. 한 분 한 분 다 언급하지는 못하지만 함께한 동료들이 있었기 때문에 투자하고 다음 목표를 볼 수 있게 되었습니다. 글을 잘 쓰지 못해 잘 읽히지는 않겠지만, 1호기를 준비하고 계신 분들은 잠깐 시간 내어 읽어주시면 좋겠습니다. 감사합니다.

7. 기타

최근 임차인분께 수리 관련 연락을 드렸습니다. 당초 예정했던 수리 범위가 넓어지고 비용도 더 들어서 답장까지 시간이 좀 걸리긴 헀지만, 흔쾌히 이해주셔서 참 감사했습니다. 사람 간의 관계에서 대화의 방식과 태도도 참 중요하다는 것을 느꼈습니다. 그래서 비용이 하나도 아깝지 않고 기분이 좋았습니다 :)

8. 사진