[열기92기_샤샤투터님과 가치있는 집 3! 제대로3!_오토박이] 청주시 청원구 한신더휴센트럴파크, 더샵프레스티지 아파트 수익률 보고서
26.09.16 (수정됨)
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1)
-단지명 : 한신더휴센트럴파크 아파트
- 연식: 2018.02.23
- 세대수 : 1,210세대
위치(지도) : 강남역 물리적 거리: 123.8km, 자차 1시간30분, 대중교통 1시간15분
버스: 500m 거리의 버스터미널을 이용하여 서울남부터미널, 고속터미널 이동 가능
기차: 근처에 오근장역(7km,10분) 있으나, 서울역까지의 직통열차는 없다.
그 다음은 청주역(10km,15분) 오송역(16km,20분) 있지만
서울역으로 가서 다시 강남역까지 가는데는 번거로워 보인다.
-단지명 : 더샵프레스티지 아파트
- 연식: 2027.08
- 세대수 : 644세대
- 위치(지도) : 강남역 물리적 거리: 125km, 자차 1시간30분, 대중교통 1시간15분
버스: 557m 거리의 버스터미널을 이용하여 서울남부터미널, 고속터미널 이동 가능
기차: 근처에 오근장역(7km,10분) 있으나, 서울역까지의 직통열차는 없다.
그 다음은 청주역(10km,15분) 오송역(16km,20분) 있지만
서울역으로 가서 다시 강남역까지 가는데는 번거로워 보인다.
한신-더샵 900m 가깝게 위치해 있음.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
한신, 더샵 동일
청주시 종사자 수 : 394,442명
청주시 직장 등급 : S등급
청주시는 4개의 구로 나누어지는데
흥덕구, 청원구에 사업체 및 종사자수가 밀집되어 있다.
흥덕구에는 sk하이닉스가 있어서 직장 근처 아파트가
17억, 10억 각각 신고가를 찍었고
청원구에는 lg화학, 에코프로, 유한양행, 녹십자
대기업들이 오창읍에 밀집되어 있음
흥덕구에는 종사자 비율과 거주비율이 상통하지만,
청원구에는 종사자 비율에 비해 거주비율이 낮다. (교통 및 인프라의 한계로 보여진다)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
한신, 더샵 동일
C 등급
자차) 청주는 주로 자차를 이용하고 보통 30분이면 충분히 어디든 이동이 가능하며, 청주-청주 끝에서 끝을 이동하더라도 50분이면 된다.
청주공항) 10분이면 공항에 갈 수 있다. 천안,대전,세종 충청권 뿐만 아니라 경기도 남부지역에도 등등 많은 이용객이 몰려 매해 역대 기록을 갱신하고 있다.(청주공항 이용객 2025년 460만명)
ic) 2개의 서오창ic-경부, 오창ic-중부
5분이면 ic진입이 가능하여 타지역간의 이동이 매우 편리하다.
위치) 대한민국의 정중앙에 위치해 있어
쉽게 접근가능한 요충지로 보임
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
한신, 더샵 동일
학군 : 각리중학교 , 학업성취도 84.1%,C등급,특목고 진학 12명 3.3%
중학교는 C등급으로 학업성취도가 좋지 못한 편이다,
그러나 주변에 고등학교는 중학교에 비해 학업 능률이 좋다.
대표로 청원고는 명문고 이름을 알리며 충북전체 일반고 중 압도적1위를 하고 있다. (서울대 배출17명)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
B등급
환경 : 홈플러스(600m), 호수공원(50m), 현대백화점(7.1km), 롯데아울렛(12.9km), 이마트(12.6km)
한신더휴 센트럴파크 아파트 -홈플러스 제외 백화점 및 대형마트는
흥덕구에 밀집 (이마트, 현대백화점, 롯데아울렛) 자차로 이동 가능한 거리이다.
근처 홈플러스는 폐업 위기이며 인구가 적지 않지만 배달음식, 외식을 주로 이용하는 것 같고 인근 마트를 이용하는 것 같다.
대형마트 및 백화점이 없으며
생활형 인프라가 현저히 부족한 것으로 느껴진다.
