안녕하세요.
꿈꾸는사피엔스입니다.
오늘 월부학교 에이스반에서 룰루랄라7 선배님, 반나이 선배님, 스리링 선배님의 선배 강의를 듣고 왔습니다.
오프라인에서 선배님들의 실제 투자 경험과 노하우를 생생하게 들을 수 있었는데요.
투자로 이어지는 임보 작성법, 투자 복기 방법, 전세 실전 운영법까지 평소 궁금했던 부분을 구체적으로 배울 수 있어 정말 큰 도움이 되었습니다.
기억이 휘발되기 전에 배운 내용을 정리해 수강후기로 남겨봅니다.
투자와 연결되는 임장보고서 작성하기 by 룰루랄라7 선배님
랄라 선배님께서는 1호기와 2호기를 보유하면서 실제로 어떤 마음이었는지부터 이야기해주셨습니다.
특히 서울 역세권에 위치한 1호기보다 지방 광역시에 투자한 2호기를 보유할 때 오히려 마음이 편했다는 이야기가 인상적이었습니다.
결국 내가 투자한 물건의 가치와 가격을 얼마나 확신하고 있느냐가 보유하는 마음에도 영향을 준다는 생각이 들었습니다.
그리고 그 확신을 만들어주는 과정이 바로 임보라는 것도 다시 한번 느꼈습니다.
지금까지는 임보를 조금 기계적으로 작성했던 것 같은데, 각 단계에서 “왜 이걸 확인하는지”를 이해하고 작성해야 실제 투자로 연결될 수 있다는 것을 배웠습니다.
① 투자할 기회 찾아나가기
시장·지역 파악
- 공급 : 미분양까지 포함해 전체적인 입주 물량 파악
- 뉴스 : 현재 시장 분위기 확인
- 매매·전세 : KB시세 등을 통해 가격 흐름 파악
- 매물수 : 매매·전세 매물수 확인 → 실제 현장에서 검증
- 가격 : 지방 랜드마크 비교를 통해 저평가 지역 확인
생활권 파악
- 대장 → 중상급 신축 → 선호 구축 → 후순위 구축 순으로 단지를 선정해 가격 흐름 파악
개별 단지 파악
- 실제 투자자들이 얼마나 들어오고 있는지 확인
전세 경쟁으로 인해 투자금이 달라질 가능성까지 확인
② 임보를 투자로 연결하기
가장 기억에 남았던 것은
“단지의 가치를 비교하면서 내가 왜 이 단지를 선택했는지 반드시 내 생각을 남겨야 한다”는 말씀이었습니다.
임보는 단순히 정보를 정리하는 것이 아니라 가설을 세우고 검증하는 과정이라는 점도 배웠습니다.
궁금증이 생겼다면
주장 → 근거 → 결론
의 순서로 풀어나가고, 그 과정에서 투자에 적용할 기준까지 뽑아내는 것입니다.
특히 걱정되는 부분은 분위기 임장 → 단지 임장 → 매임·전임을 통해 직접 확인하면서 해결해나가야 한다는 말씀도 기억에 남았습니다.
결국 현장에 답이 있다.
마지막으로
가치 확인 → 가격 검증 → 현장 확인 → 투자 판단
의 과정을 거쳐야 한다는 것도 꼭 적용해보고 싶습니다.
임보를 통해 나만의 투자 기준을 만들어가는 것이 좋은 매수뿐만 아니라, 투자 후 보유하는 힘까지 길러준다는 말씀이 특히 와닿았던 강의였습니다.
투자와 성장에 직접 연결되는 투자 복기 by 반나이 선배님
반나이 선배님께서는 실제 투자 경험을 복기하면서 무엇을 배웠고, 왜 투자 복기가 필요한지를 이야기해주셨습니다.
가장 인상적이었던 것은 현재 가격이 올랐는지, 떨어졌는지만 보는 복기가 아니라는 것이었습니다.
당시 내가 판단했던 가치가 지금도 동일한지, 그리고 그 당시 더 나은 선택지는 없었는지를 돌아보면서 다음 투자에 적용할 기준을 만들어야 한다는 점이었습니다.
투자 복기 4단계
1. 당시 상황 확인
- 당시 내가 가지고 있던 선택지는 무엇이었는지
- 앞마당의 시장 분위기는 어땠는지
- 당시 나의 투자 가능 금액과 대출 가능 금액은 얼마였는지
특히 대출 가능 금액은 한 번 확인하고 끝내는 것이 아니라 매달 직접 확인하며 투자 가능 범위를 업데이트해야 한다는 점을 배웠습니다.
