월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 이편한 세상 금정역 에코센트럴 아파트
- 연식: 2007년식
- 세대수 : 677세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
5. 공급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 군포는 강남과 시청, 그리고 여의도를 1시간 안에 출퇴근이 가능(Bed town)한 교통(A) 등급의 가치있는 지역이다.
- 강남 주변 과천의 개발과 안양시 동안구까지 토허제로 규제가 되어 안양 만안구와 더불어 현재 투자 우선순위 지역으로 간주된다.
- 수리중과 궁내중 등의 자체내 선호학교(B)가 있으며 평촌의 학원가를 이용가능한 위치적 편리성이 있다.
- 1기 신도시라는 택지 개발지구로서 백화점은 없지만 마트와 원광대학교 병원 등이 갖추어진 환경(B)으로 생활하기 편리한 요건이라 할 수 있다.
- 군포 내에서는 추후 대야미 지역을 중심으로 한 입주가 있으나 선호생활권은 아니며 금정역 푸르지오 입주 시 산본동의 주변 아파트 전세가를 주의 해야겠지만 전체적으로 3년내 공급(S)은 부족한 상황이다.
- 다만 현재 선호단지들의 매매가 상승이 보이고 있어 투자 시 가치 대비 투자금을 잘 고려하여 판단해야 겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: e편한세상금정역에코센트럴 33평 현재 매매 8.32억, 전세 5.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 8월 매매 9.65억 전세 5.2억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 7월 매매 6.8억 전세 4.1억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 약간 멀세권이나 금정역을 도보로 이용가능하여 역세권 단지로 간주할 수 있다.
- 군포에서 산본동은 선호생활권이나 산본역 주변 인프라보다 금정역 주변의 생활인프라가 다소 어지럽다.
- 바로 옆 산본동 대장 래미안 하이어스가 25평 기준 - 전고회복, 34평 기준 - 전고점 약간 하회 정도의 수준이다.
- 24평은 전고점이 이미 회복되었으나 33평은아직 전고점 회복이 안 된 단지로 저평가 구간이라 생각한다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : O
- 강남을 포함한 3대 업무지구 접근성 바탕으로 가치가 있는 단지이다.
- 현재 전고점 회복이 안된 상태로 저평가 구간으로 사료된다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : O
- 677세대로 환금성이 보장된다.
- 바로 옆 대장단지의 차선단지로 침체기에도 충분한 전세와 매매 거래가 보인다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : O
- 현재 최저 호가가 8.5억이며 전세호가 5.6억 1개 있으며 투자금 3.0억 정도 예상된다.
- 투자금 3.0억 대비 전고점 회복만으로도 1.0억 정도의 수익금이 보장되어 매우 보수적으로도 50% 이상의 수익률이 기대된다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : O
- 전세가율 64%로 적정 전세가율을 보인다.
- 현재 수도권 공급이 매우 부족한 상태이며 특히 규제로 인한 임대수요 증가로 인해 원금보존은 안정적으로 사료된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O
- 군포시 향후 3년간 공급은 S등급으로 안정적이다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
- 현재 투자금 3.0억 정도 예상되어 나의 투자금보다 상회한다.
- 매물임장을 통해 가격협상이나 높은 전세가로 주인전세가 가능한 매물을 찾아봐야 겠다.
- 협상을 통한 투자접근이 가능하다면 적극적으로 투자해야 겠다.
- 단, 그외 앞마당에서 비교매물들을 확보하여 협상의 마인드셋을 준비하자!
3. 작성하면서 느낀점 :
- 지난 5월 앞마당을 만들고 매임까지 진행했던 단지이다.
- 산본역 생활권이 아니고 주변환경의 노후화로 인해 단지의 가치를 낮게 판단했다.
- 현재 래미안 하이어스와 산본역 주변 선호 단지들의 매매가 상승이 이루어지고 있어 아쉬운 마음만 들었지만 다시 수익률 보고서를 써 보니 아직 저평가 구간의 가치있는 단지가 있음을 알게되었다.
- 수익률 보고서를 작성하며 나의 수요를 내려놓고 타인의 수요를 판단하며 객관적인 지표에 의한 평가의 중요성을 깨달았다.