-호수를 낀 아파트다.
아파트 내 거실에서 호수뷰가 펼쳐진다.
오창의 대표 아파트=한신더휴라고 이미지가 굳혀졌다.
매일 산책과 운동하는 사람들 , 그리고 호수공원은 매우 조성이 잘 되어 있어 다른 지역 사람들 또는 근교 청주 사람들이 돗자리를 깔고 피크닉을 하러 와서 봄가을엔 사람이 바글바글 하다.
-도서관
공공도서관 중 청주에서 가장 크게 지어진 도서관
여러 프로그램이 있고 아파트와 연결되어 있는게 특징
-초등학교
걸어서 약1km 거리가 있다 초품아는 아님
더샵프레스티지 아파트-
-홈플러스 제외 백화점 및 대형마트는
흥덕구에 밀집 (이마트, 현대백화점, 롯데아울렛) 자차로 이동 가능한 거리이다.
근처 홈플러스는 폐업 위기이며 인구가 적지 않지만 배달음식, 외식을 주로 이용하는 것 같고 인근 마트를 이용하는 것 같다.
대형마트 및 백화점이 없으며
생활형 인프라가 현저히 부족한 것으로 느껴진다.(한신더휴 센트럴아파트와 동일)
-초신축
2027.08 준공
오창 내 가장 49층 고층 주상복합 초신축 아파트로
국민평수가 없고 대형면적으로 구성 되어있음 40,42,47,50평형
신축의 가치가 커보인다.
-초등학교
초등학교 229m 초품아는 아니여도 횡단보고 하나 건너면 초등학교가 있다.
생활시설이 가깝다 홈플러스, 영화관
초등학교 가까운게 입지적가치가 있어보임.
5. 공급
한신, 더샵 동일
- 청원구 3년입주 합계 : 869세대 (26년 0세대 + 27년 869세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 청원구 인구수 : 185,725명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :185,725x0.005 = 928세대
3) 3년 입주량 합계 : 869 세대 (올해 0세대 + 내년 869 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 309 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 309÷928 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 S등급
신축아파트 공급이 매우 부족한 것으로 보인다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
한신더휴 센트럴파크
실거주 집으로 크게 가치가 있다고 느껴진다.
대형마트,백화점의 생활 인프라가 아쉽긴하지만
추후 10분 거리에 코스트코 및 스타필드 빌리지가 입점 된다하여 앞으로 개선 될 것으로 보이며,
방사광가속기의 호재로 준공이 되면 많은 인구유입으로 상권 및 인프라도 더욱 커질 것으로 예상된다.
다만, 빈땅이 많고 신축 아파트가 공급이 계속 되는 중이라 계속 대장아파트를 유지할 수 있을지는 의문이다.
지방은 입지-학군- 신축이라고 강의에서 들었는데 한신더휴는 9년차라 실거주의 만족도는 있겠지만
미래가치를 보고 베타투자할때도 가치가 있을지는 신축아파트들과 비교해 봐야겠다. 정말 너무 어렵다……
더샵프레스티지
초신축 그리고 초등학교가 가까워서 입지적가치가 있어보인다.
한신처럼 호수나 도서관이 가까이 있는건 아니지만 생활주거 인프라(대형마트, 영화관, 병원), 그리고 초등학교가 도보고 200m로 매우 가깝다.
+2026.8 분양 2031.1준공의 예정인 아파트가 하나 있는데 입지가 별로다, 아직 브랜드 입찰중이라서 브랜드는 모르겠음. 이 아파트가 입지가 별로라서 더샵과 비교대상은 안되보여서 제외
총 정리
한신 / 더샵
9년차 구축 초신축 2027.8 준공
4억8천~5억2천(34평) 분양가 5.4억
호수뷰, 도서관 영화관, 병원 생활권 인프라
초등학교1km 도보 초등학교 229m 도보
사람들이 더 선호하는 실수요자 많은 곳이 어딘지 중점을 두고 봐야겠다.
호수뷰는 확실히 사람들이 좋아한다 앞에 공원도 사람들이 선호한다. 그치만 또 모든 사람들이 호수뷰를 좋아하는 건 아니지 않나? 라는 생각도 든다.
