*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 부천시 원미구 한아름라이프,현대 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 한아름라이프,현대
- 연식: 1993y
- 세대수 : 1236^
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 166,450
원미구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 65분 (환2)
여의도역 : 47분 (환2)
시청역 : 63분 (환1)
교통등급 : C등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상동초22.9명, 부중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 이마트 대형마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 인구수 : 75만4천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 754,000x0.005 = 3770세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,810세대 (올해 3,530세대 + 내년 2,167세대 + 내후년 3,113세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,936 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내, A등
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
입지 분석만으로도 직장.교통 (70%)+학군,환경(30%)를 정량화 해서 투자 후보 단지를 평가할 수 있다는게
진짜구나.. 느껴졌다. 3년전 열기를 수강했을 때에는 이것만 가지고 어떻게 투자하지? 말도 안된다. 라고 생각했었는데, 기본에서 시작해서 심화해 가며 깊이를 더해가면 되는 것이구나.. 싶다. 이것만으로 완벽한 투자는 어려울 수 있지만
잃지 않는 투자는 가능하겠다. 열기를 배우기 전에 내집마련이을 했다면..분명 외곽에 공기좋고 배경이 푸른 곳에 샀을거이고, 0호기 때에도 그저 사면 돈을 벌 수 있는거라고 생각하고 무지성 낙찰을 받았던 것이 한 맥락이라고 이해되었다. 앞으로 열기 과정을 통해 좀 더 구체적인 내용들을 배우게 될텐데.. 나는 정말 본질에 가까운, 기본기를 갖추고
투자 관점을 쌓아가고 있었는지 보아야 겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한아름라이프,현대단지 23평 현재 매매 4.5억, 전세 3.0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 11월 매매 4.5억 전세 3.45억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 04월 매매 3.2억 전세 2.6억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
과거 전고점만큼 오른 현재 호가를 보면서.. 부천에서 이정도 선호도를 가지고 있어도 전고를 터치하는 구나.
시장 상황을 이해할 수 있었다. 하락장에 저점 매수 했다면 200%의 수익을 낼 수 있었다는 것도 놀랍다. 왜 자모님께서 천안 가셨을 때 부천을 보지 않았을까? 후회하셨는지 알 것 같다. 나도 2024년도에 주구장창 지방만 팠는데..
돌아보니 아쉬움이 남기도 하고, 수도권 시장의 폭발력이 아직 더 남았기에 투자를 해도 될까? 고민이 드는 지점이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : △
이미 전고점 만큼 올랐는데.. 싼건지 아닌지 모르겠다. 주변 단지들을 더 비교해봐야 겠다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : O
비역세권 이지만 1000세대 이상 단지라 환금성 괜찮다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : O
2017년 12월 투자금 3500만원으로 매수해서 2021년 12월 4년 보유 후 매도했다면 매매가 75%, 1.9억 상승했다. 현재 투자금 1.5억, 매수가 4.5억으로 70% 상승하면 7.65억이 되고.. 상승 3.15억으로 200% 수익률 가능하다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :△
전세가율 66%로 낮은편. 주변 단지들도 최근 급하게 오른 매매가로 전세가율이 낮은편이다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O
향후 3년간 부천에는 공급이 적정. 단, 인구이동이 많은 부평에 2027년 공급과잉으로 지켜봐야 한다.
향후 3년간 1000세대 내외 입주 단지는 주의 일시적으로 전세가가 빠질 수 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
투자금을 3000정도 더 줄일 수 있다면 매수 가능. 푸르지오 센트비엔 입주달로 전세가 빠지지 않고 쌓이고 있다.
여기에 8.13 대책에서 1주택자의 전세대출 연장을 내년 1월 부터 막아놓은 상황이라 전세보다 월세 전환이 더 많을수도 있어 전세가를 보수적으로 봐야 한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
주변 입지가 비슷한 단지들을 모두 검토해봐야 겠다. 수익률 분석 보고서를 작성해보니 뇌피셜보다 더 현실적으로
현재 가격의 적정성, 투자 포인트까지 짚어낼 수 있어 정말 유용했다. 이걸 왜 그동안 안했을까?
