월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 구리한양우성아파트
- 연식: 1994년 7월(33년차)
- 세대수 : 682세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 69,136명
구리시 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 35분
여의도역 : 58분
시청역 : 48분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 교문중학교, 학업성취도 83%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급(구리롯데백화점 2.4km / 롯데마트, 이마트 4km )
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 구리시 3년입주 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
처음에는 장자호수공원이 가까워 쾌적한 환경을 가진 지역이라고 생각했지만, 직접 입지분석을 해보니 교통을 제외한 직장·학군·환경이 모두 C등급이라는 점이 의외였습니다.
이번에 처음으로 입지분석을 해보면서 단순히 내가 살기 좋아 보이는지, 익숙한 지역인지가 아니라 직장·교통·학군·환경 등 정해진 기준을 가지고 객관적으로 가치를 판단해야 한다는 이유를 알게 되었습니다.
앞으로 다른 지역이나 아파트를 볼 때도 개인적인 느낌보다는 입지의 가치를 결정하는 기준을 하나씩 비교하면서 판단하는 습관을 길러야겠다고 생각했습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 구리우성한양 24평 현재 매매 8.5억, 전세 4.5억
- 5년 내 고점 매입시: 2026년 9월(현재) 매매 8.5억 전세 4.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 5.6억 전세 2.6억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
현재가 고점이라 지금 사는 게 맞나? 싶으면서도 입지적 가치가 있어 몇 년 후를 생각해본다면 충분히 더 오를 수 있을 것 같다는 생각이 들었다. 언제가 저점인지 파악할 수 있고, 적절한 매수 타이밍을 잡을 수 있는 실력을 키워야 함을 느꼈다. 해당 지역 및 단지를 실제 임장을 통해 확인 해 볼 필요가 있을 것 같다.
한 아파트를 분석해보니 다른 아파트들도 더 많이 분석해보고 싶어졌다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : △
구리한양우성아파트는 강남역까지 약 35분으로 교통은 A등급이며, 서울 주요 업무지구까지 1시간 이내에 접근할 수 있다는 점은 장점이라고 생각한다.
하지만 직장, 학군, 환경은 모두 C등급으로 평가되었고, 현재 매매가 8.5억은 최근 5년 내 고점 수준이다. 따라서 현재 가격만 놓고 봤을 때 확실히 저평가되어 있다고 판단하기는 어려운 것 같다.
아직 비슷한 가격대의 다른 지역과 단지를 충분히 비교하지 못했기 때문에, 8억대에서 더 좋은 입지를 가진 아파트가 있는지 비교평가가 필요하다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : O
구리한양우성아파트는 682세대 규모로 아주 작은 단지는 아니며, 24평형처럼 실수요가 접근하기 쉬운 평형을 가지고 있어 기본적인 수요는 있을 것으로 생각한다.
또한 서울 접근성이 괜찮고 강남까지 이동시간이 짧다는 점을 고려하면 실거주 수요가 있을 수 있어 환금성은 어느 정도 확보될 수 있다고 생각한다.
다만 실제 환금성을 더 정확하게 판단하기 위해서는 최근 거래량과 매물이 얼마나 꾸준히 거래되는지도 추가로 확인해볼 필요가 있다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △
현재 매매가 8.5억, 전세가 4.5억으로 약 4억의 투자금이 필요하고, 전세가율은 약 53%이다.
반면 2023년 저점에서는 매매가 5.6억, 전세가 2.6억으로 투자금이 약 3억이었으며, 당시 매수했다면 현재 매매가 기준 약 2.9억의 가격 상승이 발생했다. 이를 단순 계산하면 투자금 대비 약 97% 수준의 수익률을 얻을 수 있었던 것으로 보인다.
이를 통해 같은 아파트라도 얼마에 사느냐에 따라 수익률이 크게 달라진다는 것을 알 수 있었다.
다만 현재 가격이 최근 5년 내 고점 수준이기 때문에 과거 저점 매수와 같은 높은 수익률을 기대하기에는 부담이 있어, 현재 시점에서는 수익률 측면에서 조금 더 신중하게 볼 필요가 있다고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : △
현재 전세가율은 약 53%로 투자금이 4억 정도 필요하기 때문에 전세가가 매매가를 충분히 받쳐주고 있다고 보기에는 다소 아쉬운 수준이라고 생각한다.
또한 구리시에는 향후 3년 동안 약 3,800세대의 입주물량이 예정되어 있기 때문에 공급 측면에서도 확인이 필요하다.
현재 자료만으로는 구리시의 적정 수요 대비 3,800세대의 공급이 많은 수준인지 정확하게 판단하기 어렵기 때문에, 향후 인구수와 적정 수요까지 계산한 뒤 원금보존 가능성을 판단해야 할 것 같다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : △
향후 3년 동안 구리시에 약 3,800세대의 신규 입주가 예정되어 있다는 점은 전세가격에 영향을 줄 수 있는 요소라고 생각한다.
특히 현재 투자금이 약 4억으로 적지 않은 편이기 때문에 전세가격이 하락하거나 새로운 세입자를 구하기 어려운 상황이 발생할 경우 추가 자금이 필요할 수도 있다.
따라서 투자하기 전에는 입주물량이 집중되는 시기와 주변 신축아파트의 전세가격을 함께 확인하고, 전세가격이 하락하더라도 감당할 수 있는 자금을 확보한 상태에서 투자해야 한다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 현재는 보류!
구리한양우성아파트는 강남 접근성이 좋다는 확실한 장점이 있지만, 직장·학군·환경은 상대적으로 아쉬운 편이고 현재 가격도 최근 5년 내 고점 수준이다.
또한 현재 매매가 8.5억에 매수할 경우 약 4억의 투자금이 필요해 투자금 대비 가격적인 메리트가 충분한지도 고민이 된다.
따라서 현재 바로 매수하기보다는 비슷한 8억대 가격으로 살 수 있는 다른 지역과 단지를 더 비교해보고, 그중에서 입지가 더 좋은 단지가 없는지 확인한 뒤 결정하는 것이 좋을 것 같다.
현재 기준으로는 매수보다는 보류하고 비교평가를 더 해보는 단지라고 판단했다.
3. 작성하면서 느낀점 :
이번 수익률 보고서를 작성하면서 처음에는 단순히 강남 접근성이 좋고 장자호수공원이 가까워 살기 괜찮은 아파트라고 생각했지만, 직접 직장·교통·학군·환경·공급과 가격까지 하나씩 분석해보니 좋아 보이는 아파트와 투자하기 좋은 아파트는 다를 수 있다는 점을 느꼈다.
특히 같은 아파트라도 2023년 저점에 매수했을 때와 현재 고점에서 매수했을 때 투자금과 수익률이 크게 달라지는 것을 보면서, 좋은 아파트를 찾는 것뿐만 아니라 좋은 가격에 사는 것이 중요하다는 점을 알게 되었다.
아직은 8억대에서 구리한양우성보다 가치가 좋은 단지가 무엇인지 판단할 만큼 비교한 단지가 많지 않다. 앞으로 임장과 수익률 보고서를 계속 작성하면서 비슷한 가격대의 아파트들을 비교해보고, 입지가 좋은지뿐만 아니라 현재 가격이 그 가치에 비해 싼지 판단할 수 있는 기준을 만들어가고 싶다.
