*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 힐스테이트 범어
- 연식: 2020년
- 세대수 : 414세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
수성구 종사자 수 : 140,216
수성구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 00분
여의도역 : 00분
시청역 : 00분
범어네거리 : 자차 10분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 경신중학교, 학업성취도 94.4%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 없음, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 수성구 3년입주 합계 : 1532세대 (26년 1201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 수성구 인구수 : 408,147
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :408,147x0.005 = 2040세대
3) 3년 입주량 합계 : 1532 세대 (올해 1201세대 + 내년 0 세대 + 내후년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 510 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 (S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
대구 수성구에서 가장 비싼, 좋은 아파트를 기준으로 분석해 보았다.
바로 옆에 학군이 좋은 경신중학교가 있기는 했지만 놀랄 정도로 주변에 대형마트나 백화점이 하나도 없어, 환경 요인은 낮은 등급을 나타냈다.
환경 없이 학군 하나만으로도 높은 가격을 보일수 있구나 놀라웠고, 아니면 내가 환경을 잘못 평가한 것인지 궁금하다.
앞으로 수성구의 공급량이 줄어들며 희소성이 더 높아지지 않을까 하는 생각이 든다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 힐스테이트 범어 33평 현재 매매 17억 6천, 전세 8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 7월 매매 18억 3천, 전세 8억 6천
- 5년 내 저점 매입시 가격: 22년 7월 매매 9억 7천, 전세 4억 7천
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
아직은 종잣돈 또는 투자금이 부족해서 구매할 수 없는 아파트이다.
22년 7월만큼의 저점이 온다면 구매할 수 있겠지만 앞으로는 대구에 공급이 부족해서 이전처럼 파격적인 저점은 오지 않을거라 생각된다.
수성구에서 가장 좋은 아파트라고 해서 분석 대상으로 했는데, 세대수나 환경에 조금 아쉬운 부분이 있다.
수성구의 다른 아파트와 비교하는 대상으로 생각 중이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
- 가치 : 범어네거리까지 거리가 10분으로 S에 해당, 경신중에 배정되어 학군 A에 속하여 가치가 있다고 볼 수 있다. 특히 향후 3년간 대구 수성구의 입주물량이 매우 부족하여 대체하기 어려운 입지를 갖는다고 평가된다.
- 비교평가 : 주변의 다른 아파트들과 비교했을 때, 수성범어W가 범어네거리까지 더 가깝고, 초신축인 점이지만 매매가가 힐스테이트 범어보다 1억 정도 낮게 형성되어있다. 따라서 저평가되어있다고 보기 어려울 것 같다.
비슷한 위치, 비슷한 연식의 수성 범어 W와 비교시 저평가되었다고 보기는 어려울것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
414세대로 환금성이 좋지 못할 것 같다. 현재 네이버에서 40단지가 매매되고 있으나 세대수가 적어 불황일 때 잘 팔리지 않을 수 있다는 점에 주의해야 할 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금 9억5천이 필요하다. 100% 수익을 내려면 매매가가 27억까지 올라야 하는데, 상당히 오랜 시간이 걸릴 것 같다. 가치가 있는 아파트이지만, 9억 5천의 투자금이 있다면 수도권 등 다른 지역에 투자하고 싶다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
앞으로 대구 입주물량이 부족해 전세가율이 천천히 올라올 수 있겠지만 아직까지는 전세가율 46%로 적정 전세가율 70%보다 훨씬 낮은 금액이다.
향후 3년간 수성구의 입주 물량은 매우 부족한 상태로, 원금 보존은 비교적 수월할 것으로 판단된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년 내 주변 공급이 없어 리스크 관리 측면에서 비교적 안전하다고 판단된다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주변의 백화점, 대형마트가 없어 환경적인 측면은 떨어지지만 지방에서 가장 중요한 학군을 잡고 있으며 범어네거리까지 입지도 좋다고 평가된다.
그러나 가치가 있지만 주변 단지와 비교시 저평가되었다고 생각되지는 않는다.
10년 이상 실거주 목적으로 구매는 고려할 수 있지만 투자 목적으로는 매수하지 않겠다. 전세가가 올라 전세가율이 70% 가까이 올라온다면 투자를 고려할 수 있다.
3. 작성하면서 느낀점 :
주변의 아파트들과 비교해 보는 것이 재밌었지만, 실제로 가보지 못한 아파트였기 때문에 가격이 잘 이해되지 않는 아파트들도 있었다. 임장을 다녀와본 후 다시 재평가해보고 싶다.
또한, 수성구가 아닌 다른 지역에 있는 비슷한 가격의 아파트와도 비교해보고 싶다.
그러려면 열심히 앞마당을 늘려야겠다.
