월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수원시 권선구 매타권선리버파크
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 매타권선리버파크
- 연식: 2001년
- 세대수 : 582세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
수원시 권선구 등급 : B
수원시 권선구 종사자 수 : 124,748
사업체 수 : 34,033
수원시 등급 : S
수원시 종사자 수 : 481,383
사업체 수 : 110,987
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분
여의도역 : 74분
시청역 : 81분
판교역 : 46분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 화흥중학교 83%, 매현중학교 82%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 반경 436m
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 수원시 권선구 3년입주 합계 : 4,637세대 (26년 2,178세대 + 27년 1,178세대 + 28년 1,281세대)
- 수원시 3년입주 합계 : 9,886세대 (26년 3,332세대 + 27년 2,973세대 28년 3,581세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 수원시 권선구 인구수 : 360,795명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 360,795x0.005 = 1,803세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,637세대 (26년 2,178세대 + 27년 1,178세대 + 28년 1,281세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,545 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.85배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
위치가 매타권선역과의 거리가 도보 3분도 안걸리는 초 역세권에 강남 및 판교 1시간 이내 도착할 수 있는게 큰 장점이다. 아파트가 모여 있어 균질도가 다소 높은 편이며, 주위 롯데마트와 상권이 일부 갖춰 있어 실거주하기에도 나쁘지 않아보인다. 평형수가 20/25평으로 나누어져 있고 학군이 좋은 편이 아니기 때문에 신혼부부 or 1인가구가 많이 살 것 같고 자녀가 있는 경우 망포 or 영통으로 학원을 보낼 것 같다.
최근 영통과 동탄의 집값이 많이 올라 밀려나온 사람들이 많이 있을 것을 판단된다. 또한 최근 삼성전자 하이닉스 호재에 따른 경기 남부권 아파트 가격 영향도 받을 것 같다.
비규제지역이기 때문에 투자자가 많이 몰리고, 세금 규제 영향을 받지 않는 가격이기 때문에 수요가 커질 것 같다.
공급량이 적정수요 1배 이내일 뿐만 아니라, 전세와 매매 물건도 부족한 상황이라 집값 상승이 빨라질 것 같다.
다만, 장기 보유 가능한 입지가 아니기 때문에 단기 수익 실현 후 더 좋은 입지에 투자하는 방향으로 계획하는 것이 좋을 것 같다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
| 매탄권선리버파크 (2001년식/582세대/25평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 11월 | 2023년 02월 | 2026년 9월 |
| 매매가 | 57,000 | 36,000 | 58,000 |
| 전세가 | 29,230 | 26,500 | 33,000 |
| 투자금 (전세가율) | 27770 (51%) | 9500 (74%) | 25000 (57%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 4% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 1,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 232% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 22,000 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 매탄권선리버파크 25평 현재 매매 5.8억, 전세 3.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 11월 매매 5.7억 전세 2.9억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 3.6억 전세 2.6억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점매수시 수익률이 높은 것을 보고 싸게 사야한다는 생각을 했다. 앞마당을 늘려가고 꾸준이 시세트래킹을 하며 다음에는 저점매수를 할 수 있는 기회를 만들어야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