더샵을 봤을 때 신축이 메리트가 커보인다. 사람들이 새 집을 원하는 것 같다.
호수냐 새 집이냐 했을때는 새 집의 선호도가 더 크지 않을까?싶다.
실거주를 하면서 베타투자 계획으로 갈아타기를 생각했을 때 더샵이 더 끌리는데
한신이 오창 대장의 위치라서 헷갈린다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
1)한신더휴 센트럴파크
2) 더샵은 신축 분양이라 수익률 보고서는 쓸 수가 없었습니다~
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한신더휴 센트럴파크 단지 34평 현재 매매 5.1억, 전세 3.85억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 07월 매매 6.5억 전세 4억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 09월 매매 4.1억 전세 2.9억
- 현재 시세: 더샵 프레스티지 단지 40평 현재 매매 5억1,420, 전세 x억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 04월 매매 6억809, 전세 x억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 10월 매매 4억9,550, 전세 x억
5억4천부터 분양권 시작인데 실거래가가 왜 낮지?마핀가 흠..
그리고 분양권이라 참고 해도 되는건지 모르겠다 일단 첨부
5) 현장사진(선택)
1)한신더휴 센트럴파크
2)더샵 프레스티지
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
1.가격고정 : 비슷한 입지의 비슷한 가격 찾아보자
한신더휴 센트럴파크(34평) / 최근 실거래가 4억3000
더샵 프레스티지(40평)/최근 실거래가 5억1450
오창 반도유보라 퍼스티지(34평)/ 최근 실거래가 3억9000
오창 롯데캐슬 더 하이스트(36평)4억6,500
입지 (청주시 청원구)
더샵>반도유보라>롯데캐슬≥한신더휴
더샵이 너무 싸게 느껴진다.
그 다음 반도유보라도 2024년에 준공 된 가장 신축인데 싸게 느껴진다. 다만 입지가 별로 좋진 않긴함.초코앞만 장점, 단지도 작다.
한신이 가장 비쌀거라 예상했다. 오창 대장=한신, 그리고 한신에 대한 인식이 다들 살고 싶다 하는 아파트라서 당연히 가장 비싸다 생각했다. 근데 롯데랑 가격이 비슷한 점이 신기하다.
2.가치고정: 직장, 학군, 환경도 보면서 확인해보자.
직장 동일 패스,
더샵(초신축) 초코앞 신호등 하나 건너서 걸어가면 200m거리에 초등학교가 있고 메인상권에 가장 가까운 위치다.
생활인프라 최고임
단지는 오피포함1000세대 아파트만은 644세대 음..대단지는 아닌듯
한신(9년차), 롯데캐슬(9년차) 연식이 같다. 한신은 환경(주변 인프라 공원)만 좋고 롯데캐슬은 환경은 안좋고 학군만 초품아로 플러스
나머지는 장점이 없다 . 반도유보라는 한신,롯데에 비해 메인 상권과 가장 가깝지만 위치랑 환경이 좋진 않다.
초코아, 신축, 단지가 작다.
환경(단지 내 환경 포함) 한신=더샵>롯데>유보라
학군 롯데>유보라>한신
신축 유보라>한신=롯데
(연식)
학군과 환경을 중요하게 생각하는 듯 하다.
그리고 주변 인프라에 대한 것 보다 단지 내 환경을 좀 따지는 것 같다. 롯데캐슬은 외딴섬이라 불릴 정도로 메인 인프라와는 거리가 있지만 단지가 크고 단지 내 환경 괜찮아보임. 큰 단지를 선호 하는듯.
또한 지방은 무조건 신축이라 했다. 그럼 유보라가 비싸야 하는데 단순히 신축이면 안되고
입지가 좋은곳에 신축이여야 하는걸 보여주는 사례?같다. 신축임에도 결국 입지에 환경에 밀려 빛을 발하지 못하는 듯
반대로 단지가 작아도 입지가 좋고 신축이면 선호하겠다 생각이 든다.→더샵
왜냐 입지가 1번이니!
