계약갱신청구권 사용 관련

구슬12님 안녕하세요? 임대주고 계신 주택의 갱신에 대해 궁금하신 부분이 있으시군요! 1. 11월 초가 만기날이라면 지금 미리 쓰셔도 상관없을 것 같습니다. 대신 계약기간을 만기부터 2년으로 잡으시고 계약서를 쓰면 될 것 같아요. 꼭 계약서에 '본 계약은 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신 계약임'이라는 문구를 특약에 반드시 명시해서 쓰셔야 합니다. 2. 계약서를 임대인과 임차인 두 분이서 직접 쓰시다면, 서로 도장을 주고 받아 계약이 체결되고 나서 30일 이내에 관할 행정복지센터에 방문하거나 온라인으로 신고하셔야 합니다. (단순한 갱신 연장이라면 부동산에서 5~10만원 정도의 대필료를 지급하고 쓸 수도 있습니다.) 온라인 신고의 경우 부동산거래관리시스템 또는 정부24에 로그인 후 계약서를 첨부하시면 되구요, 방문 신고를 하신다면 관할 행정복지센터에 방문하여 임대차계약서 원본과 신분증을 지참하시면 됩니다. 임대인이나 임차인 중 한 명이 단독으로 제출해도 공동 신고로 처리되며 확정일자가 자동 부여된다고 합니다. 3. 전세대출의 연장의 경우 임차인께서 연장전세계약서를 가지고 해당 은행에 연장 신청을 하면 되는데, 만약 5% 증액한 부분의 금액까지 추가로 증액해서 대출을 받으신다면 신규 대출로 간주되기 때문에 임차인 분의 DSR 규제나 추가 심사가 적용될 수 있습니다. 이 부분은 임차인분께 잘 안내해드리면 좋을 것 같네요. 아무쪼록 원활하게 전세연장하시고 5%증액에 대한 현금흐름도 더 뜻깊은 곳에 사용하시길 응원하겠습니다.

안녕하세요 구슬님 세입자분과 원만하게 소통하여 5% 증액 및 계약갱신청구권 사용 합의를 문자로 미리 남겨두신 것은 아주 훌륭한 대처입니다. 질문해주신 3가지 사항에 대해 실무적인 핵심 절차를 말씀드립니다. 1. 계약서 작성 시기: "만기 1~2개월 전(9월 중순 ~ 10월 초) 작성을 추천합니다." - 세입자의 대출 연장 심사 기간 확보: 시중은행의 전세대출 연장 심사는 통상 만기 1개월 전부터 접수를 받고, 심사에 약 1~2주 이상 소요됩니다. 세입자가 은행에 대출 연장을 신청하려면 확정일자가 찍힌 갱신계약서가 손에 있어야 하므로, 늦어도 10월 초(만기 한 달 전)까지는 계약서 작성을 완료해 주는 것이 세입자와 임대인 모두에게 안전합니다. 2. 부동산 없이 직거래 작성 시 챙겨야 할 절차 및 특약 - 주택 임대차 계약 신고(전월세신고제) 필수: 보증금 증액이 발생했으므로 계약 체결일로부터 30일 이내에 의무적으로 주택임대차 신고를 해야 합니다. (미신고 시 과태료 대상) 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 지참하여 관할 주민센터에 방문하거나, '부동산거래관리시스템(온라인)'에서 신고하면 됩니다. (보통 세입자가 확정일자를 받으면서 주민센터에서 함께 처리하는 경우가 많습니다.) - 계약서 내 '계약갱신청구권 사용' 명시 (가장 중요): 특약란에 아래 문구를 반드시 넣어 향후 분쟁을 예방해야 합니다. > "본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 종전 임대차계약을 갱신(보증금 5% 증액)하는 계약임." - 기존 계약서 보관 안내: 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 기존 계약서 원본을 절대 파기하지 말고 함께 보관해야 합니다. 세입자는 이번에 작성한 증액 계약서에 대해서만 주민센터에서 별도로 확정일자를 부여받아야 합니다. 3. 세입자의 전세자금대출 연장 시 임대인이 살펴봐야 할 점 - 은행의 '직거래 계약서 인정 여부' 사전 확인 (필수): 전세대출 보증기관(SGI서울보증, HUG, HF) 및 취급 은행에 따라 "공인중개사 날인 및 공제증서가 첨부된 계약서만 인정"하고 개인 간 직거래 계약서는 연장 승인을 거절하는 경우가 종종 있습니다. 따라서 세입자분께 "대출받은 은행에 직거래 증액 계약서로도 대출 연장이 가능한지 먼저 문의해 달라"고 반드시 확인을 요청하셔야 합니다. 만약 중개사 날인을 요구한다면 인근 부동산에 대필료(약 5만~10만 원)를 지불하고 대필 계약서로 작성하는 것이 안전합니다. - 대출 기관(리파인 등) 유선 확인 응대: 세입자가 대출 연장을 신청하면 권리조사기관(리파인 등)이나 은행에서 임대인에게 "계약 갱신 여부, 실제 거주 여부, 보증금 증액 금액"을 확인하는 유선 전화가 옵니다. 계약 내용 그대로 사실 확인을 해주시면 됩니다. - 권리 변동 금지: 대출 심사가 진행되는 동안 등기부등본상 새로운 근저당권 설정 등 권리 변동을 일으키면 대출 승인이 거절될 수 있으므로 깨끗한 등기 상태를 유지해야 합니다. - 증액 보증금 입금일 관리: 5% 증액된 보증금 잔금은 11월 초 기존 계약 만기일에 임대인 통장으로 정확히 입금받도록 일정을 확정해 두세요. 직거래로 작성하셔도 무방하지만, 세입자의 전세대출 취급 은행에서 직거래 계약서를 받아주는지 여부가 가장 큰 변수입니다. 세입자에게 은행 확인을 먼저 요청하시고, 혹시라도 은행에서 반려할 경우 마음 편히 동네 부동산에 소정의 대필료를 내고 대필 계약을 진행하시는 것을 추천합니다. 순조롭게 재계약 잘 마무리하시길 응원합니다!

구슬12님 안녕하세요 오오 저도 세입자님께서 11월 갱신청구 쓰신다는 의사표시를 하셨는데 비슷한 경우여서 반갑습니당!! 계약갱신청구권을 사용하면서 보증금도 5% 증액하는 경우라면, 만기 전에 미리 갱신계약서를 작성하셔도 괜찮습니다. 계약서에는 ‘임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약’이라는 내용을 꼭 남겨두시면 좋을 것 같아요. 또 보증금이 증액되므로 계약서 작성 후 임대차 변경신고가 필요하고, 증액된 보증금에 대해서는 확정일자등 함께 확인해보시면 좋겠습니다. 직접 작성하실 수도 있지만 저같은 경우, 계약기간, 특약, 신고 과정에서 실수가 생길 수 있어서, 전세맞춰주신 부동산 사장님께 적정한 대서료를 드리고 진행하는 방법을 사용하려고 합니다. 제가 시간이 없고, 또 실수하수도 있어서, 안전할 것 같아서 그렇습니당^^ 전세대출은 은행마다 연장 조건과 필요서류가 다르고요, 증액분을 추가로 대출받는 경우에는 재심사 과정도 있을 수 있으니 계약서 작성 전에 세입자님이 해당 은행에 먼저 확인하면 좋을 것 같습니다. 갱신계약 잘 마무리 응원합니다!!