2. 판단 & 검증
- 당시 내가 판단한 가치는 무엇이었는지
- 그 판단이 맞았는지 다시 비교평가해보기
- 틀렸다면 왜 틀렸는지 확인하기
다음 투자에 적용할 기준 뽑아내기
3. 대안 찾기
- 당시 다른 앞마당에 더 좋은 기회는 없었는지
실거주와 투자 등 다른 방식으로 접근했다면 어땠을지
4. 다음 투자에 기준 적용하기
- 계속 적용할 기준
- 더 이상 적용하지 않을 기준
새롭게 적용할 기준
이렇게 복기할 때마다 나만의 투자 기준(CSS)을 계속 업데이트해나가는 것이 중요하다는 말씀이 기억에 남았습니다.
결국 복기는 과거를 돌아보는 것이 목적이 아니라,
다음 투자에서 더 나은 선택을 하기 위한 과정이라는 것을 배웠습니다.
세입자의 한마디에 흔들리지 않는 전세 만기 실전 운영법 by 스리링 선배님
전세 가격을 어떻게 셋팅할지는 강의에서 많이 배웠지만, 막상 전세 만기가 다가왔을 때 어떤 순서로 준비하고 무엇을 조심해야 하는지는 깊이 생각해본 적이 없었습니다.
그래서 이번 강의가 더욱 실전적으로 느껴졌습니다.
마침 반원분들 중에서도 전세 만기를 앞두고 세입자분께 어떻게 연락해야 할지 고민하는 분들이 있었는데, 많은 분들에게 정말 도움이 되었을 것 같았습니다.
① 전세 갱신 프로세스
- D-6개월 : 세입자 갱신 의사 확인
- D-5개월 : 주변 시세 확인
- 증액하려는 금액보다 주변 실거래가가 낮다면 부사님을 통해 현장 상황까지 확인
- D-3개월 : 증액 협의
- D-1개월 : 갱신 계약서 작성
- D-DAY : 전세 상승분 확인 및 이체한도 점검
특히 투자자에게 묵시적 갱신이 생각보다 큰 리스크가 될 수 있다는 점을 다시 한번 인식하게 되었습니다.
따라서 미리 연락할 시점과 특약을 체크하고, 캘린더 알람까지 설정해 놓는 것이 중요하겠다는 생각이 들었습니다.
또한 특약이나 조금 껄끄러운 부분은 부사님을 통해 조율하고, 일정이나 관계적인 부분은 세입자분과 직접 소통하는 것이 좋다는 것도 배웠습니다.
셀프 계약을 한다면
계약갱신요구권 사용 여부, 이사 날짜, 만기 전 통보 날짜 등을 특약으로 명확하게 정리해야 한다는 점도 기억해두려고 합니다.
② 신규 전세 셋팅
- 만기일 2개월 전까지는 반드시 전세를 뺄 수 있도록 준비
- 1개월 반 전에는 퇴거자금 확인
- 동일 단지와 인근 단지 전세가 및 수리 상태를 비교해 가격 설정
- 임차인이 원하는 조건과 그에 따른 비용을 함께 검토
- 계약금을 반환해야 하는 상황이라면 지급처까지 반드시 확인
무엇보다 스리링 선배님과 실제 전세 갱신과 전세 셋팅 과정을 함께 시뮬레이션해보면서, 앞으로 나에게도 일어날 일을 미리 한번 경험해본 느낌이라 정말 좋았습니다.
세입자분께 연락드릴 문자 내용부터 특약까지 교안에 구체적으로 담겨 있어 든든하기도 했습니다.
이번 강의를 통해
이번 세 분의 강의를 들으며 공통적으로 느낀 것은 결국 경험을 내 것으로 만드는 과정이 중요하다는 것이었습니다.
임보는 단순히 과제를 끝내기 위해 작성하는 것이 아니라 투자 기준을 만드는 과정이고,
복기는 과거의 투자를 평가하는 것이 아니라 다음 투자를 더 잘하기 위한 과정이며,
전세 운영은 문제가 생겼을 때 대응하는 것이 아니라 미리 시나리오를 준비하는 것이었습니다.
저도 배운 내용을 실제 투자와 보유 과정에 하나씩 적용해보겠습니다.
귀중한 경험을 아낌없이 나눠주시고, 좋은 강의를 준비해주신 룰루랄라7 선배님, 반나이 선배님, 스리링 선배님
정말 정말 감사합니다🧡