3.전고점 확인
한신, 롯데 →전고점 넘지 못함
유보라 →전고점을 넘었다고 봐야할지? 분양 이후 가격이 우상향 하는게 보인다.
준공 후 주변 단지랑 시세를 맞춰가는 단계인건가?
저평가였던 걸까? 지금도 저평가인 걸까? 가격만 봤을때는 3개 단지 중 가장 저렴하고
환경에 밀리지만 학군과 신축때문에 가격이 올라오는건가? 정확하게는 잘 모르겠다. *질문하기*
<유보라도 궁굼해서 수익률 보고서 추가>
결론!!!!!
① 입지 → ② 환경·학군 → ③ 신축 → ④ 단지/브랜드
- 더샵 = 입지가 가장 좋고 신축이라 선호 가능성이 높음
- 유보라 = 신축이지만 입지·환경의 약점 때문에 가격이 제한됨
- 롯데 = 학군·대단지는 좋지만 입지와 주변 인프라가 약함
- 한신 = 대장 인식·환경·선호도는 강하지만 가격이 예상보다 높지 않음
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
입지적 가치 1등 더샵 총 4개의 단지랑 비교했을 때 생활 인프라가 압도적으로 좋다.
병원, 마트, 은행 등등 코 닿을 거리
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
대형평수라서 환금성에 대해 잘 모르겠지만 대형평수의 메리트를 느끼는 사람, 그리고 대형평수의 살 수 있는 능력이 되는 사람 수요층이 확실히 구분지어 질 것 같아서 나쁘지 않아보인다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 전세가 확인이 불가하여 계산x
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율70%, 3년 입주량 합계 : 869 세대 (올해 0세대 + 내년 869 세대 + 내후년 0세대) 공급이 없다 투자하기 좋아 보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년 내 공급이 적기 때문에 괜찮아보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
더샵 매수,
입지 좋고 지방에 초신축인데다 학군도 초등학교 200m 좋아보인다 매수하고 싶다.
가격도 이렇게 보니 싸보인다.
실제 내 자산+대출로 매수가 가능한지 시물레이션을 돌려 봤는데 애매한 부분이 있어서 확인이 필요함.
대출금액 차이로 로얄층으로 갈 수 있고 없고가 갈린다. 제대로 확인 해볼 필요가 있다.
신축분양권을 계약→ 중도금 승계 받고→입주 전 중도금과 잔금을 주담대로 전환 시 LTV69(읍)%가 나온다고 했는데
69%가 다 나오는지 주담대를 안 받아봐서 그리고 은행원의 꼼꼼하지 않은 상담으로 불안하다. 이게 확신이 안선다.
LTV69%+신용대출(5천)까지 된다고 했지만 신용대출 후 주담대를 받아라, 주담대 후 신용대출을 받아라
4개 은행마다 상담 내용이 달라서 이 부분도 불안하다, 순서와 상관없이 그때 가서 신용대출이 나올지도 불안하다.
당장 대출을 받는게 아니고 내년 27.8월 준공이라서 대략 1년 뒤에 대출을 받는건데
제한이나, 이자가 올랐을때 대출의 금액이 줄어드는건 아닌지, 신용이 나온다더니 안나오면 어쩌나!
여러가지가 좀 불안하다..
만약 매수를 한다면 대출을 최소한으로 잡고
그 금액의 맞는 집을 사는게 마음이 편할 듯 하다.
3. 작성하면서 느낀점 :
내 동네지만 단지까지 들어가 볼 생각은 안했다.
근데 임장도 다니고 분위기도 보면서 하나씩 비교해보니 더 정리가 잘 되는 것 같고
제대로 비교평가를 한건지 피드백 받고싶다.
그리고 청원구만 볼 것이 아니라 흥덕구(테크노)까지 넓혀서 볼 예정이다.
흥덕구로 가면 가게가 집이랑 멀어지며, 퇴근이 오후 9시10시로 늦기 때문에 내가 감수해야 할 부분이 있어보인다.
이게 가장 큰 고민이라 가게와 가까운곳의 집이 좋긴한데 진지하게 고민해보야겠다.
